主讲教师,合同法,第十三章 租赁合同,本章的重点内容包括租赁合同的概念，特征，种类，形式，内容，效力终止等。,学习重点：,第一节 租赁合同概述,租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、受益、承租人支付租金的合同。 出租人是负有将租赁物交付对方使用、受益的一方当事人。 承租人是以租赁合同可以取得租赁物的使用受益并向承租人交付租金的人。,一、租赁合同的概念及当事人,第一节 租赁合同概述,、租赁合同是双务、有偿、诺成合同 、租赁合同是转移财产使用、收益性的合同 、租赁合同是承租人须交付租金的合同 、租赁合同具有临时性 、租赁合同终止后承租人须返还原物,租赁合同具有如下特征：,第一节 租赁合同概述,租赁合同的标的物为租赁物，是指出租人于合同生效后应交付承租人使用、受益的物。租赁物既可以为动产，也可以为不动产。租赁物为动产的，则租赁合同的性质决定了该动产应为不可代替的非消耗物。以可代替物为租赁物的，只能是用以为特定目的的使用，例如用于展览，否则，以代替物为标的物的合同不能为租赁。不动产作为租赁合同的标的物，包括土地、房屋或其他建筑物、工作物。对土地租赁，我国仅认可土地使用权为租赁合同的标的物。,二、租赁物,第一节 租赁合同概述,（一）动产租赁与不动产租赁 （二）本租和转租 （三）定期租赁与不定期租赁,三、租赁合同的分类,第一节 租赁合同概述,四、租赁合同的形式和内容 （一）租赁合同的形式： 不定期租赁合同以及租赁期不满六个月的定期租赁合同，为不要式合同，无须采用书面形式。租赁期为六个月以上的租赁合同，为要式合同，应当采用书面形式，未采用书面形式的，双方当事人对租赁期存在争议的，推定租赁合同为不定期租赁合同。,第一节 租赁合同概述,（二）租赁合同的内容： 、标的 、期限 、租金 、租赁期间租赁物维修保养的义务,第二节 租赁合同的效力,（一）交付租赁物并在租赁期限内维持租赁物符合约定的用途 （二）瑕疵担保责任 （三）租赁物的维修义务 （四）负担缴纳捐税的义务 （五）费用偿还义务,一、出租人的主要义务,第二节 租赁合同的效力,（一）按照合同的约定行使对于租赁物的使用受益权 （二）妥善保管租赁物的义务 （三）不得随意转租 (四) 租金支付义务 （五）返还租赁物的义务,二、承租人的义务,第二节 租赁合同的效力,三、租赁合同的特别效力 租赁物在租赁期间发生权所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”这就是说租赁物所有权在租赁期间发生转移的，不影响承租人的权利，原租赁合同对租赁物的新的所有人仍然有效，租赁物新的所有人不得解除租赁合同。,第二节 租赁合同的效力,租赁权物权化这一规则表现在三个方面: 第一，租赁权的对抗效力。 第二，承租人可以基于租赁权对第三人主张排除妨碍请求权。 第三，租赁权的继续性。,第二节 租赁合同的效力,四、租赁合同的风险负担 租赁物部分或全部毁损、灭失的，既不可归责于承租人，又不可归责于出租人的事由。其风险由哪一方当事人负担的规则。包括租赁物风险负担和租金风险负担。,第二节 租赁合同的效力,五、租赁合同的终止 （一）租赁合同因期限届满而终止 （二）租赁合同因租赁物灭失而终止 （三）租赁合同因当事人的原因解除而终止,第三节 城镇房屋租赁合同的特殊问题,一、城镇房屋租赁概述 城镇房屋租赁是以房屋作为租赁物的租赁合同。房屋和土地作为重要的不动产。在我国，土地所有权属于国家和集体，不得转让，土地使用权虽可以转让，但不适用于有关租赁的规定，因此我国的不动产租赁主要指房屋租赁。,第三节 城镇房屋租赁合同的特殊问题,二、房屋租赁期间的添附 在房屋租赁合同中，对出租房屋的添附比较普遍。司法解释对此作了比较好的规定，能够比较妥善地处理房屋租赁的添附纠纷。,第三节 城镇房屋租赁合同的特殊问题,处理房屋租赁期间添附问题的三个原则 1、承租人对租赁房屋添附的主要形式是装修、装饰、改建、扩建，是承租人将自己的动产添附在出租人的不动产上使其增值，性质是附和。 2、房屋租赁期间原则上承租人不的对租赁房屋进行添附，应当保持租赁房屋原状。 3、承租人要求添附须经出租人同意。未经出租人同意进行添附就是违约。双方约定可以添附的，应当确认合意的效力，按照约定处理。,第三节 城镇房屋租赁合同的特殊问题,三、城镇房屋租赁合同的效力 （1）出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，订立的租赁合同一律无效; (2)出租人以其未经批准或未按照批准的内容建设的临时建筑订立的租赁合同无效； （3）当事人约定的租赁期限超过了临时建筑使用的期间。,第三节 城镇房屋租赁合同的特殊问题,四、城镇房屋租赁合同的效力延伸 （1）个人租赁房屋给个体工商户的家庭使用的，承租人在租赁期间死亡或失踪的，其他家庭成员作为个体工商户的经营者，有权主张继续租赁合同的效力，一直用到合同约定的租赁期满。 （2）个人租赁房屋从事合伙经营，即合伙人个人租赁房屋给合伙人使用，不是自己使用，承租人死亡或失踪，其他合伙人主张把合同继续延伸到租赁期满后的，应当予以支持。,第三节 城镇房屋租赁合同的特殊问题,五、承租人优先购买权 （1）承租人的优先购买权发生于出租人转让房屋所有权时； （2）出租人出卖租赁房屋应为通知义务。承租人应在接到通知15天内履行优先购买权; (3)承租人仅在同等条件下享有优先购买权。与其他同等条件指即出价、期限、方式等。,谢谢观看,