惠东平海湾发展规划 Development Strategy for Pinghai Bay, Huidong 研究框架 深业集团有限公司阿特金斯 00 分析实施破题定位 开发分期 启动策略 投资分析 国 际 案 例 运营策略 规划 惠州经济发展背景 经济与产业背景 旅游市场研究 房地产市场研究 旅游市场研究 游艇产业研究 对项目的认识 核心问题和解决方向 S WO T 和目标 开发策略 总体定位 土地 利用 总体 布局 景观 交通 经济与产业发展背景 惠州经济发展背景 Part One 区域发展背景研究 惠东平海湾发展规划 Development Strategy for Pinghai Bay, Huidong 区域发展背景研究 1. 经济与产业发展背景 1.1 区域经济的影响 珠三角背景珠三角背景: “十一五”规划提出2010年广东人均GDP要超过3500美元，达到中等收入国家水 平，进入宽裕型小康社会；2020年，广东人均GDP再翻番，超过7000美元，全面建成小康社会， 其中珠三角达到1.8万美元，逼近欧美水平。 珠三角地区土地面积仅占全省23，但经济总量占80，在珠江东岸已形成经济走廊香港、 深圳、东莞、惠州、广州，对服务业的需求很大。 1.2 深圳发展的影响 深圳功能外溢，城市东扩深圳功能外溢，城市东扩。 龙岗中心组团将成为东部发展轴的综合服务中心，未来深圳地铁3号线、体育公园、外围高快速路 网的建设将成该区发展的新元素； 东部工业组团，功能定位为“先进制造业基地”，组团内存留了全市为数不多的可连片开发的土 地储备； 东部生态组团，“区域性滨海旅游度假区和自然生态保护区”，将是深圳的“精品旅游半岛”。 龙岗成为东部新城市中心，将促进与惠州、惠阳的经济联动；大鹏半岛崛起一方面推动深圳近郊 滨海旅游度假和会展业的发展，一定程度上对惠州滨海旅游形成截留和互补。 龙岗成为东部新城市中心，将促进与惠州、惠阳的经济联动；大鹏半岛崛起一方面推动深圳近郊 滨海旅游度假和会展业的发展，一定程度上对惠州滨海旅游形成截留和互补。 2. 惠州经济发展背景 2.1 产业发展背景分析 当前可支配收入处于第七，但增长速度却位居第一，说明惠州城镇居民消费潜力 在未来几年将日益体现出来，将推动休闲消费、房地产投资发展。 第三产业发展滞后，社会消费理性增长。 50.1% 53.7% 55.4% 56.9% 57.1% 57.7%57.4%57.6% 60.2% 32.4% 29.2% 27.1% 27.1% 27.1%27.3% 28.1%28.4%27.4% 12.4% 14.0%14.5% 15.0% 15.8%16.0% 17.5%17.1%17.5% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 第一产业第二产业第三产业 19951996199719981999200020012002 2003.11 166.02 150.03 259.36 148.05 126.74 80.4 184.71 149.06 珠海广州深圳佛山惠州肇庆东莞中山 城镇居民人居可支配收入 单位：百元 第七 8.4 12.1 4 9 18.5 9.6 9 4.9 城镇居民人均可支配收入增速 单位：百元 珠海广州深圳佛山惠州肇庆东莞中山 第一 深业集团有限公司阿特金斯 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 350000 199719981999200020012002 万元 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 社会消费品零售总额年增长比例 01 惠阳和惠东区域人口分析惠阳和惠东区域人口分析 人口增长波动较大，近两年增长趋于平稳（1%左右），预计石化 项目的带动将使区域人口增长速度加快。 稔平半岛经济结构分析稔平半岛经济结构分析 以户籍人口计算，稔平半岛的总体发展水平略低于惠州市平均水平；远低于珠三角主要城市深圳和 广州的平均水平。 从惠州与深穗经济梯度差异格局上看，低梯度地区适当地引入重大发展项目引入重大发展项目是改善区域分工地位、 “逆”梯度发展“逆”梯度发展的重要途径。 稔平半岛主导产业有三类稔平半岛主导产业有三类 以粮食作物种植和养殖捕捞为主的传统农业经营模式；以制鞋业为主的消费工业体系；以滨海度假、 休闲旅游为主的服务业体系。 惠东平海湾发展规划 Development Strategy for Pinghai Bay, Huidong 区域发展背景研究 深业集团有限公司阿特金斯 02 1.2% 1.0% 0.9% 2.4% 0.3% 0.6% 1.2% 4.3% 6.0% -6.6% 2.4% 1.5% 44 46 48 50 52 54 56 58 60 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 -8% -6% -4% -2% 0% 2% 4% 6% 8% 人口数增长率 惠阳和惠东GDP发展趋势分析惠阳和惠东GDP发展趋势分析 近5年增长率保持在10%左右，依托中海壳牌的正式启动，本区域 经济将得到超常发展。 37.2% 9.0% 12.0% 7.9% 9.3% 7.5% 11.7% 23.8% 12.7% 0 20 40 60 80 100 120 140 160 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 GDP（亿元） 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% GDP增长率 地区 深圳 广州 惠洲 稔平半岛 生产总值（亿元） 2860 3460 591 41 户籍人口（万人） 530 722 284 22 人均生产总价（元） 53887 47900 20785 18637 各镇、旅游区 吉隆 铁涌 黄埠 盐洲 巽寮 稔山 平海 港口 合计 GDP（亿） 5.5 3.5 8.9 1.7 1.1 9.7 6.2 4.5 41 实际人口（人） 90000 34975 90000 15000 9000 63711 34000 21000 357686 人均GDP（元） 6111.1 9858.5 9888.9 11240 12222.2 15177.9 18235.3 21428.6 13020.3 惠东平海湾发展规划 Development Strategy for Pinghai Bay, Huidong 区域发展背景研究 深业集团有限公司阿特金斯 03 2.2 区域交通分析 城际交通廊道快速便捷。区域交通改善带动经济和生活的 进一步融合，到惠东的主要道路有： 深汕高速 南坪、盐排干道为东进加分 沿海高速加快香港、深圳东进步伐 惠澳大道 稔平半岛交通环境有待提升。稔平半岛交通环境有待提升。稔平半岛位于珠三角东部, 我国海岸线东南端, 处于太平洋航道要冲及亚 太经济圈核心区位。半岛一直以来由于交通落后, 沦为欠发达地区, 造成沿海空白区，其中山的阻隔是 造成交通不便的最重要原因。 近年，随着深汕高速公路、铁路、水运设施的建设，及构建惠州区内一小时交通网，稔平半岛的交通 状况将实现根本性变化，尤其是海运交通优势开始凸现。 2.3 区位条件分析 有资源、缺主题有资源、缺主题 良好的滨海资源及古镇风情，但是资源的特点不强，文化感染力与影响力亟待挖掘和弘扬。具有良好 的人文旅游资源和滨海休闲资源，但旅游开发的主题内涵不够突出和丰富。 历经6 0 0 年沧桑，平海古城至今仍较完整地保留着四座城门楼、部分城墙、完整的十字古街、大部分古 民居以及一批古寺庙、古文化遗址和大量的历史文物。 城楼建筑精巧，在各殿顶、脊壁、檐口、殿堂，或雕刻，或镶嵌陶瓷，山水画玲珑剔透，人物神态逼 真，呼之欲出。在城内，还保留着绚丽多姿的民间传统艺术。 到平海古城观光，可观赏到众多的名胜 古迹。如： 古城门 古城墙 古石桥 十字古街 七星井等 有市场、缺形象有市场、缺形象 广东是休闲旅游的领跑者，每年有70万游客来此体验海文化，“ABS” 是其中的主要群体。但由于旅游主题和区域形象的不完善，仍处于初级 的滨海观光旅游阶段。 去年到稔平半岛尤其是巽寮的游客量突破百万，但由于缺乏整体开发， 度假区内许多景区存在规模偏小、档次不高、分布较散乱、硬件设施滞后、 旅游功能和形象不突出等问题。 随着区域经济的发展，滨海资源在逐步通过区域性旅游开发进行整体形 象提升： 巽寮滨海旅游度假区将结合山、海、绿地系统形成了丰富多变的主要景 观轴线，建成国际知名的集旅游、度假、休闲、商务、会议、海滨浴场 于一体的旅游度假胜地。 开发整个深圳东部大鹏湾惠州大亚湾惠东巽寮湾的海上旅游航线， 该项目由香港口岸穿梭有限公司与惠东县人民政府合作经营。 稔山生态旅游，由台湾荣伦公司投资成立的惠东荣伦生态园有限公司， 将在稔山范和产业区投资520万美元经营生态旅游。 惠东平海湾发展规划 Development Strategy for Pinghai Bay, Huidong 区域发展背景研究 深业集团有限公司阿特金斯 04 有产品、缺产业有产品、缺产业 旅游产品单一、老化，游客到此消费形式单一，尚未形成多层次、高附加值的旅游产业链。 本案所在地气候宜人，山清水秀，森林覆盖率达53%，大气环境质量好，滨海自然环境条件优越； 本项目位于稔平半岛南部，拥有平海湾海滩，临平海古城和港口镇； 周边拥有大亚湾海洋生态保护区、巽寮湾滨海旅游开发区、港口海龟自然保护区等自然资源型，及平 海古城、大星山炮台等历史和人文景观型产品。 自然与人文资源的开发处于初级状态，山多地少，生态环境较为脆弱，需要在注重生态环境保护的前 提下，整合与借助区域旅游资源，进行旅游度假产业化运作。 有环境、缺氛围有环境、缺氛围 本项目拥有的最佳资源是位于惠东平海镇双月湾。双月湾共分两湾，左湾水平如镜，右湾波涛汹涌。 沙滩连绵20公里，雄奇壮观，几乎见不到人为开发的痕迹。沙滩宽约200米。 海水清澈见底，海底平坦舒缓，离岸200米，人们还可在海中站立，堪称一绝。洁白的弧形沙滩，沙质 幼细，晶莹洁净。摩托车、小汽车在沙滩上行驶尤如海上行车，乐趣无穷。 游客的亲身感受：双月湾是距离广州三个小时离深圳只须两小时车程内最美丽的海滩最美丽的海滩，这里基本没有 开发，在沙滩上可以捡到许多漂亮的贝壳，宽阔的沙滩不亚于海南的风光，是个露营休闲的好场所。 由于该区域交通问题及未进行整体开发，目前较缺乏旅游人气和休闲氛围。 房地产市场研究 旅游市场研究 游艇产业专题研究 目标客群市场分析 国际案例研究 Part Two 专题研究 惠东平海湾发展规划 Development Strategy for Pinghai Bay, Huidong 专题研究 深业集团有限公司阿特金斯 05 1. 房地产市场研究 1.1 珠三角房地产一线市场状况 从土地供应看，广州、深圳等一线区域土地稀缺，导致土地成本大幅上升，并推动二、三线城市的大规模开发从土地供应看，广州、深圳等一线区域土地稀缺，导致土地成本大幅上升，并推动二、三线城市的大规模开发 广州土地供应有明显缺口。深圳和广州等一线市场的大规模、成熟开发，推动整体房地产市场的发展外溢。 随着广州楼价日益走高，土地资源越来越稀缺，最近两年广州市商品房开发所用土地中，绝大多数属于发展商手中的存量土 地。目前的供地量不足以支撑房产市场强大的交易需求量，土地市场的供需缺口面临破局。 2005年广州房地产开发土地购置面积334.12万平米，同比下降44%；土地开发面积137.26万平方米，同比下降72.4%。 发展商们强烈呼吁政府增加土地供应，并控制土地价格。 深圳城市东扩 地产东进深圳城市东扩 地产东进 纵观深圳版图的南、西、北方向，已经没有了可供持续发展的空间，现实的局限以逼使深圳不断向土地储备充足的东部扩张。 深圳市区及关外周边区域房价高，但与深圳相连