山东泰安某别墅项目介绍山东泰安某别墅项目介绍 存量物业改造与长租公寓存量物业改造与长租公寓 目录 CONTENTS 存量物业改造简析存量物业改造简析 1 长长租公寓市场分析租公寓市场分析 2 2 存量物业改造简析存量物业改造简析 CHAPTER 01 存量物业市场的现状与趋势存量物业市场的现状与趋势 存量物业改造的方式及参与方存量物业改造的方式及参与方 存量物业改造的资本模式存量物业改造的资本模式 存量物业改造的案例存量物业改造的案例 3 引言 2016年中国城镇化率水平达到了57%，房地产市场也由增 量市场向存量市场转变。 存 量 物 业 保守估计当前中国住宅存量达300亿，其它物业存量200 亿以上。如此巨额的存量市场使得诸如地产开发商、地 产基金等各路资本纷纷参与存量物业市场。 存量物业改造包含了写字楼改造、共享办公、长租公寓等 方式。本文选取当下正处于风口的长租公寓以揭示其运营 模式。 4 存量物业市场的现状和趋势 国土部统计数据显示，2014-2016年土地成交面积连续三年下降，房地产土地成交面积三年更是累计下降近50%，而土地总成交价款却 上涨19.3%。 当前中国存量住宅300亿，存量物业200亿，价值低估物业面积4.3亿，空置住宅超4900万套； 通过两组数据对比可以看到，一边是增量市场日渐萎缩的土地供应及日益高涨的地价，另一边是与日俱增的存量市场； 增量市场向存量市场转变是大势所趋。 存量住宅 其它存量 物业 低估物业 空置住宅 300亿 200亿 4.3亿 4900万套 2014年 5.9% 14.7 25.5% 15.1 1.9% 31.1 2016 年国有建设用地供应情况（单位：万公顷） 同比 16.5% 61 15.2% 12.5 20.9% 12 7.1% 28.9 12.5% 53.4 3.2% 12.8 10.3% 10.8 0.2% 29.0 2.9% 52 3.56 万亿元 合同成交价 19.3% 2015年 2016年 工业用地 房地产用地 其它用地 总量 土地增量 物业存量 5 存量物业改造的方式 硬件升级改造 物业硬件老化过时， 主要对物业重新装 修，通过硬件升级 改造来提升物业的 价值。 物业规划调整 当初的规划及业态 不适合市场形势， 通过规划业态调整， 如工业调整为写字 楼，写字楼调整为 公寓、或商业调整 为办公等。 区域改造升级 老厂房片区、老街 区等通过对该区域 进行重新规划，实 现物业的改造升级。 如老厂房通过重新 规划改造为创意办 公等。 模式创新改造 综合改造，可能涉 及软硬件、业态、 规划等多方面，但 主要是运营模式的 创新。如共享办公、 长租公寓等。 6 存量物业改造参与方 01 02 03 房地产开发商具有先天优势，出于消化库存和业务转型等目的 持有并改造存量物业，如万科长租公寓品牌，花样年地产等。 房地产开发商 作为专门从事不动产投资的资方，不动产基金是当前存量物 业改造的最为活跃的参与方之一，在物业改造的范围、规模、 模式等方面均为行业先驱，如高和资本、蓝山资产等。 不动产基金 其它物业持有或经营方。如上海纺控集团、链家等。 其它参与方 参与方 7 存量物业改造资本模式 私募基金收购旧物业进行改造持有，以 及开发商建设后持有均为重资产模式。 这类物业一般具有地段优势，能够确保 资产升值，高和资本为该模式的代表。 重资产模式 租赁老旧物业进行改造和运营的 模式，属于轻资产模式，或“二 房东模式”。长租公寓、联合办 公等大多属于轻资产模式。 轻资产模式 存量物业不同业态、不同地理位 置的项目对接的资源更加细分， 资源分布更加广泛，因此更适合 于轻资产和重资产结合的模式。 轻重资产结合模式 轻资产和重资产各有利弊。轻资产模式前期投入少，风险相对较小，但不能分享资产的增值收益。重资产模式总投入大，资 金沉淀时间长，对风险的把控、资金运营能力要求更高的，但整体收益更大。 随着竞争的加剧和适合轻资产物业的减少，资本模式逐渐向重资产和轻重资产结合的模式倾斜。 重资产模式 轻资产模式 资产结合模式 模式 8 改造案例：上海8号桥创意园改造 原为20世纪70年代所建的上海汽车制动器厂的老厂房。2003年，在上海市经委和卢湾区政府推动下，该片老厂房经重新设计， 改造成为约1万的创意办公场所，将时尚、创意元素重新注入，吸引了来自欧美与港澳的80余家设计公司、创意团队入驻， 现已成为各类设计创意企业的集聚区。其现有业态的80%属于文创产业，涉及建筑、产品、室内、服装、影视等十余个行业， 成功转型为市中心文化创意的标杆，充分释放了其区位价值，同时也带动了周边商圈的蓬勃发展。同类型的改造还有上海 1933老场坊改造，上海德必文创产业公司在上海的20多个园区大多采用这一模式。 VS 老旧工业厂房改造为办公区的典范 物业面积：物业面积：占地7000，建筑面 积1.2万 改造用途改造用途：老旧工业改为创意办公 资本模型资本模型：轻资产模型 改造操盘方改造操盘方：上海华轻投资有限公 司、香港时尚生活咨询公司等 9 改造案例：北京凯德望京改造 写字楼改造为购物中心写字楼改造为购物中心 改造操盘方：改造操盘方：凯德集团 项目原状：项目原状：收购望京项目时，项目出地面三层，凯德将原 本打算做办公的塔楼调整为购物中心。 改造方案：改造方案：运营10年之后，望京项目对项目了外立面的翻 新和停车场的升级改造，同时，凯德商用每年都会预留资 金对地面、墙面和灯光进行优化。此前，望京项目的6-7 层是大餐饮，8-9层是KTV，10-11层是健身房。6-11层只有 三个品牌。当凯德发现餐饮与市场消费习惯脱节，KTV的 经营也较弱时，便与经营者沟通提前结束租约，腾出4层 面积增加了四五个品牌。 改造资本模式：改造资本模式：重资产模式 新加坡凯德商用一直以商业轻资产运作见长，输出品牌和管理。但凯德商用目前的项目大多由收购得来，必然要涉及存量商 业项目的改造。 10 改造案例：南京夫子庙整体改造 旅游商业老旧景区创新旅游商业老旧景区创新 夫子庙是中国最重要的仿古商业步行街之一，在设计改造中统筹商业规划和商业模式的更新换代，在恢复传统风格的基础上 适度创新，提升景区整体文化内涵和商业氛围。从商业策划开始，结合业态调整，对建筑立面、景观、灯光、店招店牌、景 区形象标识、指示系统等方面进行了全方位的改造和重新设计，同时创造性的打通了秦淮河边的商业动线，使商业步行街与 秦淮河自然融合。类似对老旧景区改造的还有成都文殊坊改造等。 物业面积：占地4.2万，建筑面 积4.2万 改造用途：老旧旅游商业升级改造 资本模型：轻资产模型 项目业主：秦淮区政府，改造设计 方国际 11 改造案例： work上海威海路店 旧鸦片厂改造为共享办公空间旧鸦片厂改造为共享办公空间 项目原状 位于上海威海路号，原为旧鸦片厂， We work在获 取项目后，将其改造为共享办公空间。 改造方案 威海路 696 号原本是一个废弃的鸦片工厂，曾一度是艺术 家们聚集创作的地方， We work将其改造为拥有1400个 工位的联合办公空间。 We work以中国超过 4 亿的“千禧一代”职场主力军为目 标客户。据称除了小创业公司外，像微软、通用电气、 KPMG 等大公司也将部分团队入驻到 We Work 当中。 We work 资本模式主要为轻资产模式，资方有软银、联 想控股等。 We work 威 海路店门 外立面 内装修 12 改造案例：魔方公寓紫竹院店 快捷酒店改造为长租公寓快捷酒店改造为长租公寓 魔方公寓公司成立于2012年6月，是中国“集中式公寓”连锁长租公寓市场的开拓者，经营“魔方公寓”，“摩尔公寓”， “青年公寓”三个产品系列，主打产品为“魔方公寓“。在北京、深圳、南京等全国15个大中型城市150余家门店，房量逾 2.5万间，管理着超过70万的物业。年魔方公寓获得美国华平集团2亿美元的投资，年获得中航信托领投 的C轮融资亿美元，为国内长租公寓最大的品牌之一。 项目原状 位于北京市海淀区紫竹院，原为快捷式 酒店。 单间5400元6000元/月，租期分为1-12月均可，3个月租期房租5500元/月， 无单独服务费。 该项目于年初开业，房间基本满员。 门店运营情况 改造结果 魔方公寓公司获取酒店后，统一装修改 造为中高端集中式长租公寓。改造完成 后共有房间约间，房间面积约 ，房间配备独立的厨卫设施，并配套 有公共的娱乐及其它生活服务设施。 13 PART ONE 长租公寓市场分析长租公寓市场分析 长租公寓行业介绍长租公寓行业介绍 长长租公寓经营模式租公寓经营模式 长租公寓行业思考长租公寓行业思考 14 CHAPTER 01 房屋租赁市场规模 22,000 27,860 18,580 16,080 9,750 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 房屋租赁市场 餐饮 服装 包装食品 无酒精饮料 中国主要行业市场规模（单位：亿） 根据Wind统计，一线城 市平均住宅价格从2010 年底的2.1万上升到2015 年底的3.6万，上升 71%。而个别城市和区位 的上升幅度还远高于统计 数据。 同期居民购房意愿持续降 低，一线城市流动人口持 续增长。据统计，目前中 国房屋租赁市场约.万 亿元，成为仅次于餐饮市 场的第二大市场。 一线城市近五年平均住宅价格 0% 5% 10% 15% 20% 25% 居民购房意愿 过去10年一线城市流动人口 15 房屋租赁市场模式 中国目前的租房市场主要由C2C模式提供，约占98%，B2C模式占2%，B2C模式中，品牌长租公寓的份 额仅占0.5%。 房屋租赁市场结构 房屋租 赁市场 中高端 市场 （15%） 大众 市场 （75%） 社会保 障房 （10%） 13% 1% 中高端C2C 中高端B2C 73% 1% 大众市场C2C 大众市场B2C 10% 公租房与廉租房 品牌长租公寓 0.5% 16 房屋租赁市场痛点 中国目前的租房市场主要由C2C模式提供，约占98%，B2C模式占2%，而品牌公寓（长租公寓）约占0.5%。 自我超越 尊重需求 社会需求 安全需求 生理需求 黑中介 价格贵 交通不便 脏乱差 酒店式公寓 传统租房服务 违约频繁 虚假信息 舒适 安全 家 快乐 市场需求 ？ 从马斯洛的需求理论来看，首先要解决的是基础的生理、安全需求，可以通过金钱或时间等获得解决。 而深层次的归属感需求，如何解决？ 17 房屋租赁政策 京沪群租房政策 从出台的政策来看，一方面是各地方政府对低端群租等租赁形式的打压，另一边是国家对租赁市场的大力支持和鼓励，尤 其是对专业、品牌租房租赁机构的期待。长租公寓的发展获得政策支持的契机。长租公寓的发展获得政策支持的契机。 大力发展住房租赁经营机构、支持房地产开发企 业将其持有房源向社会出租、积极推进REITs试 点，从租赁市场筹集公共租赁房源等。 关于加快培育和发展住房租赁市场指导意见 培育和发展住房租赁市场，实行购租并举。鼓励 个人依法出租自有住房，允许将商业用房等按规 定改建为租赁住房，完善税收优惠。 2016年国务院常务会： “积极发展客栈民宿、短租公寓、长租公寓等细分 业态”，将在多维度给予政策支持。 国办发201585号文： 上海 关于加强本事住 宅小区出租房屋综 合管理的实施意见 严格“群租”标准，规定，出租房屋居住人数超过两 人将被认定为群租。对于群租人和转租人，惩罚 幅度提高到“一万元以上十万元以下” 上海 浦东 住宅小区出租房 屋综合管理实施方 案 以下五种情形将被纳入综合管理： 1.单位宿舍设置在住宅小区内； 2.房间分割、搭建后出租或按照床位出租； 3.出租房间人均居住面积低于5； 4.房间居住