房地产产品,户型的分析,一、户型类别配置,立体户型 平面户型 （住宅层高一般在2.6至3.3米之间，最 通常为2.8米,大户型和豪宅采用3米以上较 多。）,跃层,复式,错层有“压缩了的复式”之称，通过错层平面让功能区形成整体的差别层次,户型分析： 根据箭头所指，通过室内的小楼梯，让居住区和休息区形成了立体的层次差别,案例：错层式住宅,提示： 错层式住宅不利于抗震，而且显得空间零散，容易使小户型显得局促，更适合层数少，面积大的高档住宅。,二、户型类别分布,位置最好的地方设置总价最高的户型、 位置最差的地方设置总价最差的户型。 （临近路边、景观较差、朝北的方向、西晒、 底层等）,三、户型功能配置,1.一套好的户型，首先必须是每一个房间都 间隔方正，少点“金角银边”，谨防多边多角 的“钻石房”出现，如此不仅利于家具摆放， 提高使用面积，也符合中国人的消费心理。,长沙玫瑰园,2.空间有效分隔 一般一个好的户型应该有6个分离：生理分居、功能分区、动静分开、公私分开、主次分开、干湿分开。 生理分居：指8岁以上子女应该和父母分室居住，15岁以上异性子女应该分室居住； 功能分区：指不同的生活功能有不同的活动空间，会客要有客厅、烹饪要有厨房、存物要有储物室、厕浴要有卫生间； 动静分开：指活动空间和休息空间要严格区分，客厅、餐厅、厨房等人来人往，活动频繁，应靠近入户门设置，而卧室需要更大程度的安静，应比较深入。 公私分开：指家庭生活的私密性必须得到充分的尊重与保护，不能让访客进门后将业主的家庭生活一览无余； 主次分开：指主人房要与其他房间有所区别； 干湿分开：指厨房、卫生间带水、带脏的房间应与精心装修怕水、怕脏的卧室分开。,3.面积恰当，尺度适宜 人们较理想的卧室面积为12-15平米之间，较理想的客厅面积为21-30平米之间，客厅的开间不应小于3.6米，否则将影响看电视的效果。卫生间、厨房、健身房、储物室4-5平米，阳台5-6平米较为适宜。 此外各功能空间的相互关系对使用效果也有很大影响。例如厨房应靠近入口设置，避免买菜后穿过客厅的不方便，卫生间应靠近卧室以方便晚间使用，厕所门不应直接开向客厅和餐厅，这样既不卫生有不雅观。生活阳台应该与厨房或卫生间相连，不应与卧室相连，因为生活阳台是开放性空间，晒衣时穿过卧室会影响卧室的私密性。,面积标准.,4.健康因素的合理利用 呼吸、采光、通风是每个人最基本的生理需求，尤其对家庭生活来讲，这些要求是否能被充分满足，对人的健康有着至关重要的影响。而辨别一个户型的好坏，健康性因素是否被合理运用也成了一个重要的标准。这些因素包括：朝向合理、日照充分、光线充足、通风良好、空气新鲜、温度适宜、安静舒适。 每套住宅的卧室和使用面积在10平方米以上的起居室（厅）均应直接采光，且至少应有一间卧室或起居室（厅）具有良好的朝向，能直接获得日照，一般位南向，南偏东或者南偏西不可大于45度。（住宅的朝向一般以起居室、主卧房的朝向为主。 ） 住宅应有良好的自然通风，即应有在相对外墙上开窗所形成的穿堂风或相邻外墙上开窗所形成的转角通风，对于单朝向的套型必须有通风措施。,提示： 按照我国的饮食习惯，煎炒烹炸时产生的油烟对人体十分有害，因此厨房应有直接对外的采光、通风窗（包括开向天井的窗）。 卫生间应设有通风窗，无通风窗的卫生间也应该设置屋顶管道，并合理安排进风和排风管道。 还要安排好室外空调机的安装位置和冷凝水的有组织排放，预留外热水器和空调器的墙洞，阳台应有晒衣设施等。,自然采光窗占墙的比例达到一定要求。 窗占墙的比例：20%30%，低挡房 40%50%，中档房 70%以上，高档房,四.各房间合理性要求,（1）客厅（起居室） 空间独立。客厅开口不宜过多，要有两面完整的墙； 方正开阔。方正完整是使用的布局。开间不应小于3.6米，但也不应大于5米； 长宽比不应失调。进深开间比不应大于2：1； 入口设玄关。入口门厅的住宅对外的空间过渡，避免厅内被外人一目了然，保证用户的私密性。 合适的窗墙比大于30%,合理电视欣赏距离5至5.5倍。,户型点评： 客厅开口过多，有四处开口，使客厅很多面积成为公共面积，不好布置家居。,案例：客厅开口太多.,（2）餐厅 相对独立 餐厅与客厅空间易相对独立； 餐厅与客厅即有关系又有分隔； 餐厅至少要有两面墙夹一角。 与厨房即有关联又独立成区 西式厨房与餐厅可以实现一体化； 中式餐厅经过独特的设计也能实现厨房餐厅一体化。,户型点评： 上图中餐厅与客厅分区不明显，餐厅成为过道几乎无法使用；客厅的形状不利于家具的摆放，从厨房位置使客厅显得更加局促； 下图经过修改后既有玄关又使餐厅相对独立。,案例：餐厅不独立.,案例：餐厅不占角.,户型点评： 餐厅虽然与客厅形成明显分区，但餐厅不占一角（边角边）； 周边门开口过多，几乎成为过道，不便使用,案例：餐厅占角.,户型点评： 餐厅占角（两面墙夹角），空间相对独立，便于使用。,案例：餐厅独立.,户型点评： 餐厅独立，又能通风采光，其优点不言自明。,（3）厨房 应靠近餐厅 离大门不要太远（进出杂物多） 直接对外采光通风 厨具按洗、切、烧的顺序合理排布 有一定长度的橱柜摆放电器，煤气灶、洗菜盆等设备 适合单排、双排、L型、U型布置的厨房宽度不应小于1.4、1.7、1.7、2.1M 厨厕最好不要紧邻卧室,（4）主卧室 扩大主卧室的面积，房间进深可以适当增加； 最好有好的朝向（南向），比客厅的朝向要求更甚； 大户型的主卧应带一个专用卫生间； 进入式衣帽间（walk-in-closet）的出现使主卧室布局更为灵活，近年成为流行趋势；,(5)次卧室 次卧室面积宜大于10,按照生活起居方便的要求，卧室位置要求深一些。,厕浴分离卫生间,（6）卫生间、储藏室、阳台 卫生间应有明窗通风采光 公共卫生间为厕浴分离，干湿分离，以利于清洁卫生和便利使用。仅有一个卫生间应与卧室靠近,避免不必要的穿堂越室。 面积较大的户型应设储藏室 全封闭独立式空间，面积不小于3。 阳台保证客厅有良好的视野和采光 客厅不设阳台而在卧室设阳台，则晾衣、休闲都将经过主卧室，会干扰主人。,厕所不宜放在房屋的中心，因为房屋的中部是住宅的心脏，极为重要，中心受污，整个住宅不利且有碍观瞻。,厕所位置须隐蔽，不能紧靠和直对大门。,90系列舒适二房,俩分离卫生间,三分离卫生间,90系列紧凑三房,7、多功能室（视听室、健身房、麻将房等）,大户型套房宜考虑多功能房 体现主人个性及爱好 注意对其他空间的干扰和影响 位置一般可考虑靠近户外的地方,5室3厅5卫 375,8、 工人房,一般在三房以上的户型中考虑； 位置一般紧靠厨房、生活阳台等地方； 大面积房可设独立的入户门，与主入户门分开。 活动区域相对独立，与主人活动区域不相交。 可以设置独立洗手间。,六 户型点评,1.户型空间尺度合理,合理的尺度空间将会赋予居住功能舒适性。但往往在设计中忽略了空间的重要性，结果在提高房屋的使用率、采光、朝向后并不能满足用户需求。,案例：空间比例失当,进深太大,户型点评 客厅进深太长，空间比例失当，形成面积浪费,2.面积比例适宜,住房必须以有限的空间满足基本的生活需求，如厨房、卫生间等，所以户型设计需要有效搭配房屋各功能分区面积比例，以尽量提高用户的使用率。如何经济、有效的安排各功能房的面积、比例关系，是户型设计、评价中应关注的主题之一。在权衡适宜的面积比例需要考虑如下因素： 各房室应具有与户型面积相匹配的比例； 大户型不应该出现小房间； 主卧应明显大于次卧； 三房户型客厅与卧室比例应控制在1.5：1以内。,案例：面积比例失当,户型点评： 厨房面积过大，比次卧室大得多，甚至大于主卧室。,3.通风采光良好,在房子的居住功能中，通风和采光的要求是一个重要的参考指标，具体说来，通风采光至少要达到“室内四明”“公共空间通风采光”的要求。 “室内四明”：明厅、明房、明厨、明卫四大功能区保证采光的充足； “公共空间通风采光”：电梯厅、楼梯（消防楼梯）、公共走道通风采光良好。,户型点评: 一梯两户的小高层设计，室内通风采光非常畅通。,案例：通风采光良好,两房两厅,1、朝向不好。 2、餐厅处于客厅和卧室之间，从卧室到客厅环绕一圈。 3、“开放工作间”太过浪费。本来应该是饭厅的。但是户型设计成那样，只能安排（1）的位置当饭厅。 4、动静和干湿分区不好，主卧安排在起居室（客厅）和厨房洗手间之间是比较不合理的一种布局。 5、卫生间离客厅太远，餐厅自然采光较差。,四房两厅,1、玄关面积太大，实属浪费。 2、通风采光无法解决。 3、所有的房间门均与饭客厅相邻，无法保证住房的私密性。 4、唯一可取之处是工人房，环行设置保证与家庭成员日常生活不交叉。,两代居70+90 (分),二合一（可分可合）户型,模块二：景观的研发,一、景观应具备的功能 1、绿化生态功能：保证常年见绿，力求四 季有花；以绿色植物为主，适当点缀部分落叶 植物和秋冬季有色彩、林相变化的植物，使人 在小区能充分感受到季节的变化，表现出不同 季节的园林美。,层次搭配,色彩配置,一、景观应具备的功能,2、休闲活动功能 （1）残疾人无障碍：有台阶的地方同时设置坡道。 （2）老人无障碍：台阶高度适宜 （3）儿童无障碍：考虑儿童的安全性 （4）运动无障碍：,室外台阶踏步宽度不宜小于300mm，踏步高度不宜大于150mm，并不宜小于100mm，踏步级数不宜少于2。一般为（300400）*（100150） 不应采用无踢面或有突缘的台阶。 如果某段台阶特别长，最好每隔10-20个踏面设置一个休息平台，以便登梯者在体力和精神上有一个休息。,一、景观应具备的功能,3、景观文化功能 提升园林景观的文化品位和内涵（有教育意 义的雕塑）,1、山石造景的常见材料 （1）天然的山石材料 （2）以水泥混合砂浆、钢丝网或玻璃纤维水泥（GRC）作材料。,山石造景,2、我国目前经常使用的天然石材种类 （1）湖石 （2）黄石 （3）石英 （4）斧劈石 （5）石笋石 （6）千层石,3、山石造景的主要手法 （1）孤景赏石 （2）峭壁景石 （3）散点景石 （4）护岸景石 （5）假石瀑布,三、水景住宅,1、自然水景住宅：小区附近有天然水系 2、人工水景住宅：小区规模较大，建筑密度相 对较低，水景以“面”（人工湖泊、水池或水景 广场）为主、“点”（喷泉）、“线”（瀑布或 小溪）结合 3、水景点缀型住宅：微型景观。规模较小，水 景一般以喷泉为主，偶有水瀑布、线型或小水池,沙河.堤亚纳湾,有些业主觉得，买房时小区推的是“水景房” 概念，后来小区水景却改成绿化或长期不开放， 有“被忽悠”之感，有开发商则称：“宣传册、 楼盘广告上的话语本就不可全信，如果在售楼合 同上没有详细写明小区水景的开放时间，业主也 只能是哑巴吃黄连，有苦说不出，而在合同里写 清水景开放时间的非常少。”,开发商在卖房子的时候宣传的“水景喷泉”， 算不算一种长期的承诺。如果小区的水景不开放， 甚至变成臭水池，业主又该怎样维权？,如果水景在销售时正常开放，而销售后转交物业公司 做日常的维护，相关的费用也由物业公司收取，那业主很 难向开发商讨说法，但物业公司对此要承担全部责任。 如果在正常运营过程中，小区的水景发生设备故障， 这部分钱应由维修基金支出。现在很多小区都存在部分业 主定时上缴相关费用，而部分业主不按时按量缴纳，物业 公司收不齐相关费用，就有了不开水景的“借口”。物业 公司可以对业主欠费行为进行诉讼，但不能以未收齐物业 费为由不承担管理义务，这是两个不同的法律关系。,四、山景住宅,一般都出现在城乡结合部，接近自然，贴近 红尘，卖点在于风景和空气。,万科十七英里,项目位于龙岗区溪涌村东侧。三面环海，背靠青山，用地海景线长约662米。,建筑实体与山体的结合 住宅空间与环境的融和 空间的通透与流动 打造“新奢华主义”的住区,建筑与地形有机结合,最大限度利用原有地形，形成高低错落的楼盘形象,原有地形,规