杭州在水一方公寓物业管理服务合同（2011 年 1 月 1 日至 2011 年 12 月 31 日实行）甲方：杭州在水一方公寓业主委员会乙方：杭州在水一方公寓服务中心有限公司经杭州在水一方公寓业主投票表决，杭州在水一方公寓服务中心有限公司取得在水一方公寓物业管理服务权，管理服务期限为一年，从 2011 年 1 月 1 日至 2011 年12 月 31 日。为了保障在水一方公寓物业管理服务正常进行，根据我国合同法 、 物权法 、国务院物业管理条例等法律、法规，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲乙双方达成以下合同条款。第一章 杭州在水一方公寓物业基本情况一、基本情况：小区位于杭州市滨江四号区块（一）占地面积：30165.07m2（二）可收费建筑面积：25765.37 m2，其中高层住户的建筑面积 22126.42m2，商铺的建筑面积 3638.95m2（三）现有地下车位：82 个，地下车库临时泊位 7 个（四）物业服务配套用房：2-3E 建筑面积 93.55m2；物管商业用房：在水一方公寓一层 2号，面积：167.63 m2（五）公共设施及公用设备：1、绿地率： % 。 2、总配体量：住宅总户数 186 户。3、公用设备及总功率：1） 电梯：共有 4 台。2 ）消防设施：自动喷淋，通风排烟，总功率为：3 ）地下车库：潜水泵： 台，通风系统总功率： kw。4 ）照明系统：总功率为 kw。5 ）生活水泵：总功率为 kw。4、配套设施1）中心花园一座；2)其他：门卫用房、设施设备用房等。二、有关资料档案1、甲方在与上一届物业管理企业办理完资料档案的移交手续后，将本小区的资料档案交付乙方保管使用。2、该资料一经确认后便属全体业主所有，在合同存续期内由乙方保存使用。乙方应当妥善保管。一旦发生移交需要，乙方应按时、完整、无误、无条件地归还甲方。三、有关物业交接1、甲方负责向乙方移交在水一方公寓原有的物业管理用房、配套设施、设备等物业。2、根据在水一方公寓的实际情况，如移交工作不能在合同签定之前完成的，可在本合同签订后一个月之内完成。3、乙方应对全体业主共有物业的完整或瑕疵情况，向甲方作出书面申明。否则，甲方将认为乙方完整和完好地拥有和管理着上述物业。第二章 在水一方公寓物业管理服务项目1、承担房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的维修、养护和管理。2、承担房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、污水管、抽风排烟道、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、供水系统等）的维修、养护、管理和运行服务。3、承担在水一方公寓（规划红线内下同）属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、地下室停车库等）的维修、养护和管理。4、承担在水一方公寓附属配套服务设施的维修、养护和管理。5、承担公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位、消防通道）的清洁卫生、垃圾的收集、清运；小区消杀；公共区域绿化养护等。6、承担小区路面交通调度管理、承担小区机动车和非机动车辆的停泊管理。7、对在水一方公寓实行 24 小时封闭式管理，进行全天候监控巡视，实行外来车辆检查登记出入制度，配合和协助公安机关做好小区保安工作。8、为在水一方公寓业主及使用人提供装饰装修管理服务。9、做好在水一方公寓物业及物业管理档案、资料的建立和保存工作。10、为在水一方公寓业主提供社区文化娱乐服务。11、做好政府法规和政策所规定的应由自管中心承担的其它工作。第三章 在水一方公寓自管服务收费标准及管理乙方按在水一方公寓物业服务合同 、 在水一方公寓物业管理服务合同服务质量要求实施细则 （附件一）为甲方提供自行管理服务。在水一方公寓物业实行“酬薪制”的收费方式委托乙方管理。乙方按双方合同约定的收费标准自主收支，按自管规定范围合理使用，盈亏由全体业主负担。一、物业服务收费1、收费标准：高层住宅 1.2 元/ m2.月（含能耗费） ，住宅开公司：1.8 元/ m2.月，商铺 2.5元/ m2.月。2、正常范围以外公共能耗设备运行所需能耗费用由双方协商确定后，甲方从小区业权收益中支付。3、按有关法律法规规定，在水一方公寓禁止改变原法定规划“住宅”使用功能开公司。在没有得到有效纠正的情况下，改变住宅用途为非住宅使用的房屋其物业管理费收费标准按本合同约定的相应物业管理收费标准的 150%收取。4、 业主或使用人需要特约服务时，乙方视情况及时提供。特约服务的收费标准应该经甲方审核，并在在水一方公寓内公示。5、甲方同意乙方接受市政公用管理部门的委托收取业主使用水费，及业主与乙方协商的代缴服务。托收服务应经甲方书面同意，代缴服务由乙方与业主协商，有关的收费应符合法律法规的规定。乙方应及时交纳市政公用部门委托收缴的费用（如水费、垃圾清运费、公共部位水电费等） ，不得拖欠，由此产生的责任由乙方负责。6、收费方式：物业管理费收费按月计算。物业管理费用由乙方向业主或使用人收取，预收期限不得超过 12 个月。提倡业主或使用人主动到乙方收费处交纳。7、为了保证物业自行管理服务的品质和物业自行管理服务的正常进行，经双方协商决定，甲方将 2011 年业权收益中的地下车库的 7 个临时停车费收入：25200 元/年用于补贴乙方的物业管理费用。8、甲方于 2011 年 12 月份组织全体业主投票，若综合满意度超过 85%的，由甲方酌情予以奖励。二、费用使用说明1、为了确保物业自行管理服务品质，实行“包干制”收费方式，乙方除正常物业服务成本开支和合理使用外，如需用于在水一方公寓公共设施、环保、绿化、设备维护费用动用物业维修基金的，须经甲方同意方可使用。2、公共部位、共用设施设备日常运行、维护产生的水电能耗在物业管理成本中列支。第四章 双方权利和义务一、甲方权利和义务业主委员会是业主大会的执行机构，具有以下权利义务：1、在业主大会闭会期间，甲方根据业主大会的授权，代表业主大会行使基于本合同拥有的权利，履行本合同约定的义务（按照法规政策的规定必须由业主大会决议的除外） ；2、审核乙方物业管理服务工作计划及与执行本合同有关的规章制度；3、 审定乙方提出在水一方公寓物业自行管理服务公共专项维修基金年度计划、财务预算及决算，必要时聘请审计师，审计物业账目；4、 检查监督乙方有关在水一方公寓物业管理服务工作的实施及本合同的执行情况；协助乙方履行本合同；在监督时，甲方应对乙方提出合理要求，不得无故干扰乙方从事正常的物业管理活动；5、审核乙方与第三方签订的与在水一方公寓物业管理服务有关的专业服务合同； 6、 依据相关法律法规的规定，实施对共用部位共用设施设备专项维修资金的使用管理；7、 甲方应及时了解业主、物业使用人的意见和建议；甲方如实向业主大会报告物业管理的实施情况；8、甲方应协助乙方催缴物业管理服务费。依法督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主；9 、协助乙方调查处理合同生效前遗留的物业管理问题； 10、依法敦促全体业主遵守在水一方公寓管理规约 ，对违反在水一方公寓管理规约并造成损害的业主或物业使用人，甲方授权乙方采取必要措施制止，包括以乙方名义提起诉讼；11、对未确认的在水一方公寓物业区域及物业明细，甲方保留确认、落实的权利； 12、组织物业和资料的交接验收。 13、配合乙方为执行本合同而开展的物业管理工作；14、在水一方公寓内除了根据法律法规和国家政府部门倡导，或履行政府职能而由有关政府职能部门实施的建设、宣传、教育、文化等活动之外，其它的拟进入本小区开展实施的商业、文化和其它活动都必须经过甲方的审核批准；16、乙方在与本合同以外制订涉及业主权利义务的物业管理办法的，以及向业主收取本合同约定以外的其他费用的，应获得甲方批准。二、乙方的权利和义务 乙方承诺，严格按在水一方公寓物业管理服务委托合同 ，提供物业管理服务。在合同期限内，不会因为资金暂缺降低服务标准，不会因为企业运作亏损擅自结束物业服务。1、根据有关法律法规及本合同的约定，制定乙方物业管理服务工作计划及规章制度； 2、有权要求业主及物业使用人配合乙方实施本合同规定的服务管理行为；3、制定本合同涉及的各项物业管理事务的操作及作业规程；4、负责对各岗位员工进行物业管理服务理念、服务技能培训；5、对业主和物业使用人的违法行为，提请有关部门处理；有关情况应在事后及时告知甲方；6、按本合同约定，向全体业主或使用人收取物业管理费及其他特约服务费用，对拖欠物业管理费用的业主有权采取必要的法律措施；7、经甲方同意之后，可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的服务管理转让给第三方；8、编制在水一方公寓房屋、附属建筑物、设施、设备、绿化等年度维修养护计划，并在实施前报告甲方；其中大、中修方案，应经甲方审核同意后，方可组织实施；9、 当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定并负责监督； 10、对本物业的公共资源不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须经甲方批准。需要报批的项目，须经甲方授权后，由乙方报有关部门批准后方可实施； 11、在本物业区域内，为维护公众、居民、业主、物业使用人的人身和财产安全，在发生危及人身和财产安全的行为时，乙方应采取必要的预防、阻止和防止损失扩大的措施；情况紧急，如发生救助生命、火灾、煤气泄漏、漏电、水管破裂、阻止犯罪及协助公安机关执行紧急任务等情况，乙方有权在来不及通知甲方、业主及物业使用人的情况下，采取必要的阻止和防止损失扩大的紧急避险措施；12 、接受甲方对本物业区域内的物业管理工作的检查和监督，如实向甲方告知本物业区域物业管理工作的真实情况；13、 协助甲方召开业主大会，并向大会汇报乙方管理服务工作情况；14、乙方对在水一方公寓的改造计划须征得甲方同意后方可实施，否则不予认可。15、上一届物业管理企业使用的物业用房，仍归乙方使用。16、本合同终止 15 天日内，乙方应向甲方移交本物业区域内的所有物业和物业管理档案资料。17、乙方承诺确保安保人员数量不少于规定的 10 人（每岗至少 3 人） ，同时承诺支付给安保人员的工资不低于市政府规定的最低工资标准，并于安保人员到位一个月内将安保人员名单和身份证复印件留作备案。如经甲方核实安保人员未达到承诺人数，在甲方向乙方通过书面或口头方式提出意见后，乙方应在 1 月内予以补足。第五章 住宅公共维修基金1、在水一方公寓物业维修基金的使用范围主要是：主体结构沉降、大楼主体墙破裂损坏；公共主体供、排水管网更换、电梯更换、大型机电设备更换、墙体大修油漆（不含地下车库）等中、大修。具体使用按杭州市物业维修基金管理办法 。2、维修基金管理依“专户存储，专款专用，按幢设账，核算到户”的原则进行管理使用。 3、本合同约定：维修更换公共区域照明灯具、消防监控设备管线维护维修、公共供水管网维护维修、信报箱维修、公共主体排污下水管道维修疏漏、油漆栅栏、各类机电设备供水设备的维护维修和日常检测、 （修补屋面、地面、顶棚，公共部位室内外抹灰动用物业维修基金） ；清扫屋面、雨水口等费用在物管费中列支。4、业主入户门内的水龙头损坏、更换普通灯具、非主管故障原因的下水管道、厕所堵塞、入户普通门锁等由物管维修人员提供有偿人工服务，材料由业主自备自理。第六章 业主共有物业收入及其管理1、在水一方公寓业主共有的物业配套房、地下车库临时停车位出租的所有收入、各种广告费收入，归在水一方公寓全体业主共同所有，并由甲方同意，交由乙方补贴物管费用的不足。2、全体业主所有的经营收入，主要用途为：归属小区全体业主的公共部位、公共设施设备的更新改造，也可用于业主大会规定的其他用途。一般项目由乙方提出计划及项目预算、采购比价，经业主委员会审批后实施。使用经费超过三万元以上的，由业主委员会和物业服务企业共同组织