物业管理中心版 号2016版分发号前期配合及交房业务管理工作手册（2016第1版）批 准： 审 核： 编 制： 主责单位品质管理中心（品质部）文件执行日期2016-7-1作废文件无 37 / 38前期配合及关联业务管理工作手册目录序号类别文件名称文件编号版本01前期配合销售配合阶段物业服务工作管理细则WLCZG/WI-PGQQ-01C/002前期物业服务管理权申办工作细则WLCZG/WI-PGQQ-02C/003关联业务远成物流城物业前期配合工作细则WLCZG/WI-PGGN-01C/004远成物流城物业代设立业主委员会工作细则WLCZG/WI-PGGN-02C/005远成物流城物业代交房工作细则WLCZG/WI-PGGN-03C/006远成物流城物业地产空置资源及物业服务费让利部分收取作业细则WLCZG/WI-PGGN-04C/007远成物流城物业品牌经费支付作业细则WLCZG/WI-PGGN-05C/008远成物流城物业前期介入工作细则WLCZG/WI-PGGN-06C/009101112销售配合阶段物业服务工作管理细则1.0目的为全面配合物流城集团开发和销售，落实销售配合物业服务工作，规范前期销售配合和早期介入，特此制定本制度。2.0适用范围适用于物业板块新接管项目的销售配合物业服务工作。3.0定义无4.0职责4.1物业中心品质部负责对接项目开发进度，编制销售配合总控计划。4.2集团人力资源部负责销售配合期物业筹备组的组建工作。4.3物业工程管理岗负责实施早期介入工作。3.4物业中心负责指导销售配合项目开展服务品质提升和改进。4.5营销中心负责按照本制度督促销售配合项目开展物业服务工作。4.6物业筹备组负责按照本制度开展销售配合的各项工作。5.0程序要点 5.1筹备组成立5.1.1项目所在城市公司总经理、分管领导及物业中心、人力资源中心应在项目开盘亮相3个月前，确定项目筹备组组长。5.1.2项目筹备组组长拟定筹备组组织架构和人员编制，按程序经公司批准后，组建项目筹备组管理团队。5.1.3项目筹备组组长负责编制培训计划，并组织开展公司核心理念、规章制度、岗位职责、岗位技能、服务标准、服务流程、服务质量、服务意识、前期配合方案等内容的培训。5.2销售配合合同5.2.1项目筹备组组长负责结合项目实际，测算销售配合费用标准，完成项目前期配合费、开办费的测算，并按程序进行报批。5.2.2项目筹备组负责根据公司提供的销售配合期物业服务合同合同范本，拟定合同内容，经片区物业运营中心和品质管理中心审核后，与和骏公司进行广泛沟通和协调，并将最终版本按程序进行报批。5.2.3筹备组成立后三十天内，项目筹备组负责完成销售配合期物业服务合同工程配合合同的签署工作。5.3场景包装5.3.1项目筹备组在成立后，应积极与和骏公司沟通和协调，落实销售配合期的物业服务用房，并按照公司要求，完成物业管理用房的场景包装，并结合项目实际情况，按程序申购办公设施设备。5.3.2在项目开盘亮相前，项目筹备组负责完成各类必需物资（如员工工装、服务器具等）的申请和购买。5.4物业管理方案5.4.1在项目开盘亮相前2个月，项目筹备组负责按照品质管理中心提供的模版，完成前期物业管理方案的编制及物业服务成本的测算等工作。5.4.2前期物业管理方案按程序报经公司审批同意，正式确定物业服务费收费标准。5.5物业服务权5.5.1成都区域的销售配合项目，在项目开盘亮相1个半月前，项目筹备组负责完成物业服务权申办，具体参照前期物业服务管理权限申办工作细则。5.5.2中标备案完成后7日内， 项目筹备组将相关资料全部移交物业品质和工程岗。5.5.3成都区域以外的销售配合项目，按照当地政府主管部门相关要求开展物业服务权取得工作。5.6前期物业服务合同4.6.1在项目开盘亮相1个月内，项目筹备组负责根据品质管理中心提供的模板，完成前期物业服务合同的编制工作，经片区物业运营中心和品质管理中心审核后，按程序进行报批。5.6.2在项目开盘亮相1个月内，项目筹备组负责与和骏公司沟通协调，并完成前期物业服务合同的签署工作。5.7前期介入5.7.1项目筹备组负责及时跟进项目建设施工进度、施工质量和隐蔽工程施工情况，并每月向工程管理部提交专项报告。5.7.2根据和骏公司要求，项目筹备组负责参加项目建设沟通会，准确表达物业管理建议，必要时需求工程管理部和品质管理中心支持。5.7.3及时了解和掌握项目设施设备系统的建设情况，包括系统参数、管网走向等，便于后期管理。5.8承接查验5.8.1项目筹备组负责参与承接查验小组，并按照相关总控计划，做好承接查验及其相关工作。5.8.2项目筹备组负责跟进承接查验结果的整理、跟踪、处理，并每月向工程管理部报告承接查验进展和存在问题。5.8.3项目筹备组及时参加已移交设施设备的相关技术交底和培训，并按照公司标准实施设施设备管理。5.9物业交付5.9.1在项目开盘亮相1个月内，项目筹备组负责根据品质管理中心提供的模板，完成前期物业服务协议、临时管理规约的编制工作，经片区物业运营中心和品质管理中心审核后，按程序进行报批。5.9.2在项目开盘亮相15日内，项目筹备组根据房屋套数负责前期物业服务协议和临时管理规约印刷工作。5.9.3在房屋交付过程中，项目筹备组负责与业主签订前期物业服务协议和临时管理规约，形成客户一户一档资料，并每月上报签约情况。5.9.4项目筹备组负责按照公司提供的模板，编制装饰装修工程服务协议、装修指南等与装修相关的文件及其他资料。5.10其他要求5.10.1项目筹备组自成立之日起，应加强公司作业标准的宣贯和培训，并按照公司标准开展物业服务工作。5.10.2接受公司组织的品质督导（包括第三方调查），并积极按照相关要求进行服务品质改进。5.10.3每周开展服务品质自查自纠，发现问题，及时整改。6.0支持性文件前期物业服务管理权限申办工作细则7.0记录前期物业管理方案销售配合期物业服务合同工程配合合同临时管理规约前期物业服务协议装饰装修工程服务协议装修指南前期物业服务管理权申办工作细则1.0目的根据相关法律、法规、政策的规定，结合公司实际，通过建立规范的前期物业管理权限申办工作细则，明确工作流程、方法、管控要点，确保前期物业服务管理权限申办工作有序开展。2.0适用范围适用于公司新承接项目前期物业服务管理权限取得的申办过程。3.0定义无4.0工作职责4.1品质管理中心：负责收集、更新、发布前期物业服务管理权限申办的相关法律、法规、政策信息；4.2片区运营中心：负责所管辖范围内新项目前期物业服务管理权限申办工作进度统筹安排与协调；4.3项目筹备组：负责权限申办工作的执行，协助代理机构准备申办所需和骏公司营业执照、资质证明等文件的借用、复印等。5.0程序要点5.1前期物业服务管理权限申办工作流程及时限要求5.2办理方式5.2.1根据物业管理条例规定，住宅物业在业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前，建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，提供前期物业服务；5.2.2根据项目所在地政策法规的要求，结合公司管理实际，新项目前期物业服务管理企业的选聘，采取委托具有相关资质的物业管理招投标代理机构来代为办理。5.3立项5.3.1筹备组与和骏公司核实项目实际总建筑面积；5.3.2筹备组根据项目所在地物业管理招投标服务中心服务费收费标准、物业行业招投标代理服务费收费最低标准指导意见的规定，按项目实际总建筑面积测算前期物业服务权限申办所需人力、物力成本，申请立项；5.3.2立项文件审批流程见公司文件审批流程。5.4办理方的选择项目筹备组按公司招投标管理细则选定前期物业服务权限申办机构，由中标单位按照项目所在地物业服务招投标代理机构管理规定，完成前期物业服务企业选定所需的建筑区划划分、物业服务等级核准与价格备案、拟定招标方案、招标备案、编制招标文件、开标、评标、办理中标备案等工作。项目筹备组负责权限申办的资料准备。5.5 前期准备立项同时筹备组准备权限申办所需和骏公司、物业公司相关资料、证明文件，如组织机构代码、营业执照等的借阅、盖章审批手续（各个申请过程中借阅资料明细可参照附表1）。5.6物业管理招投标实施5.6.1办理建筑区划划分意见书5.6.1.1申请：筹备组按附表1准备办理建筑区划划分意见书所需资料的借阅、盖章，代理机构负责将办理区划所需资料递交至项目所在地地房管局，并跟进办理进度；5.6.1.2现场踏勘：由办理方组织专家进行，踏勘完成由专家组出具居委会和街道办的征求意见书，筹备组负责到项目所在地居委会、街道办盖章；5.6.1.3审批：现场踏勘完成，代理机构将区划办理资料、居委会和街道办的征求意见书一起交由项目所在地房管局，进行建筑区划划分审核。审核通过房管局将出具建筑区划划分意见书；若未能通过代理机构需将未能通过原因或需补充办理相关及时信息反馈至筹备组，筹备组及时补充后继续办理。若因特殊原因无法通过，筹备组需向公司报备。5.6.2物业服务等级核准及价格备案据项目所在地政策法规不同，新项目物业服务等级核准及收费标准备案有要求的则需执行此条款（如在成都市范围内物业服务等级达超一级服务标准需办理前期物业服务等级核准及收费标准备案）。5.6.2.1服务等级核准：项目筹备组负责服务等级核准所需资料（详见附表1）准备，如拟定的前期物业服务合同、和骏公司营业执照等，代理机构负责将资料递交项目所在地区（县）房管局进行服务等级核准，于5个工作日内完成。审核通过，项目所在地物管科签署同意意见，加盖公章后出具前期物业服务等级核准及收费标准备案表；5.6.2.2价格备案：代理机构将经物管科核准后服务等级对应的收费标准，到项目所在地物价局（市发改委）进行价格备案,物价局签暑同意意见并加盖公章。5.6.3办理招标备案：完成前期物业服务等级核准及收费标准备案后，代理机构编写招标公告，于5个工作日内完成在项目所在地房产管理局公众信息网、信用信息平台、物业网媒体上发布，由投标单位报名。5.6.4准备投标文件：代理机构准备投标文件，筹备组负责投标文件资料提供。投标文件包括公司资信部分、技术部分、商务报价部分、投标人资格证明文件、投标报价表、法定代表人授权书、投标函等。5.6.5开标、评标：办理人据当地物业管理招投标管理办法组织评标专家，对投标单位的资信、技术、商务、现场答辩进行打分，评出优秀的物业服务企业。5.6.6开标结果公示：中标人确定后，筹备组负责中标公示盖章事宜（盖建设单位印章），交由代理机构向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。5.6.7中标结果公示：代理机构将盖章后的中标结果，在项目所在地物业