资源预览内容
第1页 / 共50页
第2页 / 共50页
第3页 / 共50页
第4页 / 共50页
第5页 / 共50页
第6页 / 共50页
第7页 / 共50页
第8页 / 共50页
第9页 / 共50页
第10页 / 共50页
亲,该文档总共50页,到这儿已超出免费预览范围,如果喜欢就下载吧!
资源描述
中梁投资开发模式研究 2017年06月 中梁产品策略 中梁投资策略和阿米巴经营模式 中梁发展战略简介 研究结论与启示 PART 1 中梁发展战略简介 公司简介 上海中梁集团有限公司(以下简称“中梁”)成立于1993年,取“行世间大道,做中国栋梁”之意,是一家以房地产开发 为主业的集团公司,具有中国房地产开发企业一级资质,起步温州,总部上海,布局以三四线城市为主,多年稳居中国房地 产百强企业,2017年跻身综合实力40强,成长性TOP10,融资能力TOP10 图:中梁的战略布局和项目分布图 数据来源均为:公司官网、同策咨询研究部 高品质 立足市 场 高周转 加速前 进步伐 高授信 降低融 资成本 高成长 催生规 模 高关怀 凝聚组 织 五高房企 主要发展历程 中梁1993年从温州起步, 伴随着中国城镇化进程,24年间经历过市场大起大落,洞悉房地产全过程开发、运营、销售 数据来源:公司官网、同策咨询研究部 起步温州 ITS THE DEFAULT TEXT 销售额破三百亿,迁都上海 完成销售额从百亿到三百亿的跨越;首 发公司债,募集资金13.5亿人民币;总 部迁移到上海,开启全国扩张战略 房地产百强39位,成长性企 业TOP10,融资能TOP10 销售额突破100亿大关 聚焦长三角 以超过3000套的销售量和超过100亿元的销售 额,占据温州市场总量的1/3以及温州总销售 额的四成。成为温州房地产市场的“领头雁” 进入江苏,布局长三角 1993年杨剑创立温州华成房地产 开发有限公司,作为中梁的前身 布局长三角 进入上海,聚焦长三角 冲刺规模 销售业绩 中梁2016年完成销售金额337亿元,同比增长100.6%,实现了从百亿到三百亿的跨越式增长。2017年的销售目标为500 亿元(内部600亿元),2017年1月到6月,已经完成销售金额354.7亿元,在上半年房企销售榜单中位居26位,仅仅用半 年时间就已经超过去年全年的销售业绩,完成了年度目标的70.9% 图:中梁近五年销售情况(亿元) 数据来源:公司官网、同策咨询研究部 132 131 168 337 354.7 -0.76% 28.24% 100.60% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 0 50 100 150 200 250 300 350 400 2013 2014 2015 2016 201701-06 销售金额 增长率 今年以来,无论是单月还是月度总销售额中梁一直都稳居TOP30 年份 销售金额(亿元) 排名 2013 132 2014 131 61 2015 168 60 2016 337 40 2017 354.7 26 图:中梁近五年销售金额及排名 布局策略 中梁副总裁周凤学 中梁创始人、董事长兼总裁杨剑 中梁坚持自己的特色和原则,围绕高周转做很多事,包 括从土地投资开始不拿大地宗、不拿高价地,到 现在为止拿的最大的地宗也就15亿左右,小的地宗两 个亿的也有,不需要分期开发 中梁区域布局的标准是一线城市的周边城市、二线城 市的郊区、三线或者弱二线的主城区、四线城市的核 心地段。一方面,一二线城市的溢出效应,让一线城 市和二线郊区的新房需求大,另一方面,标杆企业未 必有兴趣去三四线城市,这让当地的拿地成本不高 中梁的城市布局策略为:深耕长三角、面向华东、辐射全国。绝大部分项目都分布在长三角的重点三四线城市,在不断深入 长三角以及华东区域布局的同时,还进一步扩展了湖南、四川、河南等省市,稳步推进规模扩展和全国化进程 杨剑比喻:如果布局全国一二线城市是开大奔,布局三四线是开宝马MINI。你开10辆大奔,我开50辆宝马MINI,我还是大有机会 土地储备 2016年,中梁共计拿下68宗优质地块,荣获“2016年房地产土储实力TOP10”,2017年1月到6月,新增土储49宗,规 划建筑面积583.74万平方米,总成交金额201.36亿元,平均溢价率61.26%,相比2016年销售面积96.51万平方米,土地 储备充分,为未来带来充足的发展空间 图:中梁2017年1月到6月的新增土储宗数和规划建筑面积(宗,万平方米) 数据来源:中指数据、同策咨询研究部 13 3 7 9 11 6 152.06 36.52 69.07 122.93 142.3 60.87 0 20 40 60 80 100 120 140 160 2017-01 2017-02 2017-03 2017-04 2017-05 2017-06 土地宗数 规划建筑面积 图:中梁荣获“2016年房地产土储实力TOP10” 运营策略 中梁的运营模式为“快进快出、小步快跑、低开高走”,针对首次开盘项目,执行“456”的运营模式,针对续期项目,推 进“321”模式,实现快速周转 4个月开 盘 5个月现 金流回正 6个月再 投资 图:“456”模式时间示意图 图:首期开盘至续期供货的间隔时间示意图 冲刺1个月 常态2个月 红线3个月 拿地 时间:2015.7.2 金额:14.3亿元 楼面价:5586元/平方 米 级别:区域总价地王 销售 首次开盘:2015.12.12 加推时间:2015.12.27 房源:两次共家推984 套 单价:14300元/平方米 去化情况:去化9成 销售额:17.4亿元 图:中梁龙湾首府去化详解 多渠道融资 与银行、金融机构达成战略合作关系 首发公司债,融资途径拓宽 “地产“地产+金融”金融” 双轮驱动双轮驱动 2016年,银行授信方面:获得中国银 行、中国建设银行、民生银行、浦发银行 等20多家银行累计授信800亿元;金融机 构合作方面,与安信信托、杭金投集团、 鼎信长城等达成战略合作 2016年首次公开发行公司债券,募集资金 达13.5亿元人民币,为期5年,票面利率 6.8%,信用级别为AA级 以房地产为核心,金融为工具,打造以房 地产为核心的生态运作系统,通过成立私 募基金管理公司梁商资本,主动进军 金融行业,充分发挥自身特有优势,围绕 “产融结合”,布局地产金融 中梁秉承“开放、开拓、开创、共享”的合作机制,持续强化各渠道、机构资源整合的深度与广度,在多渠道扩大融资规模 的同时,持续降低融资成本,2016年全年综合融资成本控制在9%左右,未来还将不断提升融资能力和企业抗风险能力 组织框架 中梁分为集团总部和区域公司,集团总部由12个部门构成,目前有31个区域公司(其中7个正在筹建中) 数据来源:公司官网、同策咨询研究部 董事长/总裁 北 区 域 公 司 营 销 客 服 中 心 产 品 研 发 中 心 投 资 发 展 中 心 营 销 客 服 中 心 项 目 管 理 中 心 运 营 内 控 中 心 财 务 管 理 中 心 融 资 管 理 中 心 法 务 事 务 中 心 人 力 资 源 中 心 行 政 管 理 中 心 监 察 审 计 部 品 牌 文 化 部 集团总部 南 区 域 公 司 瓯 绍 区 域 公 司 杭 金 衢 区 域 公 司 杭 甬 区 域 公 司 新 苏 区 域 公 司 嘉 湖 区 域 公 司 苏 锡 区 域 公 司 苏 中 区 域 公 司 杭 州 区 域 公 司 安 徽 区 域 公 司 福 建 区 域 公 司 淮 扬 区 域 公 司 淮 海 区 域 公 司 中 梁 万 筑 公 司 常 润 区 域 公 司 东 区 域 公 司 赣 北 区 域 公 司 皖 北 区 域 公 司 四 川 区 域 公 司 赣 南 区 域 公 司 商 业 地 产 区 域 公 司 安 徽 商 业 区 域 公 司 广 西 区 域 公 司 筹 湖 北 区 域 公 司 筹 江 苏 商 业 区 域 公 司 筹 重 庆 区 域 公 司 筹 长 株 潭 区 域 公 司 筹 怀 川 渝 区 域 公 司 筹 河 北 区 域 公 司 筹 中 心 区 域 公 司 区域公司 集团决策委员会 董事长办公室 对外事务部 审批督办部 副总裁 企业文化 中梁的价值观体系由使命、愿景、价值观、组织文化、经营理念所构成。公司的核心价值观为:开创共享 价值观 愿景 打造高素质经营人才,创造专业 化投资集团,通过打造精英人才 发展壮大,促进企业经营发展, 努力成为500强 战略规划是一切经营的前提;组 织阿米巴文化;充分授权、经营 即算账、算账即定价;为命运而 战的经营人才 经营理念 使命 共创价值,让四季心情绽放 组织文化 公正、公平、公开、简单 开放、开拓、开创、共享 企业文化 中梁要求总部具有“鹰”的眼界,要求区域具有“狐”的策略,要求在项目上有“狼”性执行力 要求总部要有“鹰”的眼界,对宏观市场,对整个布局的研究,要求 战略清晰、精准、人员精干、制度精细 要求区域要有“狐”的策略,经营者要会算帐,能做“强”区域,在 规模、人员、执行以及竞争力上都要强 要求在项目上有“狼”性执行力,紧盯目标,执行要到位,把自己的 事做好强 人才建设 中梁特别强调精兵强将,并致力于培养、打造一批与公司一起成长、发展、为命运而战的经营人才。重视人才的选、育、 用、留,重视差异化管理,坚持“高标准、高要求、高激励、高成长、高淘汰”的五高人才标准 目前中梁在职员工3000多人。集团 中心负责人、区域董事长、区域及 事业部核心团队及中高层岗位人才 ,绝大多数来自房地产TOP30的优 秀人才。2016年,人员招聘总量就 达到1000人,2017年还会启动几场 大规模的招聘活动 品牌建设 中梁确立了“价值地产创造者”的地产品牌定位,倡导“为生活创造价值”,践行“共创价值,让四季心情绽放”的企业使 命。推出了引起外界非常关注的一个价值魔方,价值魔方有六个面:客户层面、员工层面、合作伙伴、股东、政府、社会 精英生活 营造者 员工价值 成就者 投资价值 共享者 行业价值 共创者 区域价值 引领者 社会价值 担当者 价值地产创造者 2016年10月,中梁在嘉兴举办了主题为“大道中梁 幸会嘉兴”的集团品牌战略发布会暨产品发 布会,中国社会科学院研究生院、清华大学教授、博导,原国家环境保护局第一副局长,原建设 部政策研究中心主任,建设部专家委员会副主任委员程振华;住建部中国科学研究会秘书长、研 究员顾文选;中国人民解放军总参谋部老干部局副局长、中华民族文化委员会副会长冯广场;全 国政协报副主编、联络组副组长周白宇;国家民族事务委员会委员、中国西部研究发展促进 会专家委员、调研智库常务副主任徐红岩等特邀嘉宾及100余家全国媒体和嘉兴各界精英名流共聚 一堂,见证嘉兴前所未见的地产盛宴 发展战略 板宗为孵 化器 为不动产为 重点 以房地产为 核心 以金融板宗 为中枢 核心 重点 孵化器 国内一流 的新型城 镇化集团 中枢 中梁2017年的年度主题为“战略引领、冲刺规模、苦练内功、拥抱资本”,重申了以住宅为核心的不动产主业,制定了全 周期下的发展方针:“全结构布局、全结构模板、轮动弹钢琴、倒逼练内功”。发布了五年发展战略:2017年的销售目标 是500亿(内部600亿),2021年销售额冲刺1600亿,资产管理规模达3000亿,进入全国标杆性企业20强的目标 三年计划 经营/职能战略 总体战略 目标体系 做强子分公司 子分公司三年战略行动计划:深耕老区域,扩展新区域 十大战略职能 投资、产品、成本、营 销、人力、财务、融资、 品牌文化、运营、分控 战略定位 发展模式 新型城镇化投资集团 资本经营与产业经营结合 产业组合 房地产、商业、金 控、投资、不动 产、轻资产运营服 务 2017年销售目标:500亿 (内部600亿) 2021年销售目标:1600 亿(资产规模300亿) PART 2 中梁产品策略 高品质的产品策略 中梁董事长杨剑说过:房地产企业,要客户导向,最务实的就是打造产品,关心产品品质 对于产品力的重视,首先体现为结合市场需求和区域文化对产品策略的精准把控。在项目前 期规划环节,就以敏锐的市场嗅觉把握客户需求,并结合当地文化,对产品进行精准定位 在确立了产品定位
网站客服QQ:2055934822
金锄头文库版权所有
经营许可证:蜀ICP备13022795号 | 川公网安备 51140202000112号