办公大楼物业管理委托合同 第一章总则 一、为维护合同双方的合法利益规范物业管理的行为达到业主的满意和要求制定本合同 二、本合同共分为：总则、物业管理委托合同书、物业管理服务内容及标准、物业管理服务费标准、资金结算、监督管理与检查考核和附则七个组件均为本合同的有效组成部分具有同等的法律效力 三、本合同未规定的事宜均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行 第二章物业管理委托合同书 甲方：乙方：物业管理有限公司 根据有关法律、法规在自愿平等、协商一致的基础上甲方将办公大楼（电力大厦）及其附属和共用设施全权委托于乙方实行物业管理订立本合同 一、委托管理的范围及事项 （一）、管理范围： 甲方将位于号及其区域范围内物业委托给乙方实行统一管理、综合服务 物业类型：写字楼建筑占地：平方米建筑面积：平方米 （二）、管理事项： 1、房屋的使用、维修、养护包括：屋顶、梁、板、柱、墙体等承重结构楼梯间、门厅、走廊、墙地面等 2、区域内设备、设施维修、养护、运行和管理包括：供水、供暖、供电、照明、消防及其他设备设施 3、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护、管理包括：道路、化粪池、沟渠、自行车棚、停车场等 4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护、管理 5、公共卫生的清洁、垃圾收集、清运 6、交通与车辆停放秩序的管理 7、安全巡视、门岗值勤、安全监控、人员登记 8、管理与物业相关的工程图纸住用户档案与竣工验收资料 二、委托管理期限：一年即年月日始至年月日止 三、双方的责任、权利、义务 （一）、甲方： 1、代表和维护产权人、使用人的合法权益 2、制定业主公约并监督物业产权人、使用人遵守公约 3、审定乙方拟定的物业管理制度、年度计划、财政预决算 4、检查监督乙方管理工作的实施及制度执行情况 5、向乙方提供商业用房和管理用房 6、向乙方提供物业管理所需的图纸、档案、资料 7、负责保证按规定、按时交纳物业管理费 8、协助处理本合同生效前发生的管理遗留问题 9、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动 10、不得干涉乙方依法或依据本合同规定的内容所进行的管理和经营活动 11、参与确定管理服务费收费标准 12、对违反合同规定的乙方和乙方人员有权终止或要求调换人员 13、政策规定由甲方承担的其他责任 （二）、乙方 1、根据有关法律、法规及本合同的约定制定物业管理制度自主开展各项管理经营活动 2、遵守各项管理法规和合同规定的责任要求根据甲方授权对物业实施综合管理确保实现各项管理目标和经济指标并承担相应责任自觉接受物业主管部门及有关政府部门和甲方检查监督 3、根据需要制定维修方案报甲方审议通过后组织实施 4、向业主和物业使用权人告知物业使用的有关规定并负责监督 5、接受甲方对经营管理过程中财务帐目的监督并定期报告工作 6、对物业的设施、设备不得擅自占用和改变使用功能如需在物业内改扩建或完善配套项目须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施 7、建立物业管理档案并负责及时记载有关变更情况 8、负责测算管理区域服务收费标准并向甲方提供测算标准与依据严格按标准收取费用 9、依照甲方委托和业主公约的规定有权对业主和物业使用人违反法规、规章的行为进行处理根据实际情况采取批评、规劝、警告、制止、提请有关部门处理等措施 10、管理期满向甲方移交全部专用房屋及有关财产、全部物业管理档案及有关资料 11、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务但不得将本物业的管理责任转让给第三方 12、负责编制物业年度管理计划、资金使用计划及决算报告 四、物业管理服务费 根据物业管理有关规定收取保洁费、保安费、绿化费、管理费、保养费及特约服务费等 总计：元 物业管理服务费标准 根据国家有关规定并参照相关标准制定本合同物业服务费收取标准 一、清洁卫生费及绿化管理费 1、保洁费：xx=元/年 2、绿化费：xx=元/年 3、化粪池清理费：xx=元/年 二、保安费：xx=元/年 三、小修费：每年元 四、电梯、高压水泵运行保养费：xx=元/年 五、供电、供水、供暖运行费：xx=元/年 六、收发：xx=元/年 七、特约服务费：xx=元/年 八、管理费及其他： 1、管理费：xx=元/年 2、办公费：xx=元/年 3、其他应急费：每年元 4、法定税费：xx=元/年 九、中修以上和设备、设施更新费用由物业公司提出项目并套用相关定额履行各种手续并由业主审核批准后施行 第三章物业管理服务内容及标准 一、保洁： 内容：区域内公用部分的日常清洁设立专职卫生人员以确保为业主提供一个清洁、舒适的工作环境 标准： 1、庭院、门厅、走廊每天利用业主休息时间彻底清扫庭院、门厅、走廊一次垃圾及时清运业主办公时间设置专职卫生员对区域内的卫生进行保洁维护保持区域内停车畅道路、绿地无废弃物使区域内地面无杂物、污渍对灯具、开关、把手、楼梯扶手及时擦拭走廊放置的痰桶及时清理门厅附近的玻璃幕墙每周擦洗一次 2、电梯每天清洁、擦拭电梯门、镜面、墙面每晚彻底清理地面一次由卫生维护人员随时清理电梯间每天负责更换地毯以保持电梯清洁无杂物、污渍 3、卫生间每晚对卫生间进行彻底清洁包括：垃圾和方便饭盒及时清走墙面便器具、洁具、墙瓷砖、地砖的洗刷拖布和日用品要摆放整齐每周对卫生间彻底冲刷一次开水器每周放水、除垢一次定时喷洒空气清新剂保证无异味 4、绿化及时对楼内外绿化植物进行浇水、施肥、修剪及时清除里面的杂草每天清除花卉、叶茎的尘土保持盆内、草坪内无杂物定期喷洒药剂使花木无明显枯萎及病虫害现象 5、地下停车场每周彻底清扫一次及时清理污水、污物保持四壁无灰尘 6、化粪池定时清理、保证正常使用 二、保安 内容：设立专业保安人员以保证业主的人身、财产、消防等方面的安全 标准： 1、值勤保安人员按照职责坚持门岗值勤交接班要准时并做好交接班记录加强日常巡视和监控积极与公安部门配合保证物业安全 2、来访登记对外来办事人员要进行人员登记、记录和引导懂得礼仪知识讲究文明礼貌对内工作人员要检查、督促持证进入办公楼 3、监控室监控室要实行24小时监控值班做好值班记录杜绝非工作人员进入保证仪器和设备的安全随时提供监控资料 4、消防设备定期进行消防设备的检查和保养保证消防设备始终处于良好状态发现火灾事故或隐患及时处理并上报有关部门 5、停车场停车场的车辆要排列整齐随时指导车辆停放位置督促车辆锁闭情况检查车库的安全性严防偷盗和交通事故的发生 6、其它突发事件严防刑事案件和治安事件的发生随时处理紧急情况和制止突发事件维护工作秩序确保正常办公 三、小修 内容：设备、设施小损、小坏的维修保持房屋原来完好等级为目的的日常养护工程 标准： 1、电气随时更换和修复损坏的灯泡、灯具、开关等电器设备保证各种电气设施和元件的完好 2、水暖上下水和暖气的保养水暖设施跑、漏水的止水和修补水阀、便器具、管道的检修和更换等 3、土建房屋的主体结构各种墙、梁、板柱和门窗洞口的修复 4、设备各种机械设备和电器设备的简单修复如：开水器、热水器、空调器、供电开关、盘柜、窗帘等 5、其他维修项目业主要求其他需要维修的项目如：外点运抵的设备、室内要求装其他设施等 6、维修率维修及时率达到100%人员10分钟到位电气、水暖维修不超过24小时土建维修不超过3天 四、电梯及高压水泵 内容：对电梯、高压水泵进行日常维护保养、检修、处理随机问题 标准： 1、维护按有关规定及时维护处理随时发生的问题使机械始终处于最佳运行状态保证设备运行率达98%以上 2、保养乙方应定期对电梯和高压水泵进行保养如：管道刷防腐漆、电梯抹润滑油等 3、检修按照设备说明书规定时间和操作规程进行检修消除各类事故隐患 4、应急情况处理设备因停电、机械故障或其它原因造成停运、损坏时的人员反应事故原因的查明事故处理的结果和当事人受处罚及收教育情况 5、各项记录值班的人员安排及时间安全责任及规章制度运行记录检修记录保养记录等 6、费用统计设备每次维护、正常运行、定期检修及处理突发事故的各项费用统计数据 五、供电、供水、供暖 内容：设立专业人员对供电、供水、供暖设备进行日常维护、保养按时对各种设备进行检查、保证设备的正常运行并做到“业主叫人员到”及时为业主服好务 标准： 1、运行记录做好人员安排、工作职责和交接班记录设备正常运行的各项数据计划停电、停水、停气应提前12小时通知业主并做好解释工作确保设备正常运行 2、检修记录依据设备规定要求及操作规程按时检修并做好记录工作定期派专业人员对系统进行测试、检查消除事故隐患确保系统安全、可靠 3、日常保养定期对破损和老化设施进行更换和修补定期擦拭灰尘、污渍和刷防腐漆等 4、事故处理发生设备事故造成停电、停水、停气的要提交事故报告向业主说明事故原因、事故处理意见、当时人的责任及受教育情况 5、应急情况处理接到用户报告紧急情况时维修人员应10分钟内到位并立即修复在最短时间内处理突发性影响并向业主详细解释清楚做到小修12小时内完毕大修要连续修复并安排工程人员24小时值班对在时限内不能完成的要向业主说明原因 6、费用统计设备每次维护、正常运行、定期检修及处理突发事故的各项费用统计数据 六、收发 内容：负责公司内部的信函、报刊、文件的邮寄与分发对职工个人的报刊、信件、包裹等及时通知领醛 标准： 1、登记对邮寄和收取的报刊、文件、信函、包裹单、汇款单等及时登记保管好收据以便查询