海 域 评 估 技 术 指 引海 域 评 估 技 术 指 引 国家海洋局 2013 年 10 月 I 目目 次次 1 范围 1 2 术语及定义 1 2.1 海域评估 1 2.2 海域价格 1 2.3 海域基准价格 1 3 海域评估原则 1 4 海域价格评估 2 4.1 海域价格评估目的 2 4.2 海域价格评估程序 2 4.3 海域价格评估方法 3 4.4 海域价格影响因素 5 5 海域基准价格评估 6 5.1 海域基准价格评估目的 6 5.2 海域基准价格评估技术路线 6 5.3 海域基准价格评估程序 6 附录 A 海域价格评估报告规范格式 8 附录 B 海域价格评估计算公式 . 13 附录 C 海域价格影响因素指标参考表 . 17 1 为规范海域评估行为，统一评估程序和方法，保障评估结果客 观、公正、合理，根据中华人民共和国海域使用管理法 、 海域 使用权管理规定等法律、法规的有关规定，制定本技术指引。 1 1 范围范围 本技术指引适用于宗海的海域价格评估和沿海地方政府管辖海 域的基准价格评估。 2 2 术语及定义术语及定义 2.1 海域评估 是指海域评估专业人员按照一定的原则、程序和方法，对特定 海域的价值进行评定的活动。 2.2 海域价格 是指一定年期海域使用权价格及其附属用海设施和海上构筑物 价格的总和。 2.3 海域基准价格 是指某一基准日上一定年期海域使用权的区域平均价格。 3 3 海域评估原则海域评估原则 海域评估应遵循以下基本原则： （1）预期收益原则 海域评估应以海域在正常开发利用条件下的未来客观有效的预 期收益为依据。 2 （2）最有效利用原则 海域评估应反映海域在合法利用的前提下，实现海域、资本、 劳动力、管理、技术等生产要素的优化组合，并取得最佳经济效益 时的价格。 （3）替代原则 海域评估应以同类地区类似海域在同等利用条件下的价格为基 准。 （4）市场供需原则 海域评估应充分考虑海域供需的特性和海域市场地域性。 （5）贡献原则 海域评估应以海域在开发利用活动中的重要程度确定其对总收 益的贡献值。 4 4 海域价格评估海域价格评估 4.1 海域价格评估目的 海域价格评估的目的是揭示宗海在正常条件下的价格水平，为 海域使用权出让、转让、抵押、收回补偿等提供价格参考。 4.2 海域价格评估程序 海域价格评估应按以下六个步骤开展： （1）确定评估基本事项 根据委托方的要求，确定评估目的、评估对象、评估基准日等 基本事项。 （2）收集相关资料 对评估对象的社会经济和自然环境条件进行现场调访和勘测， 收集评估对象及其周边海域的基本情况、相关的生产经营与财务状 3 况、交易实例和海域市场发展现状等资料，并核验资料的完整性和 可靠性。 （3）选择评估方法 根据评估目的、评估对象所属的用海类型、评估对象开发利用 状态和海域市场现状等，选择确定适用的评估方法。 （4）确定修正系数和评估参数 分析海域价格影响因素及其影响程度，确定必要的价格修正内 容和系数，并根据社会平均投资效益、用海类型和产业类型的投资 风险差异等，确定海域投资回报率、海域还原利率等参数。 （5）测算和确定海域价格 利用经核验的有效资料，采用选定的评估方法和评估参数，评 定海域价格。多种方法测算海域价格的，可用加权平均等方法评定 最终结果。 （6）编制海域价格评估报告 对整个评估工作的成果进行总结整理，编制完成海域价格评估 报告，并提交给委托方。海域价格评估报告格式要求见附录 A。 4.3 海域价格评估方法 海域价格评估的主要方法有收益法、成本法、假设开发法、市 场比较法和基准价格系数修正法，各方法的适用条件及注意事项如 下： 4.3.1 收益法 对于能够计算现实收益或潜在收益的海域，可采用收益法评估 海域价格，即按一定的还原利率，将海域未来每年预期收益折算至 评估基准日，以折算后的纯收益总和作为海域价格。收益法的计算 公式及参数说明见附录 B.1。 采用收益法时，应以客观、持续、稳定的收益为基础计算海域 4 的年总收入，按不重不漏原则计算年总费用，合理测算海域纯收益。 4.3.2 成本法 对于新开发的海域，或在海域市场欠发达、海域交易实例少的 地区，可采用成本法评估海域价格，即以开发和利用海域所耗费的 各项费用之和为基础，加上正常的利润、利息和税费等来确定海域 价格。成本法计算公式及参数说明见附录 B.2。 采用成本法时，海域取得费和海域开发费应是评估基准日的重 置费用，各项费用的取费标准应有明确、充分的依据。 4.3.3 假设开发法 对于待开发和再开发的海域， 可采用假设开发法评估海域价格， 即在测算出海域开发完成后的总价值基础上，扣除预计的正常开发 成本和利润来确定海域价格。假设开发法的计算公式及参数说明见 附录 B.3。 采用假设开发法时，应根据最有效利用原则确定海域用途，再 结合海域的规模、开发难易程度等情况合理估算开发建设周期，并 假设在开发周期内各项成本均匀投入或分阶段均匀投入。 4.3.4 市场比较法 在海域市场较发达、海域交易实例充足的地区，可采用市场比 较法评估海域价格，即根据市场替代原理，将评估对象与具有替代 性且在近期市场上已发生交易的实例做比较，根据两者之间的价格 影响因素差异，在交易实例成交价格的基础上做适当修正，以此来 确定海域价格。市场比较法的计算公式及参数说明见附录 B.4。 采用市场比较法时，比较实例应与评估对象的用海类型相同， 且位于相邻区域或类似区域，交易时间应相近，数量不少于 3 个； 应选择差异显著的比较因素进行价格修正，因素条件应尽量量化， 无法量化时应定性描述指标的大小。 5 4.3.5 基准价格系数修正法 在已有海域基准价格的地区，可用基准价格系数修正法评估海 域价格，即针对评估对象价格影响因素的特殊性，利用海域价格修 正系数，在同一地区同类用海的海域基准价格基础上做适当修正， 以此确定海域价格。基准价格系数修正法的计算公式及参数说明见 附录 B.5。 采用基准价格系数修正法时，应准确把握本区域海域基准价格 的内涵及其修正体系的构成，根据海域价格影响因素实际情况确定 修正系数。 4.4 海域价格影响因素 海域价格影响因素是指对海域质量和使用效益有重要影响的社 会经济条件和自然环境条件。 （1）造地工程用海价格影响因素 包括区域经济状况、交通条件、区划与规划、基础设施和配套 设施条件、毗邻土地情况、工程建设条件等因素。分析指标详见附 录 C.1。 （2）交通运输用海价格影响因素 包括区域经济状况、交通条件、区划与规划、基础设施和配套 设施条件、港口等级和规模、码头建设规模、码头作业条件、工程 建设条件等因素。分析指标详见附录 C.2。 （3）渔业用海价格影响因素 包括区域经济状况、交通条件、区划与规划、基础设施和配套 设施条件、海域开发利用现状、养殖条件等因素。分析指标详见附 录 C.3。 （4）旅游娱乐用海价格影响因素 包括区域经济状况、交通条件、区划与规划、基础设施和配套 6 设施条件、旅游景区条件、滨海旅游资源条件等因素。分析指标详 见附录 C.4。 5 5 海域基准价格评估海域基准价格评估 5.1 海域基准价格评估目的 海域基准价格评估的目的是揭示不同类型海域使用权区域平均 价格水平，为海洋管理部门掌握和调控海域市场秩序、制定海域管 理政策提供科学依据。 5.2 海域基准价格评估技术路线 以社会经济条件和自然环境条件类似的均质区域为测算单元， 利用海域市场交易资料，测算和修正样点价格，通过算术平均确定 不同类型的海域使用权区域平均价格。 5.3 海域基准价格评估程序 5.3.1 准备工作 制定海域基准价格评估技术方案，划分测算单元，设计调查表， 准备工作底图等。 5.3.2 资料调查 按照代表性好、分布均匀的原则，在测算单元内收集宗海样点 资料，包括海域使用权出让、转让、抵押等价格资料；资产租赁、 交易中包含海域使用权的价格资料。 5.3.3 样点价格测算和修正 （1）样点价格测算 海域使用权出让、转让价格和抵押价格可直接作为样点价格； 资产租赁中含有海域使用权时，可利用收益法测算样点价格；资产 交易中含有海域使用权时， 应从交易总价中扣除非海域资产的价格、 7 应交税金和管理费计算样点价格。 （2）样点价格修正 根据海域基准价格的内涵对样点价格进行交易情况修正、海域 使用年期修正和评估基准日修正。 5.3.4 海域基准价格测算 对于交易资料充足的测算单元，可利用样点修正价格的算术平 均值作为该区域的海域基准价格；对于交易资料欠缺的测算单元， 可将其与已有基准价格的同类区域进行价格影响因素比较和修正， 以此确定该区域的海域基准价格。 5.3.5 建立海域基准价格修正体系 采用特尔斐法确定海域基准价格修正系数表的因素及其权重。 将测算单元内样点价格的最高值、最低值与海域基准价格做相对比 较，得到相对于海域基准价格的最高和最低修正幅度，并按等间隔 划分出五个档次。根据档次和影响因素的权重，将修正幅度分解到 各影响因素上，得到修正系数，并确定对应的影响因素指标条件。 5.3.6 编制海域基准价格评估成果 海域基准价格评估成果应包括海域基准价格评估报告、海域基 准价格图、海域基准价格表、海域基准价格修正系数表和因素指标 条件说明表。 5.3.7 海域基准价格评估成果验收和公布 海域基准价格评估成果应由省级海洋管理部门组织专家组进行 验收，经审核、备案后，向社会公布。 8 附录附录 A A 海域价格评估报告规范格式海域价格评估报告规范格式 海域价格评估报告海域价格评估报告 项 目 名项 目 名 称称： （说明评估项目的全称）： （说明评估项目的全称） 委 托 评 估委 托 评 估 方方： （说明委托评估的单位）： （说明委托评估的单位） 评 估 机评 估 机 构构: (: ( 说明承担该项评估的机构名称）说明承担该项评估的机构名称） 评估报告编号： （说明该评估机构对该项目的编号）评估报告编号： （说明该评估机构对该项目的编号） 提交报告日期： （说明海域价格评估报告提交的具体日期）提交报告日期： （说明海域价格评估报告提交的具体日期） 9 第一部分第一部分 摘要摘要 一、一、 评估项目名称评估项目名称 与封面文字一致。 二、二、 委托评估方委托评估方 说明该项评估的委托单位或个人。 三、三、 评估目的评估目的 说明委托评估方的评估需求以及评估结果的使用方向。 四、四、 评估对象评估对象 说明评估对象的位置、面积和用途，并明确评估对象是否包含附属用海设施和海上构 筑物。 五、五、 评估基准日评估基准日 说明评估结果对应的具体日期，格式为年月日。 六、六、 海域价格定义海域价格定义 说明评估报告中海域价格的具体内涵，包括评估基准日、现状利用或规划利用条件、 设定的开发程度与用途、使用年限以及是否包含附属用海设施和海上构筑物等。 七、七、 评估结果评估结果 以人民币表示最终评定的海域价格和单位面积价格，海域价格附大写金额。 海域评估人员签字：海域评估人员签字： （签名，海域评估岗位培训证书编号） 海域评估机构：海域评估机构： （机构公章） 年月日 10 第二部分第二部分 报告正文报告正文 一、评估的依据一、评估的依据 说明该项评估所依据的国家或地方有关法律、法规，采用的技术规程，委托方提供的 有关材料，评估人员实地勘察、调查所获取的资料等。 二二、评估对象概况、评估对象概况 （一）海域使用权登记情况 说明评估对象的地理位置、四至、海域使用类型、用海方式、用海面积、海域使用权 证书编号，海域使用金缴纳情况及其他事项。 （二）权利状况 说明海域使用权取得时间、批准使用年限和剩余使用年限、海域是否被抵押、有无权 利纠纷等情况。 （三）利用状况 介绍海域开发利用现状、沿革及附属用海设施