济南市房地产市场调查分析成果济南市房地产市场调查分析成果 第一部分：投资环境分析 1、济南自然环境及人口概况 济南市位于北纬36度40分，东经117度00分，南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，地势南高北低。地形可分为三带：北部临黄带，中部山前平原带，南部丘陵山区带。济南境内河流主要有黄河、小清河两大水系。湖泊有大明湖、白云湖等。 济南属于暖温带大陆性季风气候区，四季分明，日照充分，年平均气温13.6，1月最冷，平均气温-1.9，7月气温最高，平均气温27。年平均降雨量614毫米。 济南是中国东部沿海经济大省山东省的省会，全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是国家批准的副省级城市和沿海开放城市。全市总面积8177平方公里，市区面积3257平方公里。 济南市现辖历下、市中、槐荫、天桥、历城、长清6区，平阴、济阳、商河3县和章丘市，共设54个街道办事处，65个镇，27个乡，487个居民委员会，4657个行政村。 济南历史悠久，是国务院公布的历史文化名城。济南风景秀丽，泉水众多，被誉为“泉城”。济南的市树是柳树，市花是荷花。 截止2005年全市年末户籍总人口597.4万人，比上年增长12.5。全市男女性比例为101:100。全市人口出生率10.1，持平；人口死亡率6.4，下降0.11个千分点；人口自然增长率3.8，下降0.05个千分点。人口机械增长率8.5，下降2.44个千分点。市区净迁入人口4.9万人；2005年末暂住人口55.8万人。在中国的56个民族中，济南市有42个民族居住。其中汉族人口占98.31%，回族占1.62%，其他少数民族人口较少。 2、济南经济状况分析 （1）宏观经济概况 2004年，济南市 实现地区生产总值1618.9亿元，增长15.6%，综合经济实力保持在全省前列，是全省重要的综合性产业城市。第一产业实现增加值118.7亿元，增长7.8%；第二产业实现增加值742.4亿元，增长19.8%；第三产业实现增加值757.8亿元，增长13.0%。 2005年，全市实现地区生产总值1876.5亿元，比上年增长15.6%。第一产业增加值132.4亿元，增长6.0%；第二产业增加值864.0亿元，增长17.4%；第三产业增加值880.1亿元，增长15.4%。人均生产总值31604元，增长14.2%。三次产业比例由上年末的7.5：45.1：47.4变化为7.1：46.0：46.9,第二产业比重上升0.9个百分点。各项税收总额231.3亿元，增长11.9%，占生产总值比重12.3%。财政收入明显增加。全市地域财政总收入380.8亿元，增长20.7%。其中：地方财政一般预算收入106.0亿元，可比增长20.7%。 2006年一季度济南市经济运行呈现快中求好的态势。初步核算，完成生产总值431.5亿元，同比增长17%，比去年同期快1.5个百分点。从产业演进方向看，三次产业总量仍然是“三、二、一”顺序构成，同比增幅呈现“二、三、一”的预期方向。地方财政一般预算收入完成30.5亿元，进度超过了时间进度，增幅创2000年以来同期最高。 （2）银行存款余额概况 济南市是中国九大金融区之一，金融机构门类齐全，运营良好。到2004年底，全市各类银行金融机构存款余额2991亿元，比年初增长22.1%，全市贷款余额2830亿元，增长10.8%。 2005年，全市金融机构年末人民币各项存款余额3483.3亿元，比年初增长17.1%；人民币各项贷款余额3259.9亿元，增长17.1%, 其中短期工业贷款445.9亿元，增长20.0%。 2005年，城乡居民储蓄存款1024.4亿元，比年初增加153.9亿元，增长17.7%。 （3）济南市民收入及消费概况 2004年，城市市区居民(非农业)人均可支配收入为12005元，增长9.0%；人均消费性支出8581元，增长2.2%。农民人均纯收入4116元，增长13.7%；人均生活费支出2543元，增长9.8%。城乡居民的消费结构发生较大变化，生活质量提高。城市居民消费更注重消费质量，休闲娱乐享受型消费发展迅速，人均休闲娱乐等服务支出800元，增长19.7%，占消费性支出的比重9.3%，提高1.3个百分点。城市人均住宅使用面积达到了19.5平方米，比上年末增加0.65平方米；农村居民人均生活用房面积32.9平方米，增加0.4平方米。 2005年，城市市区居民（非农业）可支配收入13578元，增长13.1%，（城市居民人均可支配收入为12310元，增长14.0%）；农民人均纯收入4812元，增长14.6%，高于城市居民可支配收入0.6个百分点，城乡居民收入相对差距略有缩小。年末城市居民人均住宅使用面积25.2平方米；农村居民人均生活用房面积33.8平方米，增加0.9平方米。 2006年一季度，全市城市居民可支配收入达到3982.67元，同比增长10.1%；人均消费性支出2541.65元，同比增长17.8% 2005年，家庭年收入区间以35万元为最多，比例为44%，其次为3万元以下的家庭，比例为29%，收入在610万元之间的潜在购房者所占比例为22%，10万元以上的潜在购房群体所占比例仅为4%。家庭收入是决定市场吸纳量的重要因素，低收入特征预示着未来低价位市场需求量较大。 （4）固定资产投资概况 2005年济南全年全社会固定资产投资856.9亿元，增长31.6%。在全社会固定资产投资中，城镇及以上单位投资724.4亿元，增长32.3 %；农村投资132.6亿元，增长44.0%。房地产开发投资121.1亿元，增长9.9%，其中：住宅投资96.2亿元，增长10.1%，占房地产开发投资的79.4%。 （5）建筑业 2005年全市具有新资质等级的建筑业企业753家，共完成增加值93.3亿元，增长10.4%；实现利税22亿元，增长8.6%；全员劳动生产率（按当年价全社会增加值计算）为13.03万元/人,房屋施工面积3448万平方米，房屋竣工面积1216万平方米，其中住宅732万平方米。 2006年一季度，全市建筑业开局平稳，全市资质建筑业企业共完成总产值48.2亿元，同比增长7.8。其中，国有及国有控股企业完成建筑业总产值31.5亿元，同比增长1.1%；非国有及国有控股企业完成16.7亿元，增长19.3%。 一季度，房屋建筑施工面积2026.2万平方米，比去年同期增长13.2 %。其中，新开工面积376.2万平方米，同比增长34.7 。 一季度，完成竣工产值14.6亿元,比去年同期增长33.9 %，房屋建筑竣工面积39.4万平方米,与去年持平。 综合以上五方面，济南经济状况，作以下几点分析： （1）2005年济南市的国内生产总值水平位列全国城市的地21位，但增势强劲，第三产业增幅明显。据济南市城市总体规划文本显示，到2010年三次产业的结构比例调整为5:45:50，这无疑会对第三产业的房地产起到良好的促进作用。 （2）从居民银行储蓄和家庭月收入以及人均住宅面积分析，济南市商品房市场需求潜力较大。数据表明，2005年济南市人均可支配收入为12310元，在全国15个副省级城市中排第6、7位，在山东省17城市中，济南市排第二位，相对购买力水平中高。2005年，家庭年收入区间以35万元为最多，比例为44%，其次为3万元以下的家庭，比例为29%，收入在610万元之间的潜在购房者所占比例为22%，10万元以上的潜在购房群体所占比例仅为4%。家庭收入是决定市场吸纳量的重要因素，以上收入特征预示着未来低价位市场需求量仍然较大，中价位市场需求逐步成为主流。 （3）济南是一座“畸形”消费城市，贫富差距大，公款消费现象严重。 （4）房地产投资继04年快速增长、05年低幅调整后，正成为热点。 （5）在与当地同行的接触中发现，济南部分“先富”人士已开始二次或多次购房。 3、济南市城市发展规划 （1）中心城区总体布局。 中心城区由主城区和王舍人、贤文、大金、党家四个外围组团组成。 A、主城区是全市的行政、金融、商贸、文化、科教、居住中心，划分为核心区和11个功能各有倾重的片区。 核心区为历山路、经十路、铁路围合的地区。 白马山、泺卫、黄台、七里河是以工业为主的片区。 无影山、工人新村、北园、洪楼、七里山是以居住为主的片区。 文东为科研文教片区。 千佛山为风景旅游片区。 B、王舍人组团位于中心城区最东部，规划为独立工业区。重点发展冶金、石化、轻工工业。 C、贤文组团位于主城区与王舍人组团之间，以济南开发区新区为主体构成。重点发展电子信息、生物技术、光机电一体化等产业。 D、大金组团位于中心城区西部，规划为新兴产业园区。重点发展电子信息、材料科学等新兴产业和仓储业。 E、党家组团位于中心城区西南部，规划为汽车制造工业为主的独立工业区，重点发展汽车制造工业。 （2）公共设施布局 A、中心商务区。 在顺河街、经一路、纬六路、经七路围合地区内。 B、市级商业中心。 在泉城路、经四路东段、西市场商业集中地区。 C、省级行政办公用地。 集中在经八纬一地区。同时完善古城区和历山路两侧的省级行政办公设施。 D、金融设施。 在中心商务区内。 E、文化娱乐设施。 在南门、经三纬三、普利门、经八纬一等地区。 F、体育设施。 在腊山湖北新建市级体育中心。 G、调整完善医疗卫生设施。 在白马山、贤文、大金和党家建设医疗卫生院所。 H、文科设施。 完善文东科研文教区建设，在南部十六里河地区建设济南科技活动场所，在东部鳌角山地区预留高教科研用地。 （3）济南旅游资源开发。形成以古城旅游区为中心，四面扩展的格局。 A、古城旅游区。 主要包括大明湖、四大泉群、环城公园、芙蓉街等传统街区及千佛山、佛慧山等景区。 B、向北扩展建成黄河旅游区。 主要包括黄河公园、华山、鹊山白云湖风景区和鸭旺口温泉旅游度假区等。 C、向东扩展建成龙山文化旅游区。 主要包括龙山文化遗址、齐长城、百脉泉群等名胜古迹。 D、向南扩展建成山川古迹旅游区。 主要包括灵岩寺、五峰山、柳埠、龙洞、蟠龙洞、小娄峪等风景旅游区。 E、向西扩展建成平阴民俗风情旅游区。 主要包括洪范池、翠屏门等风景旅游区。 （4）外联交通 A、铁路。 2010年前建设京沪高速铁路济南段（含黄河高速铁路桥），建设邯济线、济龙烟线，并引入济南枢纽。 B、公路。 近期建设大杨庄黄河公路二桥，京沪高速公路济德、济泰段，高速浇城公路环的东南段，京沪与济青高速公路的联接线。 C、机场。 济南（遥墙）机场扩建为国内口岸一级机场。新建5万平方米侯机楼和一条3200米跑道，延长现有跑道至3200米，张庄军用机场不宜在市区内保留，迁出选址新建。 （5）城市交通。 总体框架：3个环路、9条放射路、9条南北向和9条东西向主干路。（简称“三环九射、九纵九横”） “三环”指由经十路、历山路、北园路、无影山中路、济齐路、营市街等组成的快速路环；由二环东、南、西、北路组成的主干路环；由京沪、京沪与济青的联接线和东、南绕城公路组成的高速绕城公里环。 “九射”指主干路环向外放射的济王、济青（青州）、济青（青岛）、济滨、济德、济齐、济兖、济微、济临9条高等级公路。 “九纵”指二环西路、营市街（快速）、纬十二路、纬六路、纬二路、顺河街、湖山路、历山路（快速）、二环东路9条南北向主干路或快速路。 “九横”指二环南路、刘长山路、经十路（快速）、经七路、经四路、经一路、北园路（快速）、清河北路、二环北路等9条东西向主干路或快速路。 （6）城市园林建设。 市级公园：扩建大明湖、五龙潭、趵突泉等公园，完善环城、千佛山、金牛、