国家级十一五规划教材,物业管理法规,书名：物业管理法规 作者：王跃国 ISBN： 978-7-111-25209-2 出版社：机械工业出版社,国家级十一五规划教材,第2章 物业权属法律制度,物业管理法规,国家级十一五规划教材,第2章 物业权属法律制度,2-1 物业权属概述 2-2 物业权利 2-3 物业权属制度 2-4 物业权属登记制度 2-5 物业产籍管理 2-6 案例分析 2-7 本章小结 2-8 本章作业,0,国家级十一五规划教材,第2章 物业权属法律制度,2.1 物业权属概述 2.1.1 物业权属的概念 1.物业权属是指有关行政部门对物业所有权以及由此产生的物业抵押权等他项权利依法登记后所确认的相关主体的权利归属状态。 2.物业权属与物业权利的区别 物业权利指的是权利主体依法可为一定行为或不为一定行为或要求他人为一定行为，侧重于权利本身所具有的内容。如房屋所有权人拥有占有、使用、从中获得收益和处分房屋的权利；而物业权属则更强调权利与权利主体的联系，是有关行政部门依法行使行政管理职能进行确权后的结果。如土地所有权在我国主体只能是国家和集体。因此，对土地所有权权属的确认只能是国家或集体所有。,0,国家级十一五规划教材,第2章 物业权属法律制度,2.1.2 物业产权管理和物业产权登记 1.物业产权管理。物业产权是指权利人依法对其所有的物业享有的占有、使用、收益和处分的权利。产权人对其所有的物业要承担相应的义务，如及时进行产权登记，缴纳有关税费，适时进行修缮养护等。 2.物业产权登记。我国实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。,0,6,物业产权登记 我国实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。 (一)土地权属登记 土地登记办法国土资源部 2008.2.1,主管机关：土地管理部门、地方人民政府 登记类型：土地总登记、初始登记、变更登记、注销登记、其他登记（更正登记、异议登记、预告登记和查封登记） 土地权属证书：国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证、土地他项权利证明书,7,(二)房屋权属登记 房屋登记办法 建设部 2008.7.1,主管机关：房地产行政主管部门 登记类型：所有权登记（初始登记、所有权转移登记、所有权变更登记、所有权注销登记）、抵押权登记、地役权登记、预告登记、其他登记（更正登记、异议登记） 房屋权属证书：房屋所有权证（共有房屋，注明“共有”） 、房屋他项权证,物业产权登记,国家级十一五规划教材,商品房办证,购房者与开发商签署由武汉市国土资源和房屋管理局统一印制的合同文本商品房买卖合同文本。同时，查验开发商提供的住宅质量保证书和住宅使用说明书，以便于在收楼时能够顺利使用该房产及该房产内的设备，并享受开发商提供的保修服务的通行证。,按揭贷款分为三种，分别是公积金贷款、商业贷款以及组合贷款（即公积金贷款+商业贷款），每种费用各有不同。,交房时，开发商将发出入住通知单和缴费通知单购房者也会同时签订物业管理公约业主在未来的居住生活中享受权利与履行义务的标准。包括物业管理费由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费如何核定等内容。缴纳物业管理费和房屋维修基金。（从2011年5月1日起，武汉房屋维修资金规定不交维修资金就不能收房）,购房者最后缴纳的费用是办理房屋产权证,国家级十一五规划教材,第2章 物业权属法律制度,2.2 物业权利,0,物业权利是指业主、非业主使用人根据有关法律规范通过各种途径取得的以物业的所有权为核心，包括物业使用权、物业抵押权、用益物权等内容的权利束。,中华人民共和国物权法第一百一十七条规定：用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。,担保物权，是与用益物权相对应的他物权，指的是为确保债权的实现而设定的，以直接取得或者支配特定财产的交换价值为内容的权利。,国家级十一五规划教材,第2章 物业权属法律制度,2.2.1 物业所有权 1.物业所有权是指所有人对其物业享有占有、使用、收益、处分的权益。 2.物业共有权指两个或两个以上的公民或法人对同一物业共同享有所有权。 物业共有权形式有共同共有和按份共有 1) 共同共有。两个以上单位、个人共有基于某种关系而对物业不分份额地共同享有权利和承担义务。共同共有人对共有的物业共同享有所有权。共有人按照约定管理共有的物业；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。 2) 按份共有。又称分别共有，是指两个或两个以上的共有人按照各自的份额分别对共有财产享有权利和承担义务的一种共有关系。按份共有人对共有的物业按照其份额享有所有权。 2.2.2 物业使用权 物业使用权是指按照法律或者合同的规定对物业享有使用的权利。狭义的物业使用权仅指非所有人的物业使用权。 2.2.3 物业抵押权 物业抵押权是经过依法享有物业处分权的物业权利人同意，在其所有或使用的物业上设定的一种担保物权。物业抵押人和物业抵押权人应当签订书面合同，并向县级以上地方人民政府规定的部门办理登记手续。抵押合同自登记之日起生效。,0,国家级十一五规划教材,第2章物业权属法律制度,2.2.4 物业相邻权 物业相邻权是指两个或两个以上相互毗邻物业的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、处分权利时有权要求其相邻方履行一定义务的资格。 基本原则： 有利生产、方便生活、团结互助、公平合理 使用原则： 有法依法，无法依当地习惯 基本类型： 相邻通行；相邻防险、排污；相邻用水、排水；相邻管线安设；相邻光照、通风、日照；相邻疆界,0,国家级十一五规划教材,原告王某住在一个临街巷内的一间砖木结构平房。与王某相邻的刘某准备开一家粤菜饭馆，于是，安装了一个大型脱排油烟机，其排烟口设置在刘某自己的房顶上，并在每个窗户上安装了空调冷气机。王某的住房一侧窗户恰好与刘某安装空调冷气机的墙体相邻，两者相距约有1米，中间夹成一条窄道，虽不走人，但一直是王某家一层住房主要的通风通道。刘某的粤菜饭馆未开张前，王某也一直没有发现空调器的安装对自家的影响，也就没提什么异议。刘某的粤菜饭正式开始营业，很快，王某发现二层房间里总有股油烟味，且一开窗户通风，油烟味更大，查找原因，才发现原来是刘某的粤菜饭馆厨房的油烟排放口离自己家二层窗口太近，只要油烟机一开，就会有油烟窜进王某的房间里。不仅如此，王某家一层住房的窗户也不敢开启，因为只要饭庄的几个空调一开，源源不断热浪就会从几个空调的热交换器口喷出，充满了整个窄夹道。不得已，王某只好找法院起诉，要求刘某改建油烟机的排放口，赔偿精神损失费500，法院如何判决？,案例分析1,国家级十一五规划教材,案例解析1,被告刘某的粤菜饭馆排放废气的行为已构成对原告王某合法权益的损害。根据物权法规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产，方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失“.法院判决被告刘某：停止使用粤菜饭馆的空调器、排油烟机，直到进行相应处理、不影响原告通风时止。 物权法第90条规定，物业服务企业在处理相邻关系时只有相协调、调解的义务和责任，物业管理协调、调解不成的，应由当事人向政府主管部门请求行政处理或者直接按照法律程序诉讼或仲裁。,国家级十一五规划教材,某市康西路三号房屋系某科技公司购买的办公用房，该房与原告某物业管理企业管理的住宅楼相邻。2002年3月，某科技公司在未经规划许可情况下，在房屋后面与住宅相邻的绿地上修建了违章建筑用做厨房，排放了大量废气、废水和噪音，污染了小区环境，影响了小区住户的正常生活，小区业主多次要求物业管理企业出面与某科技公司协调，并制止其侵权行为。某物业管理企业与某科技公司多次协商未果，小区业主以物业管理企业协调不力为由拒交物管费。迫于无奈物业管理企业以原告的身份将某科技公司推上被告席，并诉称：从2002年3月起被告在我方享有管理权的住宅相邻的绿地上建厨房、厕所和职工宿舍，并树立烟囱，开挖排污水沟，排放油烟、废气、废水及噪音，故要求被告排除妨碍、拆除违章建筑。,案例分析2,国家级十一五规划教材,案例解析2,第一，业主认为物业管理企业办事不力，没能有制止或排除某科技公司的侵权行为，而拒交物管费，这是业主对物业管理公司的错位，既不合法，也不合情，更不合理。 第二，物业管理企业自己站错位。本案中，物业管理企业为了制止和排除某科技公司的侵权行为，以原告的身份提起因相邻关系而产生的民事侵权行为诉讼，实属不当。 因为物业管理企业是接受小区业主的委托，对小区实施物业管理，那么物业管理企业只对争议的相邻关系的物业仅具有管理权，而这种管理权是通过委托授权取得，所以物业管理企业不是相邻关系的主体，其没有资格作为原告提起侵权的民事诉讼。而只能以诉讼代理人的身份参加诉讼，真正原告只能是小区的业主。,国家级十一五规划教材,第2章物业权属法律制度,2.2.5 建筑物区分所有权 1.建筑物区分所有权。是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。物权法对建筑物区分内物业所有权问题作出了规定： 1) 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 2) 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 3) 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 4) 建筑区划内的道路，属于业主共有。建筑区划内的绿地，属于业主共有，其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 5) 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。,0,国家级十一五规划教材,第2章物业权属法律制度,2.建筑物区分所有权的特征 (1) 权利复合性。是指建筑物区分所有权由专有所有权、共有部分持分权组成。而一般的不动产所有权，构成是单一的，它仅指权利主体对不动产享有的占有、使用、收益及处分的权利。 (2) 专有所有权的主导性。主要表现在：区分所有权人只有取得专有所有权，才能取得共用部分持分权。 (3) 权利一体性。表现在专有所有权、共有部分持分权必须结为一体，不可分离。区分所有权转让、处分时，也必须将二者视为一体。 3.建筑物区分所有权的内容 (1)专有部分所有权,建筑物的专有部分是指建筑物中具有构造上和使用上的独立性的部分。区分所有权人对其专有部分有自由使用、收益及处分的权利。 (2)共有部分持分权。是指属于区分所有人共有的部分。如占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有；由区分所有权人约定使某专有部分成为共有的部分称为约定共有。建筑物的共有部分门厅、屋面、楼面、厨房、厕所以及院落、上下水设施等。,0,国家级十一五规划教材,第2章物业权属法律制度,2.3 物业权属制度 2.3.1 土地权属制度 1.土地所有权。土地属于国家所有和集体所有。 2.土地使用权 (1)国有土地使用权。取得方式有：出让、划拨 1)出让土地使用权是指土地使用者通过向国家支付土地使用权出让金取得的在一定年限内的土地使用权。 土地使用权出让的最高年限为：居住用地70年；工业用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。 2）划拨土地使用权是指通过行政划拨的方式取得的土地使用权。范围为：国家机关用地；军事用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；公益事业用地；城市基础设施用地。 (2)集体土地使用权。是土地使用者对农民集体所有的土地享有的占有、使用和收益的权利。,0,国家级十一五规划教材,第2章物业权属法律制度,