吉林大学本科毕业论文目 录第1章 绪论11.1 选题背景11.2 选题意义11.3 结构安排2第2章 房地产项目策划的相关理论基础42.1房地产项目策划的内涵42.2房地产项目策划的特征42.3房地产项目策划的流程及内容52.4房地产项目策划的作用6第3章 武汉世界城光谷步行街项目功能策划与市场前景分析83.1项目功能策划83.2项目市场前景分析10第4章 武汉世界城光谷步行街项目建设规模策划和投资需求预测134.1项目建设规模策划134.2项目的投资需求预测14第5章 武汉世界城光谷步行街项目的资金筹措策划175.1项目的资金筹措方式175.2项目资金筹措策划18第6章 武汉世界城光谷步行街项目投资效益分析196.1项目的盈利能力分析196.2项目的偿债能力分析206.3项目的不确定性分析21第7章 全文总结与展望247.1结论与建议247.2全文展望25致谢27参考文献28 摘要房地产项目策划是确立项目的目标，同时确立系统目标的具体方案。它是项目设计和计划的依据，是项目实施的依据，同时又是项目后评价的依据。通过对房地产项目的策划研究，对项目的各项指标和内容进行准确有效的分析，以确保项目有理有利的实施。房地产开发公司为了保证自己的经济利益和保持企业竞争力，都非常重视项目策划研究。成功的房地产企业，其价值越来越取决于他们的从策略面取得生产，分配及应用知识的能力。本文是为武汉利嘉置业即将开工的武汉世界城光谷步行街项目做的项目策划，详尽介绍了光谷步行街的基本规划、周边环境及开发目标等相关状况。基于对该项目的调研与策划研究，分析了项目的优劣势，确定了目标客户群，明确自身定位，为项目的实施提供了策划建议。文章对项目的可行性研究以及营销实施作出指导，对项目的资金筹措与赢利能力进行分析策划，并对项目的实施提供初步的实施方案，从而确保项目的成功。关键词：房地产项目 策划研究 市场分析AbstractReal estate project planning is the establishment of the project goals, while establishing system of the target. It is the basis of project design and planning, the basis of project implementation and the basis of post project evaluation as well. Through the study of real estate project planning, accurate analysis of the project and its effective index and content, to ensure that project implementation of rational and advantageous. Real estate development company in order to ensure their economic benefit and remain competitive, show great attention to project planning. Successful real estate enterprise, its value increasingly depends on their face from strategy, distribution and manufacturing ability to apply knowledge.This article is a project planning research for Wuhan Lijia company of the world-city optical valley pedestrian street project which will soon start. This paper introduces in detail the basic programming, optical walking around the target environment and related conditions. Based on the investigation and study of the project, analysed the advantages and disadvantages of the project, determined the target customers of the project and clearly positioning itself.Suggestting something about the project plan and planning project financing and profitability to ensure the success of the project,and make a preliminary project implementation scheme.Keywords: real estate project planning research market analysis第1章 绪论第1章 绪论1.1 选题背景随着中国经济市场化不断深入发展，房地产市场也经历了从无到有、从小到大的发展历程，目前房地产业已成为我国国民经济的支柱产业。近年来，伴随着房地产市场的进一步繁荣，市场竞争日趋激烈。日趋激烈的竞争与巨大利润的诱惑，要求房地产商在项目运作的每一步都要更加精确，做到量化、技术化、规范化。在这一大背景下应运而生的房地产项目策划开始越来越受到业界人士的高度重视和普遍关注，并发挥着应有的作用。房地产项目策划在实践中创造出典范项目并为企业创造可观的经济效益，引起了人们的极大兴趣和关注。房地产行业具有投资额大、投资回收期长、影响因素多等特点，决定了它具有不同于其他行业的高度复杂性和风险性。在房地产投资项目的现实运行中，因项目前期策划中决策依据不足、决策程序不严、决策方法不当而导致决策失误，造成项目最终失败的例子层出不穷。房地产开发企业投资决策失误，致使所开发项目的定位、设计、结构等与建成后的市场脱钩，或者由于周边配套设施缺乏，或工程质量不过关，或房价过高，造成一部分商品房销售不出去而形成空置。要解决这些问题，房地产开发企业必须在房地产开发的全过程中将房地产项目策划放到重要位置上来，坚持以项目策划为指导的原则。1.2 选题意义房地产投资项目从项目建议开始直到竣工的开发整个过程中，开发建设者面临许许多多、大大小小的决策，这些决策几乎都是在极其复杂的市场环境下作出的。在这一系列决策之中，对投资项目成败影响最大的，莫过于项目前期阶段的项目决策。房地产项目策划是确立项目的目标，同时确立系统目标的具体方案。它是项目设计和计划的依据，是项目实施的依据，同时又是项目后评价的依据。因此，任何投资者、项目管理者都必须重视项目策划这项工作。房地产项目策划作为一个新生事物，伴随着房地产行业的发展而逐步成熟。作为一门成长中的新兴学科，我国的房地产项目策划领域存在着理论与实践上两方面的困境：一是房地产项目策划理论研究滞后；二是房地产项目策划迫切需要理论指导。由此可见，对房地产项目策划理论进行探讨，不仅可行，而且非常必要。本论文将以定性分析与定量分析相结合，以实例验证这一结论，通过理论和实践相结合，归纳总结出房地产项目策划的方法和工作流程。本论题具有很强的时效性、针对性和可操作性，并且为房地产项目策划总结出一套切实可行的方法与手段，以供房地产经营者或策划者借鉴，并将有助于开发商把握市场机会，防范投资风险，降低投资成本，获得理想的经济效益和社会效益。 本论文通过武汉市光谷步行街房地产项目策划的研究，通过分析所面临的市场机遇和竞争态势，客户的需求，找到产品的定位，并据此进行产品设计、营销策划和销售决策。房地产项目策划作为“一种理性行为”，它是在对房地产项目市场调研后形成的，是在科学的理论指导下完成的。因此，它可以作为房地产企业的参谋，使企业及企业家决策更为准确，避免项目在运作中出现偏差。目前出现的一些“烂尾”楼盘，从真正意义上说，大都是决策的错误。因此本文为武汉利嘉置业公司的武汉光谷步行街项目提供利润理论支持，能使企业决策准确，避免项目运作出现偏差。通过本次研究，本人对房地产项目策划的问题有了更深层次的理解，本次研究对于如何在房地产项目策划实践工作中通过对市场环境的调研和系统分析，利用已经掌握的有关资料及手段，科学、合理、有效地推动项目策划的进程，并且提前判断房地产项目的顺利进展程度及效果，提供了一定的理论依据。1.3 结构安排本文以武汉光谷步行街项目为背景，针对房地产项目开发中存在的问题，初步研究了房地产项目开发中有关房地产功能策划与市场分析、建设规模策划与投资需求预测、项目资金筹措策划及项目投资效益分析等内容，对房地产项目的策划方法加以例证。在研究方法上，本文借鉴了策划的原理，结合项目管理、经济统计学原理以及建筑规划设计等相关理论，从武汉光谷步行街项目的策划入手，采用理论阐述与实际相结合的研究方法，系统地阐述了房地产项目策划的基本内容和步骤，以及房地产策划研究得出的相关结果。通过项目全程策划整合理论的运用，运用调查与统计、实证研究与规范研究相结合和深入剖析各个方面，完成对武汉光谷步行街房地产项目的策划研究，本文拟分为七部分：第一部分通过对论文的写作背景、研究意义，明确本文的研究方法和基本思路为下文的论述做出必要铺垫。第二部分通过房地产项目策划相关理论的综述为本文提供理论基础。第三部分房地产项目功能策划与市场前景分析。首先综合分析项目周边环境、项目的功能定位、项目的宏观定位、项目特色，使企业了解到本项目的机遇与威胁，从而对该项目进行功能策划。其次通过武汉市近期房价趋势、项目优劣势初步分析，结合武汉房地产市场房地产的特点和近期市场预测， 对该项目进行市场前景分析。第四部分综合运用策划理论进行项目建设规模策划与投资需求预测。首先分析项目的经济技术指标、项目的设计定位以及项目特色来确定项目的建设规模。其次分析项目的投资过程和资金需求，策划项目的投资需求。第五部分综合运用项目资金筹措理论，对项目进行资金筹措策划。对项目的资金来源与运用进行周密的策划研究。为项目融资、资金的科学合理利用，发现不确定因素，防范财务风险，为项目的成功运转提供财务上保障。第六部分运用财务可行性分析基本知识，对整个项目的投资效益进行分析并为项目做出初步财务可行性评价，为项目的盈利能力做出科学的策划研究。第七部分通过对本案例的研究，对全文进行总结与展望。总结出对房地产项目策划研究的相关建议，以及本案例中的项目策划过程中出现的问题，同时也通过这一部分指出本案例的局限性以及需要进一步研究的问题，对房地产项目策划研究策略提出建议。1第2章 房地产项目策划的相关理论基础第2章 房地产项目策划的相关理论基础2.1房地产项目策划的内涵房地产项目策划是在房地产领域内运用科学规范的策划行为。房地产项目策划，目前有两种不同理解：一种观点认为，房地产项目策划就是促销策划，即如何想方设法把楼卖出去，这是一种狭义的理解；另一种观点认为，房地产项目策划就是从发展商获得土地使用权、市场调研、消费者行为和心理分析直到物业管理全过程的策划，即业界人士所说的房地产项目全过程策