,第一章 投资性房地产,1、投资性房地产的特征与范围 2、投资性房地产的确认和初始计量 3、投资性房地产的后续计量 4、投资性房地产后续支出的处理 5、投资性房地产的转换和处置,第一节 投资性房地产的特征与范围,一、投资性房地产的定义 投资性房地产指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。 经营性活动 要与作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产相区别,二、投资性房地产的范围,已出租的土地使用权,持有并准备增值后转让的土地使用权,已出租的建筑物,（一）已出租的土地使用权,已出租的土地使用权指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。,【例】2014年1月1日，甲公司与乙公司签署了土地使用权租赁协议，约定甲公司以年租金720万元租赁使用乙公司拥有的40万平方米土地使用权。,对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。,（二）持有并准备增值后转让的土地使用权,按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，也就不属于投资性房地产。,【例】企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，企业管理当局做出书面决议明确继续持有这部分使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。,（三）已出租的建筑物,已出租的建筑物指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物。 企业计划用于出租但尚未出租的建筑物，不属于已出租的建筑物。 通常情况下，对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营租出且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签定租赁协议，也应视为投资性房地产。,企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。,【例】 甲企业在当地房地产交易中心通过竞拍取得一块土地的使用权，甲企业按照合同规定对这块土地进行了开发，并在这块土地上建造了一栋商场，拟用于整体出租，但尚未开发完工。,三、不属于投资性房地产的项目,（一）自用房地产 （二）作为存货的房地产 作为存货的房地产指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。 如某项投资性房地产不同用途的部分能够单独计量和出售的，应当分别确认为固定资产、无形资产、存货和投资性房地产。 不能单独计量和出售的，不确认为投资性房地产。,【单选】,下列各项中，属于企业的投资性房地产的是（ ）。 A. 房地产开发企业已对外出租的建筑物 B. 企业部分用于出租、部分用于自用且各部分不能单独计量的建筑物 C. 房地产企业持有并准备增值后转让的土地使用权 D. 按国家规定认定的闲置土地,【多选】,下列各项中，不属于投资性房地产的是 （ ）。 A企业以经营租赁方式租入的建筑物 B已出租的房屋租赁期届满，收回后继续用于出租但暂时空置 C房地产企业持有并准备增值后出售的建筑物 D企业持有并准备增值后转让的土地使用权,第二节 投资性房地产的确认和初始计量,一、投资性房地产的确认 （1）有关的经济利益很可能流入企业 （2）成本能够可靠地计量 投资性房地产的确认时点： 1、已出租的土地使用权或建筑物 2、持有以备经营出租的空置建筑物 3、持有并准备增值后转让的土地使用权,二、投资性房地产的初始计量,应当按照成本进行初始计量 1、外购的投资性房地产的成本 2、自行建造的投资性房地产的成本 3、以其他方式取得的投资性房地产的成本,第三节 投资性房地产的后续计量,一、投资性房地产的后续计量模式 成本模式 公允价值模式 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，只有满足特定条件的情况，即有确凿证据表明其所有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式进行后续计量。 同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种模式进行后续计量。,采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件： （1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场 （2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,成本模式 计提折旧或摊销 计提减值准备 公允价值模式 不需要计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值进行计量,二、投资性房地产后续计量模式的变更,企业对投资性房地产的计量模式一经确定，就不得再随意变更了。,【单选题】,下列有关投资性房地产的会计处理方法，不正确的是（ ）。 A企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但满足一定条件时也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量 B对投资性房地产进行后续计量，通常情况下企业可同时采用成本模式和公允价值模式两种计量模式 C只有存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，才允许采用公允价值计量模式 D投资性房地产满足一定条件时，可将成本模式变更为公允价值模式，并且追溯调整,三、核算投资性房地产的账户设置,1、“投资性房地产”账户 适用于成本模式与公允价值模式,公允价值模式下： 投资性房地产成本 公允价值变动,2、“投资性房地产累计折旧（摊销）” 账户,适用于成本模式,3、“投资性房地产减值准备”账户,适用于成本模式,四、成本模式下投资性房地产的核算,（一）成本模式下投资性房地产的确认和初始计量 1、成本模式下外购投资性房地产的确认和初始计量（取得时的实际成本） 借：投资性房地产 贷：银行存款 如果企业购入的房地产，部分用于出租、部分自用，用于出租部分应当予以单独确认的，应按照不同部分的公允价值占公允价值总额的比例将成本在不同部分之间进行分配。,【例1】2013年3月，甲企业计划购入一栋写字楼用于对外出租。 3月15日，甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将这栋写字楼出租给乙企业，为期5年。 4月5日，甲企业实际购入写字楼，购置价款为1 100万元，在购置过程中支付相关税费100万元。 甲企业采用成本模式对投资性房地产进行核算。,2、成本模式下自行建造投资性房地产的确认和初始计量 达到预定可使用状态前发生的必要支出 借：投资性房地产 贷：在建工程 或 开发成本,【例2】2012年1月，甲企业从其他单位购入一块土地的使用权，并在这块土地上自行建造三栋厂房。2013年10月，甲企业预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。 租赁合同约定，该厂房于完工时开始起租。2013年11月1日，三栋厂房同时完工。 该块土地使用权的成本为600万元；三栋厂房的实际造价均为1 000万元，能够单独出售。 甲企业采用成本模式对投资性房地产进行核算。,（二）成本模式下投资性房地产的后续计量,1、按期计提折旧或摊销 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 2、取得租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 3、减值测试 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备,【例3】甲企业的一栋办公楼出租给乙企业使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。 假设这栋办公楼的成本为1 800万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。 按照经营租赁合同，乙企业每月支付甲企业租金8万元，租金月末支付。 当年12月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1 200万元，此时办公楼的账面价值为1 500万元，以前未计提减值准备。 对甲企业12月的业务进行会计处理。,五、公允价值模式下投资性房地产的核算,（一）公允价值模式下投资性房地产的确认和初始计量 1、公允价值模式下外购投资性房地产的确认和初始计量 取得时的实际成本 借：投资性房地产成本 贷：银行存款,【例4】2013年3月，甲企业计划购入一栋写字楼用于对外出租。 3月15日，甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将这栋写字楼出租给乙企业，为期5年。 4月5日，甲企业实际购入写字楼，购置价款为1 100万元，在购置过程中支付相关税费100万元。 甲企业采用公允价值模式对投资性房地产进行核算。,2、公允价值模式下自行建造投资性房地产的确认和初始计量 达到预定可使用状态前发生的必要支出 借：投资性房地产成本 贷：在建工程 或 开发成本,【例5】2013年1月，甲企业从其他单位购入一块土地的使用权，支付价款6 00万元（包含相关税费），并在这块土地上自行建造一栋写字楼。 2013年10月，甲企业预计写字楼即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将写字楼租赁给乙公司使用。 租赁合同约定，该厂房于完工时开始起租。 2013年11月1日，写字楼完工，实际建造成本为1 000万元。 甲企业采用公允价值模式对投资性房地产进行核算。,（二）公允价值模式下投资性房地产的后续计量,1、资产负债表日，公允价值上升时 借：投资性房地产公允价值变动 贷：公允价值变动损益 资产负债表日，公允价值下降时 借：公允价值变动损益 贷：投资性房地产公允价值变动 2、取得租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入,第四节 投资性房地产的后续支出,一、投资性房地产后续支出的处理原则 后续支出如果延长了投资性房地产的使用寿命或明显改良了投资性房地产的使用效能，从而导致流入企业的经济效益超过了原先的估计，能够满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产的成本。 后续支出如果只是维护或恢复投资性房地产原有的使用效能，不可能导致流入企业的经济利益超过原先的估计，应当在发生时计入当期损益。,二、资本化的后续支出的账务处理,投资性房地产再开发期间不计提折旧或摊销。 （一）成本模式下的资本化后续支出的账务处理 1、投资性房地产转入再开发时： 借：投资性房地产在建 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产,2、发生的资本化支出时： 借：投资性房地产在建 贷：银行存款 3、改建扩建或装修装潢完成时： 借：投资性房地产 贷：投资性房地产在建,（二）公允价值模式下的资本化后续支出的账务处理,1、投资性房地产转入再开发时： 借：投资性房地产在建 贷：投资性房地产成本 公允价值变动 （公允价值变动也可能在借方）,2、发生的资本化支出时： 借：投资性房地产在建 贷：银行存款 3、改建扩建或装修装潢完成时： 借：投资性房地产成本 贷：投资性房地产在建,三、费用化的后续支出的账务处理,借：其他业务成本 贷：银行存款 【例6】华联公司1月份对其投资性房地产进行日常维修，以银行存款支付维修费20 000元。,第五节 投资性房地产的转换和处置,一、投资性房地产的转换 （一）投资性房地产转换形式和转换日 1、房地产转换形式 确凿证据 一是企业董事会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式的书面决议 二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变,房地产转换形式：,（1）投资性房地产开始自用。 （2）作为存货的房地产，改为出租。 （3）自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值。 （4）自用建筑物停止自用，改为出租。 （5）房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售。 2、投资性房地产转换日的确定,（二）投资性房地产转换为非投资性房地产的会计处理,1、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为自用房地产 借：固定资产 或 无形资产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 累计折旧 或 累计摊销 固定资产减值准备 或 无形资产减值准备,2、采用公允价值模式进行后续 计量的投资性房地产转为自用房地产,借：固定资产 或 无形资产 贷：投资性房地产成本 公允价值变动 （可能在借方） 公允价值变动损益 （可能在借方）,3、采用成本模式进行后续 计量的投