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岳阳县项目发展策略报告,2016年8月,岳阳市概况,岳阳市商业市场分析,岳阳县概况,本案机会研判,岳阳县商业市场分析,目 录,岳阳市概况 ,岳阳为湘北门户,区位优越,将成为武汉与长沙之间 区域性经济次中心,为湖南经济实力最强的地级市。,城市区位,岳阳市位于“长三角”和“珠三角”经济区的辐射圈内,是湖南省以长株潭为中心的“3+5”城市群的次中心和首位门户城市。 地处“长株潭城市群”和“武汉1+8城市圈”的双重辐射范围,具备融入“两区”、依托“两圈(带)”的地理区位优势 将建设成长沙与武汉之间的区域性经济次中心。,城市文化,为湖南四大城市之一,城市规模仅次于长沙、衡阳,略小于株洲。,岳阳历史悠久,古称巴陵,又名岳州,是一座有着2500多年悠久历史的 文化名城。是湘北的政治、经济、文化、交通中心和旅游胜地。,岳阳古称巴陵,又名岳州,是一座有着多年悠久历史的文化名城。 岳阳位于湖南省东北部,东接江西省,北接湖北省。是湘北的政治、经济、文化、交通中心和旅游胜地。,城市印象,岳阳城市湖岸文化浓厚、街道整洁、人文好客热情、生活氛围轻松, 是湘北宜居城市,巴陵广场,岳阳高铁站,岳阳火车站,巴陵广场城墙,巴陵广场文化活动,城市交通,地处洞庭湖与长江、京广高铁、京珠高速、京广铁路、107国道交汇处, 具有三位一体的组合交通优势,湖南3+5城市群规划重要的交通枢纽。,1、民航交通:支线机场岳阳机场; 2、铁路交通:京广铁路、武广高铁客运专线、将规划建成岳吉铁路、岳长城际铁路,荆岳岳常岳九铁路、平汨益娄衡城际铁路 ,从而形成“四纵两横”的铁路网络体系。 3、公路交通:京珠高速、107和106国道以及多条省道、沿江公路以及投资20亿建成的国内目前最长的内河公路桥洞庭湖大桥。 4、水路交通:南邻洞庭湖,北接长江,汇湘、资、沅、澧四大水系,现城陵矶港是湖南对外开放的唯一国家一类口岸、湖南省的航运中心 。,相关信息来自岳阳市城市整体规划2008-2030 ,岳阳素称“湘北门户”,历史上是兵家必争之地交通运输条件十分优越。 地处洞庭湖与长江、京广高铁、京珠高速、京广铁路、107国道交汇处,具有铁、公、水三位一体的组合交通优势,是中南地区重要的交通枢纽,是湖南省3+5城市群规划经济次中心,属于湖南北上、通江达海的窗口,地理位置十分优越。,行政划分,岳阳市现辖4县、2县级市、3区及1经济技术开发区, 岳阳楼区,是岳阳的政治经济、文化中心。,岳阳市现辖4县、2县级市、3区及岳阳经济技术开发区、城陵矶临港产业新区、南湖风景区、屈原管理区,总面积1.5万平方公里,2015年末总人口 562.92万 。 岳阳楼区地处岳阳市中心城区,是岳阳的政治、经济、文化中心。全区现辖2个乡、1个镇、17个街道。 岳阳中心城区包括岳阳楼区、经济技术开发区。,(数据来源:岳阳政府网站 ),人口分布,岳阳城市化率2030年实现70%以上,将建成区域性大城市,市区人口 未来15年将增长近70万,城镇人口达435万。,2015年,岳阳市年末总人口562.92万人;城镇人口304.02万人,岳阳市中心城区人口110万。 岳阳人口自然增长率6.76。 远景规划:;2020年城镇人口355万,城镇化水平60%; 2030年城镇人口435万,城镇化水平70%。,(数据来源:岳阳市国民经济统计资料及 岳阳市城市整体规划2008-2030 ),城市经济,岳阳GDP保持快速增长,2015年GDP总量2886.3亿元, 增长10.2%,排全省第2,从2011年至2014年,岳阳市GDP快速增长,年增长率基本保持在10%以上,2013年受全国经济下滑影响较小,GDP突破2400亿元大关; 岳阳市宏观经济目前仍处高速发展阶段。经济总量在全省排名稳坐第二。 居民收入继续提高,2015年,全市城镇居民人均可支配收入25202元,比上年增长9.0%。 农村居民人均纯收入12091元,比上年增长9.3% 。,产业结构,2015年全市二、三产业产值占GDP的89%, 工业及服务业成为经济支柱,第一产业产值占GPD比重逐年下降,反映城镇化率的逐年提高。 近5年二、三产业产值占GDP比为87.9%、88.3%、89.1%、89.1%、89,%这说明工业、服务性行业发展相对稳定。 产业结构继续得到改善,2015年第三产业的产值增幅高于同期全市GDP增幅,城镇综合经济实力快速增加。,(数据来源:岳阳市统计局),6、居民收入情况,居民收入,居民收入持续增长,促进居民消费不断提升,,2015年,岳阳市城镇居民人均年可支配收入达25202元,增长9.0%; 2015年,农村居民人均纯收入12091元,比上年增长9.3% 。,南面生态宜居区域南面区域 山水资源极为丰富,岳阳最宜居区域,先岳阳主要的大盘,别墅盘集中在此区域。,2008-2030城市规划,城市呈现“东拓北进南移”发展趋势。 据规划,城区将由主城区及君山、云溪、路口城区四区构成,高铁、政府、新区 武广高铁岳阳站的开通,岳阳各级政府机关入迁,岳阳向东发展趋势明显,经开区成为城市发展热点之一。,旧改、新城规划推动 传统老城区,加大旧城改造力度,并进行重新整合规划发展一个现代化产业新城。,城市发展总结,城市交通系统发达,区域位置优,发展潜力大 交通咽喉,城际规划完善,机场、铁路、水运三位一体,人口规模较大,规划人口大城市 岳阳人口555.9万,省内排名第五,岳阳市规划为湖南110万人口大城市,产业人群基数大,人均收入全省第四,消费力强劲 岳阳人均收入18646元,人均收入全省排名第四,经济总量全省第二,经济增长强劲 2015年GDP突破2886亿大关,岳阳,一个湖南经济最强劲的地级市, 一个美丽的滨水之城。,岳阳市商业市场分析,岳阳市区主要商圈分布,岳阳商圈格局分析,岳阳传统商圈,以步行街商圈为核心。 其他商圈虽多,但是大多功能单一。 目前,天伦金三角已正式投入运营,花板桥步行街正在建设,未来中央商圈逐渐成形。,以传统商圈为核心,向多核商业发展,各个商圈呈围和式分布,其中步行街中心商圈为城市商业价值的核心,步行街商圈,步行街商圈,是岳阳目前最主要,也是最大的商圈。 业态构成:东茅岭商圈业态涵盖了购物+休闲+娱乐+餐饮等行业。商业形态涵盖了服装、鞋类、餐饮、专业市场、银行、百货、珠宝、电影院、书店、美容。 主要客群:该商圈聚合了追求时尚和品牌效应的中高端消费群体,主要以25-35岁之间的实力购买群体为主,实力购买群体中女性群体占到60%。 以步行街为中心的百货商圈,商业形态主要以专业市场和百货为主,占步行街商业份额的70%。其中服装专卖占10%,百货占70%,餐饮占10%,其它配套占10%。,人气最旺商圈,中低档商品为主 。,百盛光宏商业广场,岳东商城,火车站商圈,泰和广场,花板桥商圈,步步高广场,南湖广场商圈,附近并无大型商超,主要以街边门面为主,人气不足,比较杂乱。,南湖广场商圈,岳阳楼商圈,保利西街,作为大牌开发商在岳阳开发的项目:保利西街,紧挨着岳阳楼、洞庭湖、巴陵广场,处在岳阳闹市区,地理位置非常优越!与岳阳楼景区仿古商业区“汴河街”隔路相望,外观和建筑布局都非常合理,街内全步行设计,配套实施点缀也很完善,但经营非常冷清,很少有顾客光临。,天伦金三角购物公园,重点个案分析天伦金三角购物公园,项目位处市中心黄金地段,14万大规模商业体量,并引入品牌商业 及国际影院入驻,为岳阳目前标杆商业地产项目。,开发商:岳阳天伦房地产开发有限公司 产品类型:商铺、公寓 项目地址:项目位于岳阳市政府与岳阳楼区政府之间。南临金鹗中路、东临建湘路,北临五里牌路,花板桥路及青年中路横贯其中 商业体量:14万多平方米(8.9万平方米的天伦商业步行 街 ,两栋28层的酒店式公寓,1-4层商业裙楼总建筑面积为1.33万平方米,5-28层公寓建筑面积为4.39万平方米 ) 开盘时间:2011年5月 价格:商铺2.8-5.6万元/ 项目卖点:市中心大盘,项目规模大,配套齐全;大润发、国际影院入驻; 产品分析:商业体量14万多方,商铺主要以3742为主 ,一期2栋28层酒店式公寓。1-4层为商业,5-28层酒店式公寓;面积为5060的一房,价格6000左右。,重点个案分析天伦金三角购物公园,项目业态规划集娱乐、休闲、购物、餐饮于一体,打造岳阳唯一 “一站式”购物中心。,重点个案分析天伦金三角购物公园,项目2012年9月28日开园,目前人流量较少,公寓出租率低,部分店面仍 在招商招租(天伦城开发商:岳阳习惯性消费商圏仍为东茅岭步行街商圏,新兴集中商业人气不足。),岳阳县概况 ,岳阳县紧邻岳阳市区,是岳阳市的“郊区”,处于“长三角”、“泛珠三角”两大经济圈西进、北上的枢纽位置,位于武汉城市圈、长株潭城市群的交汇地带。岳阳县水路通江达海,公路交通网络全、等级高,京广铁路和武广高速铁路贯穿全境,内接外联四通八达。,城市区位,岳阳县总面积2809平方公里,辖14个乡镇和东洞庭湖管理局;共72万人口(其中:农业人口61万),是一个农业大县。 岳阳县2015年完成地方生产总值260.8亿 元,同比增长10.5%,完成财政总收入8.1 亿元,同比增长1.9%。,基本概况,(数据来源:岳阳县政府网站 ),岳阳县商业市场分析,房地产市场属初级阶段,整体开发水平不高 目前岳阳县的房地产开发水平仍处于初级阶段,其主要是满足城市发展和人口扩张所带来的市场需求,房地产市场偏好于卖方市场;从现有开发的地产项目来看,大部分属经济型产品,其地块小(1030亩)、规划差、景观少、立面粗糙、物管服务弱,市场同质化严重。在项目的产品规划时应避免出现此类情况。,当前房地产市场分析,市场矛盾日益突出,更新换代地产时代到来 随着在建项目的落成和后续片区扩张开发,明年岳阳县地产市场将有可能出现供求平衡、进入阶段性饱和阶段,主要问题就是今明两年的高速发展、超额集中放量、粗放型产品严重同质化所造成,而岳阳县不具备强大的城市吸引力,城市人口增长和城市化速度偏慢,城市人口收入增长慢、收入低,消费能力不足,供求开始趋向平衡。 项目竞争必然促其加快发展。岳阳县的房地产后续开发的项目中,在品质、品位、规划设计、产品细部的打造、项目配套、物业管理等方面将会有大大的提升。,产品品质的提升,促进了房地产价格的成长 随着一批高档小高层产品投放市场,产品成本的提升,市场对高端产品市场需求的放大,综合品质高的小高层社区,价格将进一步提升,均价已经在突破3000元/大关。,商业项目将面临更加严峻的考验 目前,岳阳县每个在开发的产品中,基本都规划有23层的底商,特别是城西片区,新开发项目较多,结合目前县城现有商业分布状况(详见商业市场分析部分),明年商业项目将容易出现滞销及空置的局面,后续开发商业的风险将进一步加大。,天鹅南路,农村合作社,建材市场,步步高超市、 通程电器、 白马服饰广场,市场现有商圈地理位置透析,商圈规划分析: 以步行街和临街门面规划布局为主,其中包括有致富步行街、荷花路商业街、富源商业街及荣城鑫都建材市场等。 商圈经营业态分析: 该商圈除荣城鑫都建材市场经营业态有明确定位外,其余商业街及步行街业态分布相对凌乱,规划不一,商家经营产品档次参差不齐,消费群体以中低端人群为主。,兴荣路与文艺路老商业圈经营业态状况,致富步行街业态状况: 小商品零售市场,共有商业门面约230个,经营业态无统一性; 商业门面面积分布30-80/不等;门面开间3-4米;高5,5米;有阁楼(可住人); 营业时间不受限制(没统一规定具体时间),一般商家经营时间为早上8点至晚上9点; 租金情况:小门面2万-4万/年、大门面4万-8万/年不等(靠近兴荣路段租金由于人流较密集所以租金相对较高); 经营状况:比较良好(空置及待转让门面少)。,荷花路及富源商业街业态状况: 以零售服装为主,经营业态无统一性; 商业门面面积分布50-100/不等;门
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