第2讲 住房抵押贷款资产证券化,一.住房抵押贷款证券化在中国的发展历程 二.从建行首发MBS看我国住房抵押贷款证券化发展 三.我国住房抵押贷款证券化SPV的构建 四.住房抵押贷款证券化模式的国际比较,一.住房抵押贷款证券化在中国的 发展历程,1.住房抵押贷款证券化的起源和意义 美国 住房抵押贷款证券化是资产证券化的最初形式，它的出现已发了一系列的制度创新、市场创新、产品创新和技术创新，其意义远远超出住房金融本身。 2.住房抵押贷款证券化在中国的讨论与尝试 中国提出住房抵押贷款证券化在20世纪90年代初期，它是跟随住房抵押贷款的发展而出现并发展起来。是否应当实行抵押贷款证券化？经历了4个阶段的讨论。,3.中国实施住房抵押贷款证券化的外部条件 住房抵押贷款一级市场的发展潜力 3.1 住房消费需求巨大、住房抵押贷款余额快速增长 3.2 资本市场的发展、投资群体形成 3.3 实施住房抵押贷款证券化的法律环境 4.中国实施住房抵押贷款证券化面临的问题 4.1 证券化的法律依据和税收政策 4.2 证券化的基础设施与技术 4.3 证券化产品定价,二.从建行首发MBS看我国住房抵押贷款证券化发展,1.建行发行MBS的运行模式 MBS (Mortgage-backed Security)：住房抵押贷款支持证券 中介机构：中信信托投资有限公司 发行量：30亿 运行流程：没有建立SPV,2.我国住房抵押贷款证券化发展中存在的问题 2.1 证券化的成本与收益 抵押贷款规模 银行的资产结构 银行的内部动力 2.2 证券化的相关制度 分业经营制度 SPV的缺位 市场中介服务的滞后,三.我国住房抵押贷款证券化SPV的构建,1.SPV概述 1.1 SPV的性质和功能 1.2 SPV的业务 2.影响SPV构建的因素 2.1 商业银行的资产质量 2.2 法律因素 2.3 税收因素 2.4 政府的支持和其它金融机构的合作,3.国外SPV的构建模式 3.1 SPV构建的基本模式 美国表外业务模式 欧洲表内业务模式 澳大利亚准表外业务模式 3.2 SPV构建的具体形式 信托 公司 有限合伙,4.中国SPV的构建模式 独立的国有独资SPV 在商业银行内部设立SPV 由信托公司充当SPV 赋予资产管理公司SPV的职能 5.中国试点的SPV构建方案 国家开发银行方案 中国建设银行方案,四.住房抵押贷款证券化模式的国际比较,1.美国模式-政府主导型 1.1 形成与发展 1.2 运作流程 1.3 经验借鉴 (1)政府大力支持：设立专门机构，联邦住宅管理局FHA、联邦全国抵押协会FNMA。制定相关法规。培育和促进住房抵押贷款一级市场和二级市场的规范化发展。 (2)不断创新抵押证券品种，由MBS到CMO(担保式抵押契约),2.加拿大模式政府与市场混合型 2.1 形成与发展 2.2 运作流程 2.3 经验借鉴 (1)政府大力支持但并不包办：制定相关法规。培育和促进住房抵押贷款一级市场和二级市场的规范化发展。加强加拿大抵押贷款和住宅公司（CMHC）的职能，不干涉CMHC的运转。 (2)发行人、 CMHC、CPTA等分工明确、各负其责。,3.英国模式市场主导型 3.1 形成与发展 3.2 运作流程 3.3 经验借鉴 (1)没有政府支持，在完全商业模式下发展，市场规模与美国相比很小。这说明资产证券化发展离不开政府支持。 (2)英国政府出于保护借款人的目的出台的政策制约资产证券化的发展。如，贷款人在贷款过户时要征得借款人的同意。,4.对中国的启示 4.1 要防范住房抵押贷款一级市场的风险，完善个人征信体系和建立住房抵押贷款保险制度。 4.2 要促进住房抵押贷款一级市场的标准化运作，降低住房抵押贷款证券化的成本。 4.3 政府应积极参与和促进住房抵押贷款证券化市场的发展。采用政府主导型模式。,