邻里中心综述一、起源与发展1929年,美国社会学家C.A.佩里首先提出“邻里单位”概念。邻里单位的规模以小学生上学不穿越交通干道为原则，邻里单位内配置商店、教堂、图书馆和公共中心。1933年8月，勒柯布西耶主持通过的雅典宪章把“邻里单位”原则作为居住区规划的基本思想。邻里单位思想在20世纪中叶影响甚广，直至60年代，一些社会学家提出来，人们的活动并不只限于邻里。于是，邻里单位理论逐渐发展为社区规划理论，即根据错综复杂的社会生活内容把住宅区作为社会单位加以全面规划。在邻里单位的基础上衍生出来的邻里中心的概念在新加坡得到了延续，经过40多年的发展，已成为新加坡城市规划成功的写照，同时也被赋予了更深层次的含义：即一个分层次、配套的居住社区公共活动中心的概念。其具体的表现形式，依其服务范围从大到小，包括区域中心、镇中心、居住区中心、邻里组团中心及各自周围的其他配套设施。参照新加坡城市规划的经验，苏州工业园区邻里中心发展有限公司于1997年11月成立。公司在开发、运营等方面逐步形成了中国式“邻里中心”完整、独特的经营理念，将商业和公益项目有机结合，完善和优化商用产业组合，努力实现“消费者、经营者、股东”三满意，得到中新两国政府的一致肯定，成为苏州工业园区借鉴新加坡经验的成功典范之一。“邻里中心”自2000年成功商标注册以来，成功入选“2008中国最具成长性商业品牌”。二、概念、模式、功能与定位邻里中心是一个社区服务概念，在新加坡盛行，指在3000户至6000户居民中设立的一个功能比较齐全的商业、服务、娱乐中心。它能妥善地解决城市居民生活质量和城市环境中的若干实际问题，对社会经济发展和人群素质提高起到根本的保障作用。作为一种社区商业服务模式，邻里中心成为以房屋租售为基础、以日常需求作功能定位、以房东身份进行管理的区域综合性商业模式，被专家称为不同于百货零售、超市、大卖场、专卖店的第五种“商业业态”。邻里中心合理运用新加坡组屋“以人为本”理念，突出“家庭”和“邻里”，具有浓厚的东方色彩。在邻里中心可以吃到快捷的西式快餐，也可以在中国移动营业厅缴费，还有健身馆、鲜花店、便民药店等等，消费理念同先进的社区商业模式相融合。邻里中心将商业和公益项目有机结合,以12项必备功能(超市、银行、邮政、餐饮、洗衣房、美容美发、药店、文化用品店、维修店、文体中心、生鲜菜场、卫生服务中心)为基础，以中介服务、礼品鲜花店、彩扩店、饰品店等功能为补充。其内涵则是综合性、全方位、多功能。邻里中心的服务功能有明确的量化指标和具体要求。它根据社区的实际情况人性化地设置必备功能，使居民生活所需的服务项目门类齐全、配套完善。这种根据市场需求设置功能，不仅满足不同层次居民的各种需求，也扩大了入驻商家的盈利空间，增加了自身的经济和发展后劲。邻里中心以较完善的商业组合和优美的购物环境，在满足居民日常基本生活需求的基础上，更注重于为现代人的个性化消费服务，营造宽松、闲暇的活动空间，创造高品质的人居环境，推动了综合消费的发展，逐步发展成一种新型的商业服务业态。从整个社区居住环境品质的保证而言，邻里中心这种商业新业态成为生活社区重要的消费场所是迟早的事情。邻里中心的定位是社区服务，作为一个社区配套而存在，就像一个社区的大会所。邻里中心摈弃了沿街为市的粗放型商业形态的弊端,也不同于传统意义上小区开发商自行规划或者居民自发形成的零散商铺，更不同于购物中心，而是立足于“大社区、大组团”的先进理念，为社区提供一站式服务的区域性商业服务中心。它的定位“不是社区内的商业，而是服务于社区的商业”。邻里中心把社区服务和商业功能集于一身，带来的是城市现代化的变革，不再复制象北京王府井、上海南京路那样传统的线状布局，代之以点状布局，使交通干道两侧不再有路边店，保证了城市交通的快速和流畅，有效解决了沿街商铺特别是经营餐饮娱乐的沿街商铺与住宅的矛盾，以及停车和消防等问题。三、国内外案例新加坡根据错综复杂的社会生活内容将居民住宅区作为社会单位加以全面规划，形成了由邻里组团中心、邻里中心、新镇中心和区域中心等构成的多层次的社区公共活动中心。从其内容结构来看，一个邻里组团中心，一般由48幢组屋组成，约10002000个住户，在这里设有儿童游乐场和小型商店等；一个邻里中心一般含67个邻里组团，约60009000个住户，根据所在住区人口的数量，一般建有一幢建筑面积在500010000平方米之间的综合楼，设有购物场地、银行、邮政、诊疗所等；一个新镇中心含有58个邻里中心，约40000100000个住户，新镇配套的公共设施集中在镇中心及其周围，主要有学校、办公、商店、娱乐、图书馆、邮政、诊疗所、民众联络所、安老院、体育场馆、游泳中心、宗教设施、公园、公交转换站等；新加坡把全国划分为5个区域，每个区域设置一个区域中心，设有各种大型商业、图书馆、公园等服务设施，这些既为居民创造了就业机会，又吸引了近地大量居民的活动，并有效地缓解了市中心的交通和活动压力。新加坡邻里中心建设的实践具有鲜明的特色，他们强调“以人为本”,突出“家庭”、“邻里”等初级社会群体的作用，带有浓厚的东方文化色彩。邻里中心通过提供公共活动空间，集文化、娱乐、便民与商业服务网点为一体，为社区居民提供全方位的社区服务，这不仅在有限的用地和资金投入内创造出大量的规模效益，而且有利于形成邻里和谐，守望相助的社区氛围。苏州邻里中心是在借鉴新加坡公共管理先进理念的基础上，结合园区商业开发，经过多年实践而形成的集商业、文化、体育、卫生和教育于一体的社区商业服务中心。苏州工业园区邻里中心发展有限公司成立于1997年11月，是苏州工业园区管理委员会直属国有独资企业，注册资本1.15亿元，截止2013年6月，总资产22.7亿元，是目前国内最专业的社区商业综合服务提供商。公司运营有邻瑞广场项目1个、邻里中心项目13个，邻里生鲜/邻瑞超市5家，经济型酒店8家。公司运营项目总建筑面积近46万平方米，每个项目均已成为区域性商业服务亮点，并带动了周边住宅品质的提升。预计到2013年底，公司在建和拟启动的社区型购物中心项目6个，新增建筑面积将近35万平方米。从1998年上半年已开业运营的第一家邻里中心新城大厦来看，这个建筑面积为1.8万平方米的综合楼，集商业、文化、社区服务、公益服务于一体，为小区居民提供了高标准的生活配套服务，它向市民展示了一个社区服务与商用产业相结合的模式。尽管邻里中心对于国内的居民来说还有点陌生，但是这种能够集社区服务和商业功能为一身的新事物，受到了一些城市的青睐。浙江、内蒙古、青海、山东等10个省、市、自治区的开发区、开发商通过特许经营加盟的形式，有偿获得了苏州邻里中心注册商标使用权并接受了软件输出。四、借鉴与参考他山之石，可以攻玉。我国目前邻里中心的应用最成熟的地区当属苏州工业园区，但其发展过程也暴露出一些问题，值得我们借鉴与参考。存在的问题：1、空间受限邻里大厦建成后，很多企业租赁的空间就会受到限制。例如，在新城邻里中心，由于一楼和二楼没有足够大的空间用来做卫生所，必须把卫生所放在四楼，这样就直接导致了很多老年人看病时会困难重重，让古城区的退休老人不敢进驻园区，甚至会导致园区人气外流。2、垄断经营店面租金太高，邻里生鲜蔬菜价格也高。虽然业态种类很齐全，但是每种业态数量多为12家，在总量上形成了规模，但在每种业态数量上没有形成规模经营，容易形成垄断，甚至会导致恶性竞争。3、大众餐饮、医疗配套不合理经过调查了解到，在需要增加的服务设施中，园区居民认为应当增加大众餐饮店占总数的48%，同时提出早餐供应也不合理，而且价格高、网点少、品牌少，需要适当增加一些有特色的小吃店；居民看病也不是很便利。导致问题的原因：1、规划还不够合理由于邻里中心的特点之一是规划在先，从规划到建设到完工，然后招商、运行，这是个漫长的过程，需要几年甚至更多的时间。在这几年中，经济会飞速发展，所以在运作过程中就会出现当初规划的商业空间可能不会适合现在的经济实情。2、邻里中心急于上市由于邻里中心有限公司急于上市，邻里中心又发展成以营利为目的的商业模式，“便民利民”思想逐渐淡却，导致邻里中心店铺竞争加大，租金增高，很多企业和店面难以生存，最后导致生存下来的店面少之又少，最终形成垄断形式。3、招商不当邻里中心招商部没有基于“便民利民”理念，在最初招商时，盲目招商，形成以左岸为主的餐饮一条街，银行一条龙等现象。由于邻里中心空间有限，这样的招商形式使邻里中心其他业态的门店数量明显减少。大众餐饮本身门店面积不大，盈利空间不大，高昂的租金使很多商家望而却步。