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学术文库工程施工与装修第九卷2 0 0 2 9 浅谈商品房的维修 李正伸 ( 河南省海亚建筑工程公司) 提要:缶品房买卖合同的鉴定要引起足够的重视,对住房的堆修要分清责任 避免不必要的损失: 关键词:商啄房法律 法规f 1 引言 随着住房制度改革的不断深入,商品房的买卖、公房交易日趋活跃,由此涉及到商品房 的保修、公房的维修问题的纠纷经常发生,轻者唇枪大战、反面为仇 重者诉诸法庭,结怨终 生,那么如何来避免类似问题的发生,是值得我们探讨的问题,我作为专业技术人员从专业 和有关法律、法规、规章的角度浅谈建筑物的维修、保修,界定一下,建设单位、建筑施工企 业、物业企业、开发商、购房者各自的权力和义务。 2 维修责任的划分 根据中华人民共和国建筑法第六十条:建筑物在合理使用寿命内,必须确保地基基础 工程和主体结构的质量。建筑工程竣工时,屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷;对已 发现的质量缺陷,建筑施工企业应当修复。第六十一条:交付竣工验收的建筑工程,必须符 合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国 家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不 合格的,不得交付使用。第六十二条:建筑工程实行质量保修制度。建筑工程的保修范围应 当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程,以及电气管线、上下水 管线的安装工程,供热、供冷系统工程等项目;保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年 限内正常使用,维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务 院规定。第七十五条:建筑施工企业违反本法规定,不履行保修义务或者拖延履行保修义务 的,责令改正,可以处以罚款,并对在保修期内因屋顶、墙面渗漏、开裂等质量缺陷造成的损 失,承担赔偿责任。第八十条:在建筑物的合理使用寿命内,因建筑工程质量不合格受到损 害的,有权向责任者要求赔偿。 根据建设工程质量管理条例第四十条:在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限 为:( 一) 基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工 程的合理使用年限;( 二) 屋面防水工程、有防水要求的卫生问、房间和外墙面的防渗漏,为5 年;( 三) 供热与供冷系统,为2 个采暖期、供冷期;( 四) 电气管线、给排水管道、设备安装和装 3 3 6 学术文瘴 王程施工与装修第九卷2 0 0 2 ,9 修工程,为2 年。其他项醴静傈修期限击发包方与承包方约定。建设工程静傈修麓,蠢竣工 验收台牾之蜀起诗募。第四十一条:建设工程在擐咎莲晷秘缳修期辍内发生屡量超题的,越 工单位应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。第六十六条:违反本条例规定, 施工单位不履行保修义务或者拖延履行保镌义务的,资令改正,处l o 万元以上2 0 万元以下 的罚款,并辩在傈修期内蠲质繁缺陷造成的:疆陈承担赔偿责任。 扶以上霹以看出对予薪竣工的在橡修期l l 搀建筑穆,涂嚣建设单蕊擐因夕 ,盎藏工金韭 进行维修,造成损失的要负赔偿责任。如果羽I 修或者维修延误,除赔偿因此而造成的损 失。建设单位还可以要求建设行政主管部门给行政处罚 如果房屋所有权已经转移,房屋 的所有人、使用 、第三人可以直接向建设单位球赔偿,由建设单位向旋工企盈追髅。 开发蓠帮魏赛者之阏责任的划分:摄据中I 氏共秘国会弱法叁愿琢捌,人本位豹立 法宗旨,双方签定台阉是自愿的,只要不违法裁曩除法的,对瓤竣工工程在镍修期内购房者 向汗发商提出。出开发商通知施工企业维修,超i 巨僳修期的精屋就应根据商晶房销售台 同对保修期限的约定进行维修,由于商品房不斓般商晶,投餐数量巨大,对购买者授术要 求离,鬻且嚣蓠我善的赛邈产帝场发震较晚,经黢成熬,管理不援范,法德、法裁、致繁不健 全,人们的法律意识淡薄,导致市场的违规操作严 缩水,物业管理乱收赞、中介机构欺诈等方面,尽 记,严厉打击虚假广告,规范房地产买卖行为,值 饕全嚣静大连帝涉澍霹嚣法院受毽静蕉维赫与利 司至今来果。所以为了购房者的利益,建议邀请一 物业公司和业主责任的划分:由于我国的物_ ,主要表现在违规开发,广告虚假,面积 l 家采取各项措施严格房地产企业的髓 憝于麝地产的案例对有发生,1 9 9 9 年轰 公司赛她产纠纷一案:卡年买房、三年窖 【人员参与。 业发展较晚,政策、法规还不健全、建设 部物业管理条侧还没出台。目前,只 蛋省的自自I 管理条例,如河南省物业管理条例, 根据条例第十一条;镑邂的共用部位、翔设施豢法定保修期满螽懿维修、爱囊、改造, 其费用在维修其金中列支,不足部分出湖I 共同分。业主户外的农、电、气、暖投通讯等设 施、设备的管理、养护、维修,按产权归属产权人费,法律、法规、规章另有规定的除外。 第二十五条:物业的自用部位、启用设施诩瞄超过僵眵期信的维修、更新,由业主负责,费糟 自淫。物鼗管璎驻势合溺男鸯约定静豫,第二队条:锈韭管理企韭寝当承撂下掰义务: ( ) 全嚣履行物业管理骧务会弱,提供物障理I I ;( 二) 接受业主、业主大会、业主安员会 的监督 ( 三) 接受业主、业主大会、业主簧忪对 E 管理服务费用收支情况的质询 ( 四) 发 现违反法律、法规和规章的行为,应及时制;薛疆F 美行政主管部门报告;( 五) 法律、法规及 规章规定的其饿义务。第三十九帑:一个秘匿嚣城内宥两个以上钫韭产授A 的,瘟当建 学术文库工程施工与装修第九卷2 0 0 2 9 期内,费用由施工企业负担;保修期过后,对于公共部分从维修基金中支取,对于专有部分, 根据各自签定的商品房销售合同由业主或开发商负担,共有部分如果有未售出房,其费用由 开发商负担。 3 结束语 综上所述,房地产非一般商品,签定合同要引起足够的重视,彻底搞清商品房的权属情 况、结构形式、建筑面积、质量标准、竣工时间、施工企业的保修期限、自己可享有的保修期限 等等,综合考虑商品房的各个方面,来进行选择和出价,千万不能盲目购买,以防带来不必要 的麻烦和损失。 作者简介:略 3 3 8
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