脉系中国，城就京津,天津武清项目2008年营销推广方案,PART 1 区域概况 PART 2 市场背景 PART 3 项目定位 PART 4 2008年销售部署 PART 5 2008年推广部署,目录,PART 1,区域概况,亦洋亦土说天津,天津三绝,一种说法是：狗不理包子，十八街麻花，耳朵眼炸糕,另一种说法是：泥人张，杨柳青年画，风筝魏,亦洋亦土说天津,天津五大道,天津 之于中国,GDP对比,对比北京、上海、广州等一线城市差距明显,单位：亿元,环渤海经济圈,环渤海区域，继珠三角、长三角区域后，肩负起国家经济腾飞的光辉使命。 随着“大北京”或“首都地区”概念的成形，北京与天津的角色定位、城市分工日渐明确。,中国经济增长第三极,天津经济潜力,政策的扶持 北京辐射&滨海新区的带动 诸多国际级重点项目落户天津,天津经济潜力无限，天津“盛世”已经到来,投资近百亿的空客项目,新一代大推力运载火箭产业化基地项目,京津一体化,城际铁路：京津城铁300公里/小时，半小时到达，与城市轨道交通无缝对接；京沪高铁正紧张施工中。 高速公路：京津塘高速二线已全面施工，2008年奥运之前投入使用。 北京新国际机场：规划在天津城市发展主轴方向，天津武清区是3个可能的选址之一（另外两个是河北廊坊和北京南部的大兴区 ）。,“京津融城”已成定局,京津黄金走廊,京津黄金走廊是环渤海经济圈的中心城市发展轴，有望在2010年左右，成为中国经济板块中乃至东北亚地区极具影响力的经济隆起地带。 武清区正是这一中心发展轴上的重要节点，是京津黄金走廊上的一颗明珠。武清将成为连接京津的重要枢纽，承受京津两地的辐射，成为服务于京津大市场的重要区域。,武清黄金走廊上的璀璨明珠,京津黄金走廊,武清区地理位置,武清城区到： 北京市区：71 公里 北京机场：90 公里 天津市区：25 公里 天津机场：35 公里 天 津 港：71 公里,交通畅达，利好规划短期可达成,天津港,北京机场,北京市区,天津市区,天津机场,京津城际快速,全长115.2公里，设计时速300公里/小时； 最小发车间隔3分钟，最大通过能力20对/小时； 每列车定员900人，最大输送能力18000人/小时； 8月1日北京奥运会开幕前开通运营； 全程票价大约在58元左右； 杨村站距离本项目约2公里。,天津站杨村站永乐站亦庄站北京南站,京津城际列车提速武清发展,约20分钟,约10分钟,武清区区域发展,武清开发区是1991年12月批准设立的国家级高新技术产业开发区，规划总面积24.8平方公里，分三期开发。 目前区内已有世界500强企业14家。 2007年，开发区企业实现税收21.6亿元，占武清区税收总量的一半以上。,武清开发区助推武清发展,区域总结,在环渤海经济圈成为中国经济增长第三极， 以及京津冀城市集群快速发展的大背景下， 天津发展潜力巨大，武清进入快速发展通道。,目录,PART 2,市场背景,天津宏观经济,天津市经济的快速稳定发展，也带动了房地产业的快速发展，房地产业创造的增加值在GDP中的比重逐年上升。 良好的经济环境和迅速增加的有效需求，使房地产开发商的投资信心增加。 预计未来5年内，全市GDP仍将保持年均10%以上的增长速度。 另外，海河沿岸的改造、路桥建设以及轨道交通将继续带动天津经济和房地产进入一个快速发展时期。,天津地产时代,本土开发商,天津地产早已是群雄逐鹿的战国时代,外地品牌开发商 京沪粤港四大体系,天津楼市速写,成交价：不断攀升，且增幅较大 成交量：近5年稳定在1000万平米每年。,天津楼市近况,成交面积：2008年上半年，天津住宅整体成交面积234.3万平方米，再创新低，同期降幅34.5%。 成交价格：2008年上半年，天津住宅整体成交均价为7066元/ ，同比增长了28.7%。,政策对天津楼市的影响,1998-2008年天津市商品房价格环比增幅走势,天津房地产市场价格自2001年开始，其涨幅呈现出正增长趋势，自2003年后更是突飞猛进，至2005年达到其最高点25%以上； 2005年以后因房地产政策不断出台，其增幅有所趋缓，到2007年底其涨幅再次触顶； 预计2008年天津房地产价格增幅将会再次趋缓，其价格将会稳步上升。,从长期上来解读,政策对天津楼市的影响,2008年5月天津市新建商品住宅成交面积47.5万平方米，环比上涨1.0%，同比下降33.3%，成交均价7019元/平方米，环比上0.5%，同比上涨20.1%； 2008年1-5月天津市新建商品住宅累计成交面积191.7 万平方米，同比下降32.1%，累计成交均价7004 元/平方米,同比上涨28.8% 。 从图中可以看出，此轮调控对天津影响并不像广州深圳那样巨大，但是在成交均价小幅攀升的背后，隐藏着成交量变少的趋势。,从短期上来解读,政策对天津楼市的影响,观望情绪持续 ：不论房地产市场走势存不存在“拐点”，“买不买房”的论战是否持续，业已达成的共识是，楼市正在调整，其走向更加扑朔迷离，观望情绪又成主流。 楼市现打折风：宏观调控作用显现 天津楼盘“打折”成风，面对楼盘打折的愈演愈烈。在这种背景下，部分开发商的销售压力逐渐增大，于是优惠折扣又开始重回楼市。 产品附加值：近期的楼市低迷，开发商除了大打折扣战外，在自身户型产品上也做足了文章，比如送露台，送小院，再有就是偷面积，总之是把自身产品的附加值做到最大化，来吸引购房者的眼球。,从短期上来解读,天津土地市场,2007年天津共公开出让成交地块185宗，成交面积总计为1614.5万平方米，总成交金额为357.8亿元。地块数同比增长了278%，成交面积同比增长了361%，成交金额同比增长265%。,2005-2007年出让成交地块对比表,成交地块分布,居住板块逐渐外移，成交地块主要集中在武清、东丽和宝坻。,2007 成交土地分布（居住和商业，不含工业）,武清土地市场,2007年武清成交的6幅住宅地块中， 只有本项目位于武清城区， 且拥有绝对的规模优势和品牌优势。,2 0,武清区在天津楼市中的地位,可以将天津楼市分为四大块： 市内6区、近郊4区、滨海3区、远郊5区。,郊区经济水平对比,武清区综合实力在天津市各郊区县中名列前茅,郊区房地产水平对比,同类区县对比，武清区市场整体表现活跃，拔升潜力大,武清区楼市状况,武清区市场运行平稳，市场需求逐渐扩大,武清区住宅产品形态构成,目前，武清区住宅产品以多层为主，占到75.2%。市场上高层产品才刚刚出现，比较稀缺；所以本项目的高层产品将面临市场考验。,武清区普通住宅户型构成,武清区住宅产品以中等偏大户型为主，户型面积集中在90144平米，而其中又以100平米以上的两居室和三居室为主，一居室的比例较小。,武清市场小结,武清区整体市场处于发展的初级阶段，这一阶段房地产市场呈现高速发展，住宅需求旺盛。 区内市场以多层住宅为主，高层产品稀缺，户型以90-150平方米以上的两室和三室为主，市场同质化比较严重。 武清城区商品住宅价格趋于稳定，目前均价在5500元/平方米左右。 杨村站附近的新城区为未来武清城区房地产市场发展的核心，消费者置业的首选区域。,市场环境总结,08年上半年住宅成交面积走势,天津住宅整体成交均价依然坚挺，但是城区部分楼盘已经开始降价； 武清区域由于城区货量减少，住宅成交均价呈结构性降低； 虽然市场供应量充足，但是由于市民观望情绪严重，天津市场成交面积较去年同期平均下降三成左右。,08年上半年住宅成交均价走势,目录,PART 3,项目定位,地块位置,杨村站,项目位置,区政府,主干道：雍阳西道,京津快速铁路,京津塘高速,京杭大运河,天津方向,北京方向,文化广场,第六城,北岸尚城,办公地点,地块四至,雍阳西道,强国道,城市 艺墅,104国道,翠亨路,杨村第 八小学,泉 达 路,泉 发 路,二支渠,规划路,武清区公安局；国土局；规划局；药监局；中国人保公司,地 块,地 块,盛世 华庭,松鹤园,亨通 花园,英华国际学校,翠亨 花园,区政府,文化广场,总体规划,90平方米以下住房面积比重应当达到开发建设总面积的60% 地块成交价9.05亿，楼面地价1240元/平米 小区目前规划6417户,项目总体规划指标,项目所有户型配比,套数占比,面积占比,周边竞争对手,目前杨村内在售项目仅有 第六城 、北岸尚城 2个，且品质一般，住宅体量分别为35万和20万平米，且均已消化过半，按照目前每个项目年消化10万平米计算，第六城将在09年前售罄，北岸尚城也将在08年内售罄，城区住宅总存量不超过25万； 前面已经分析过，2007年的武清政府出让的土地，除了本项目外，其他的项目均不在城区，且规模较小，给本项目的竞争压力较小,北岸尚城,第六城,周边竞争对手,项目位置,北岸尚城,第六城,相对于本项目地理位置,第六城,第六城,第六城,园林,商业街,现场包装,外立面,第六城户型,2室2厅1卫 约102平米 3室2厅1卫 约125平米,北岸尚城,北岸尚城,北岸尚城,园林,商业街,现场包装,外立面,北岸尚城户型,3室2厅1卫 约120平米,两项目的目标客户群,北岸尚城客源构成,第六城客源构成,武清城区企事业单位员工以及武清乡镇中的高收入人群是目前在售项目的主要客户。 由于京津城际铁路开通的临近，也吸引了一部分北京、天津的客户。,本项目目标客户群分析,调研时间：4月9日-4月20日 样本数量：550份（武清：300份；北京：100份；河北省：100；天津：50份） 调研地点：北 京 ： 亦庄、通州 河 北 ： 廊坊、胜芳等 武 清 ： 城区、开发区、下属乡镇 天 津 ： 北辰、红桥等区域,为了进一步摸清本项目的目标客群， 在4月份，项目运作的起步阶段 我们对北京、天津、河北、武清潜在客户 进行了大规模的市场调研,本项目目标客户群分析,本项目目标客户群分析,本项目目标客户群分析,结论： 目标客户群体的居住和工作区以武清区为主，因其特殊的地理位置，北京的通州和亦庄、大兴的本地及外地人、天津北部居民及外地人、区域及河北省廊坊、霸州、香河投资类客户也关注此片区。 被访者需求的主力户型面积80-150。 被访者住房类型需求两室、三室比重较大。,本项目目标客户群分析,武清区购房者,本项目目标客户群分析,北京购房者 武清区目前北京地区客户较少，这主要是由于交通、地理因素。武清距离北京约100公里左右，如果是自驾车，路上耗费时间较长，交通成本较高，能承受本档次交通成本的北京人，不会选择在此地购房。 但北京到天津城际轨道交通系统开通后，情况可能会发生一些变化。京津城际轨道将路经武清区，由北京至武清可能只要20分钟。 但是，考虑到北京到天津的交通成本，北京购房者如果在本项目购房，则每天上班来回交通成本不会低于100元，每月的交通成本在2000元以上。这个费用，对一般的北京上班族来说基本是无法接受的，在北京郊区租房将是更经济的选择。 因为本项目相对低廉的价格，对北京客户来说，毕竟还是一个可接受的选择，因此也并不排除北京购房者在本项目置业供老人居住，自己每周回家一次的做法；而且部分北京客户也可能会选择在本项目投资。 预计本项目会有一定量的北京市客源，他们会选择在天津投资或将父母安置在武清，在北京工作和生活。,本项目目标客户群分析,天津市区购房者 区域抗性很大，在天津人心里，武清不是天津 目前，天津市区在武清区的购房者较少，武清距离市区较远，交通时间较长、交通成本较高。随着京津城际铁道的开通，武清区将可以直接通达天津市区，所需时间为15分钟以内。考虑到本项目的价格与天津市区价格相比较低，因此会吸引部分天津市区的购房者。 河北地区购房者 天津户口门槛提高至购房总价须超过100万。 武清的教育资源。,本项目客户地图,武清本地：60% 天津市区：15% 北京市