项目分析 一、项目简况及合作意向 该项目位于罗平市环城路九龙大道边，正对项目 左边是以后县政府新建大楼，其商业价值潜力较 大；同时该项目总占地面积约400亩左右，总建 筑面积达到13.5万平方。在当地属于超大型商住 项目，有一定的规模效应，其市场培育期较长。 由于该项目商业面积已经达到近9万平方，其招 商难度及经营难度相对较大，所以邀请专业地产 运营公司介入项目操作成为必然，目的有2个： 一实现该项目商业部分的招商及运营成功；二是 对物业的销售实现资金回笼。 二、项目规划分析 该项目立项是以文化产业立项的，因此，在规划、景观、 商业区域方面都偏重于布依文化风情园的主题。 但是正由于此，项目商业面积达到9万方，其招商及后期商 业经营预期都不乐观而且，该规划区内全部为低密度 住宅区。 同时从商业招商难度来说，当地商业气氛不浓，业态及品 牌不多，城市商业中心区未成型，租金幅度随区位变化和 业态不同变化较大。 三、经济指标分析 单纯从目前的规划设计上看，结合当地市场价格的接受度 来说，项目总销售额3亿是可以实现的： 住宅5万方*1600=0.82亿 商业8.5万方*2600=2.21亿 2/3销售额集中在商铺上，因此商业策划及招商力度直接 关系项目是否能成功！ 四、商业存活机会分析及结论 由于项目处于环城路，且项目内部居住人群不到1000 人，项目商业部分必须得依赖城区人口及旅游人口进 入，才能体现商铺价值感。 而如作为旅游定点接待，依靠布依族文化及旅游商品 来支撑，且交通流线及配套投资较大；全年只有1/3 的黄金季节，商业价值不高。 项目如果全依靠城区人口，必须将其树立为新的商业 核心消费区，与项目立项出发点有冲突；同时当地消 费水平、商业繁荣程度较低，必须要引入曲靖市乃至 全云南较高端的物业，由此将导致租金收益不高 销售将有一定抗性。 结论： 如规划项目6万平方米以上的商业面积必将从业态、交通 流线、配套、形象等方面打造罗平第一核心商业社区理念 。 否则，将形成大理南国城、楚雄彝人古镇既不叫好又不叫 座的格局。 五、周边租金及售价分析 根据我们对罗平县振兴路及周边租金调查发现， 振兴路周边租金一般在50-60元/平方米/月；而环 城路周边租金一般在10-20元/平方/月。 本项目由于商铺规模及总面积较大，在招商政策 及前期租金基础制定上不易太高，我们建议正常 时期（招商至开业后1年以后）租金应控制在10- 20元/平方米之间。 由于项目拟做成以后罗平县的新商业核心区，因 此在招商政策上，要多让步，争取能招商达到 70%，实现顺利开街。 项目建议 一、项目难点及优势 项目现有难点 项目周边人气弱，短期内难以形成商气； 在此基础上，商业业态有效引入及稳定，在短期内存在 障碍； 部分地块人流动线不合理，人车分流及商住分区都未合 理布局； 布依风情街形成商气较难（只有通过超市、大型百货或 家电或娱乐业带动形成引爆点）。 项目现有优势 当地未来几年内，唯一的大型商住项目，住宅有很大的 市场接受度； 当地旅游及民俗特色产品资源优势是商业的潜力； 项目地段的稀缺性； 开发商在规划及建筑景观的专业度。 二、项目操作策略 产品多样化，提升项目容积率：增加50%以 上的容积率，形成多元化的产品形态，增加 普通花园洋房和住宅。 开发顺序：首先开发普通住宅，获得大量现 金正流入；同时能使之形成良好的居住氛围 ；其次推出商铺；最后开发别墅。 项目品质及利润点：借别墅和洋房提升品质 ；凭商铺最终实现利润点。 商业操作核心：以成熟的定位和完善的业态 规划为基础，以区域内居住人群及项目周遍2 平方公里常住人群为项目初期主要消费人群 ，迅速形成商业正常运营。 三、项目定位 罗平城市商业新地标打造罗平县未来 十年新的商业增长点； 以整合商业资源及品牌重组为手段，形成 罗平县现代时尚商业与民俗风情旅游商业 相结合的综合体商圈。 项目服务人群：以本地居民为主力消费对象， 兼具旅游人群 四、规划布局 规划要点： 打造核心商业中心区作为龙头，带动周边商业发育； 商业及住宅尽可能做版块区域分离和切入； 住宅区域的端头、主入口及靠近商业区域部分，规划小部分社区配套 商业，如小百货等； 在有效引进业态规划后，着重在商铺的空间、面宽、尺度形成与业态 相符的建筑物业经营基础； 对于项目以布依文化为构建点的主题引用上，希望表现在建筑符号、 景观、装置等方面。 对于原项目规划设计，我们认为有以下几个方面存在较大 的问题及矛盾： 1、规划中住宅量不足； 2、商业分布太散，不集中，无重点； 3、商业与住宅距离较近，又无分割处理，会造成互相影响； 4、住宅无差异化，尤其对于地州而言，要针对不同的产品需求进行设计 ； 5、商铺布局形态单一，不能适应多种业态的物业需求，不容易造成商气 ； 6、大量的商业区域，但停车位极度缺乏； 7、超市与古滇客栈时间应增设小型广场以聚集人群。 五、建议方案综述 在我们的方案中，我们建议增加多层住宅的量， 理由如下： 1、当地一直无多层供应量，多层住宅及花园洋 房的市场机会较大；多层能实现销售速度，花园 洋房能提高项目建筑密度及品质 2、本项目有大量的商业物业，必须依靠一定量 的多层住宅人群消费的支撑，保证一般的商业需 求； 3、多层住宅内一定区域，做景观隔离、交通组 织及商业经营噪音污染的隔离； 4、多层住宅由于有较好的商业配套和景观条件 ，销售利润相对会较高，且具备较高的投资价值 。 规划调整建议 1、多层分布布局 紫色区域为 超市，适合 做多层中小 户型； 黄色区域为 全住宅区域 ，做退台式 住宅，保证 各户对中央 景观区的共 享。 2、指标分析： 紫色区域用地面积为15148平方米，按30%的建筑密度、 建筑基地面积可达到4500平方米，按建4层计算，可建设 18000平方，总户数约（按平均面积100平方/户）180户， 供给人群约900余人。 该部分多层可创造销售收入约18000*1500=2700万元。 该区域容积率达到1.89 黄色区域用地面积为47827平方米，按30%的建筑密度、 建筑基地面积可达到14000平方米，按建5层计算（退台处 理，平均按5层计算），可建设70000平方，总户数约（按 平均面积150平方/户）460户，供给人群约2300余人。 该部分多层可创造销售收入约70000*1500=10500万元。 该区域容积率达到1.46 3、综合价值分析 1、由于建设多层，总建筑面积增加约124000平方米，累 计增加销售额1.86亿，按毛利率18%计算，净增毛利3348 万元； 2、由于建设多层，该项目内常住居民增加约5000人次， 提高5倍多的消费人群，使商业有一定保障； 3、按照每人每周消费50元计算，可创造经营收益约1440 万元/年，对商铺价值的刺激作用是显而易见的！ 4、停车场分析 本项目内部不宜做地 下停车库，所有停车 需求在地面解决，以 减少市场抗性。 蓝色区域为小区内地 上停车管制区域，位 于几个多层住宅的中 心位置，停车较为方 便；靠湖面的小区内 仅解决住户停车需求 该部分停车场设置后 ，白天可解决项目内 部约7万平方商业消费 群体及17万的住宅的 停车问题，晚上可满 足其他住宅的停车需 求。 6、项目总规划指标变化情况 用地面积：28946 建筑面积：15000 用地面积：15148 建筑面积：28629 用地面积：30078 建筑面积：34740 用地面积：36405 建筑面积：18000 用地面积：47827 建筑面积：70000 用地面积：41363 建筑面积：39000 用地面积：47765 建筑面积：43944 （1）规划及面积指标 规划分区用地面积建筑面积容积率 超市1514828629 1.01 布依风情街3007834740 古滇客栈2894615000 盛唐园4776543944 布依风情园3640518000 江南园4782770000 云岭园4136339000 合计247532249313 （2）销售指标 规划分区商铺面积销售价格住宅面积销售价格合计 超市1062918001800016004793 布依风情街1158025002316015006369 古滇客栈150002000 3000 盛唐园1464820002929615007324 布依风情园180002200 3960 江南园2000200068000160011280 云岭园 3900021008190 合计71857 177456 44916 备注：1、总销售额实现4.49亿元（超市部分为存量资产持有，估价约1913万元），综合毛利率按18计算，毛利可实现8084万元。 2、以上售价模拟时单价均为均价，如1-3层均为商铺的，按照1-3层均价进行核算。 招商策略 一、商业规划 旅游超市（布依风情民 俗旅游纪念品、土特产 小商品街） 超市（民生超市、百大家电 、影院或KTV量贩等） 1楼民俗体验馆，2-3 楼客栈 1楼民俗体验馆，2-3 楼客栈 1楼：服饰、服装品牌店； 2楼：足道、桑拿、KTV、酒 吧一条街 休闲配套区（美容、理发、网吧、 健身、茶室、咖啡、交友会所婚介 、小便利店、台球室） 餐饮区（布依民族特色餐饮、 西餐、火锅、名特小吃、高档 中餐如滇菜、川菜、粤菜等） 商业规划说明 将原布依风情街定位调整为“九龙城”，主要以服饰、服装 、娱乐、休闲为主要业态，延长经营时间，树立项目后期 商业霸主的潜力，也是提升该项目的商铺投资价值； 将盛唐园及古滇客栈一层商铺全部定位为旅游产品、民俗 表演体验、土特产品等百货街，使项目保持立项及项目本 身风格，并使其与传统商业区的隔离，为后期商业按照市 场发展奠定基础（毕竟这个项目要为市场服务，而非政府 引导）。 布依文化创新： 以布依族传统的老人房为元素，丰富完善并提升，打造成 中国的敬老节，而项目地作为敬老节的发源地，成为活动 永久场地。 打造成为滇东地区民俗歌舞及民族体育的展演地。 至此，项目以原布依风情街为界限，划分为2个发展区域 ，谁能胜出，由市场后期发展进行优胜劣汰。 “九龙城” 二、招商要点 古滇客栈招商，必须要求康辉对一层旅游产品的商 铺招商做好铺垫和客户网络的支持，顺势带动旅游 土特产品招商； 超市作为项目最主要的配套，是整个项目的招商重 点，也营造该区域城市核心商区的关键点。超市的 人流及市场号召力可以带动该区域商业的成活率。 招商最关键之处在于招商规划及对招商业态的控制 。 三、招商策略定位 1、招商目标 招商不以赢利为首要目的，主要是全力消除后续经营隐忧 ，化解销售和商业运营风险。 2“控制重点、控制轴心、控制形象”三原则 本案经营模式以招租经营（主力店、人气店）+售后委托 经营（形象店）+售后自营三种方式结合，主力店以提升 商业辐射能力、维持形象、稳定人流和商业结构为目的， 力争引入省内主力品牌店，合理分布在步行街各个主题区 内；步行街主街以售后委托经营为主，引入品牌专卖店， 提升形象，但在销售或招商过程中应适量满足自营投资客 的需求，前提是有一定的成功营业经验，具备合法经营手 续，并服从商业管理公司的统一管理。外街售后自营，活 跃市场。 四、招商策略 策略一：提前介入制定招商政策 策略二：有意识选择商户 策划三：区别对待主力店及非主力店客户 策略四：经营商品类别与商业规划定位一致 五、招商策略控制 1、先主力，后散户 首先，重点引入品牌龙头商户，给予优惠条件，再借其品牌优势及号 召力，带动散户进场。 2、先收紧