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销售人员培训销售人员培训 主讲:闵新闻主讲:闵新闻 房地产培训课程 第一章 房地产基础知识房地产基础知识 基本概念基本概念 房地产房地产:指土地、建筑物及固着在土地、建筑物 上不可分离的部分以及附带的各种权益 ,房地产又称不动产、物业。 (1)土地 (2)建筑物及地上定着物 房地产业房地产业:包括土地的开发,房屋的建设、维修 、管理,土地使用权的有偿转让、划拔 ,房屋所有权的买卖、租赁,房地产的 抵押、贷款以及由此而形成的房地产市 场的综合性产业。 房地产的特性房地产的特性: A、房地产的自然特性 1、不可移动性 2、独一无二性 3、寿命长久性 4、数量有限性 B、房地产的经济特性 1、用途多样性 2、相互影响性 3、价值高大性 4、易受限制性 5、难以变现性 6、保值增值性 房地产市场分类房地产市场分类: 一级市场政府出让土地予开发商的市场; (也称土地市场) 二级市场开发商出售商品房予消费者的市场 (也称“一手楼”市场); 三级市场消费者将已购商品房再转让的市场 (也称“二手楼”市场)。 土地使用年期土地使用年期 居住用地七十年居住用地七十年 工业用地五十年工业用地五十年 教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年 商业、旅游、娱乐用地四十年商业、旅游、娱乐用地四十年 综合用地或者其他用地五十年综合用地或者其他用地五十年 房地产二级市场转让税费房地产二级市场转让税费 房地产价格房地产价格:是土地价格和建筑物及其附 属 物价格的统一,是土地价 值和房屋价值的货币表现形式。 房地产总价格:指一宗房地产的整体价格。 房地产单位价格:指单位面积或单位建筑 面积的价格,它可以反映房 地产价格水平的高低。 楼面地价 :指平均到每单位建筑面积上的 土地价格。 楼面地价 = 土地总价格/总建筑面积 = 土地单价/容积率 房地产价格特征房地产价格特征: A、房地产价格的权益性 B、房地产价格的两重性 C、房地产价格形成的长期性 D、房地产价格的个别性 房地产价格构成 房地产价格 1、土地出让金或征地费 2、拆迁安置补偿费 3、城市土地开发费 4、土地开发利润 1、房屋建筑成本 2、流通费用 3、税金 4、利润 土地价格房屋价格 用地面积用地面积:用地方案图中划定的面积。 建筑面积建筑面积:建筑物外墙或结构外围水平投影面 积。 容积率容积率:指项目规划用地范围内总建筑面积与 总建设用地面积之比。 建筑密度建筑密度:也叫建筑覆盖率,指项目用地范围 内所有建筑基底面积之和与规划建 设用地面积之比。 qq套内建筑面积套内建筑面积:套内建筑面积为套内使用 面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之 和。 qq套内使用面积套内使用面积:指房屋户内全部实际可供 使用的空间,按房屋的内墙线水平投影计算 。 阳台建筑面积: 指阳台地面底板外沿在水平面的投影。 q套内阳台建筑面积: 指套内各阳台建筑面积之和。 qq套内墙体面积套内墙体面积:商品房各套(单元)内使 用空间周围的维护和承重墙体,有共有墙及 非共有墙两种。 商品房各套(单元)之间的分隔墙、套(单 元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙 (包括山墙)均为共用墙,共用墙墙体水平 投影的一半计入套内墙体面积。 非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙 体面积。 qq共有建筑面积共有建筑面积:指各产权业主共同占有或 共同使用的建筑面积,包括应分摊公有建筑 面积与不应分摊共有建筑面积。 应分摊共有建筑面积分摊系数: 为整幢建筑物的应分摊共有建筑面积与整幢 建筑物的各套套内建筑面积之和的比值。 应分摊的共有建筑面积: 为套内建筑面积与共有建筑面积分摊系数之 积。 商品房销售面积商品房销售面积 商品房整幢出售,其销售面积为整幢商品房的建筑面 积(地下室作为人防工程的,应从整幢商品房的建筑 面积中扣除) 商品房按“套”或“单元”出售,其销售面积为购房 者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称为套内 建筑面积)与应分摊的共有建筑面积之和 整幢房屋建筑面积整幢房屋建筑面积 整幢房屋建筑面积指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的 外围水平投影面积之和,包括阳台、挑廊、地下室、 室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高2.20米 以上(含2.20米)的永久性建筑物。 绿化率绿化率:指规划建设用地范围内的绿地总面积 与规划建设用地面积之比。 净高净高:等于层高减去楼板厚度。 层高层高:指下层楼板顶面或底面到上层楼板顶面 或底面之间的垂直距离。 开间开间:通常指房间宽度。 进深进深:通常指房间长度。 熟地熟地:指具备开发建设条件,立即可以建设 的土地(经过开发如“三通一平”, “七通一平”等) 生地生地:未经开发的土地 三通一平三通一平:水通、电通、路通及场地平整( 项目开始条件)。 七通一平七通一平:道路、电力、通讯、供水、排水 、煤气、暖气及场地平整。 房地产证房地产证:是证明房产权属的合法证明。在 二手楼宇办理抵押登记或转让时,须提供房地 产证。房地产证由规划国土部门统一办理。现 时房地产证有红本和绿本之分,红本为商品房 ,绿本为福利房、微利房或集资房。 商品房商品房:指在以市场地价获得的土地上建 造的可自由转让或出租的建筑物,其权益包 含建筑物的所有权和所占用土地的使用权, 二者合一,不可分割。地上建筑物的所有权 依赖于土地的使用权,土地使用权的性质、 用途和年限决定了房屋所有权的性质、类别 、年限。 安居房安居房:是指实施国家“安居(或康居) 工程”而建设的住房(属经济适用房的一类 )。是党和国家安排贷款和地方自筹资金建 设的面向广大中低收入家庭,特别是对人均 住房4平方米以下特困户提供的销售价格低 于成本、由政府补贴的非盈利性住房。 房改房房改房:按照国家房改有关售房政策以标准价 、优惠价、成本价向符合分房条件和已取得住 房使用权的住户出售的公有直管和自管住宅。 集资房集资房:指改变住房建设由国家和单位全包的 制度,实行政府、单位、个人三者共同承担, 通过筹集资金,进行住房建设的一种方法。职 工个人可按房价全额或部分出资,政府及相关 部门在用地、信贷、建成供应、税费等方面给 予部分减免。 经济适用房经济适用房:指具有社会保障性质的商品住宅 ,具有经济性和适用性的特点。 发展商应具备的开发批文 土地使用权出让合同书 房地产证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 商品房预售许可证 建设工程竣工验收证书 五证 国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 商品房预售许可证 购房者将签署的法律文件 认购书预售前之购房意向书 买卖合同正式签署之房屋买卖合约 按揭贷款合同申请银行按揭之文件 保险合同为按揭配备之房屋保险文件 住户公约入住后业主物业管理条文 申请银行按揭 按揭成数按揭成数 通常在七成内 ; 最高为八成。 按揭年限按揭年限 通常在20年内 ; 最高为30年。 首期款首期款 通常为总楼款之三成; 最少为两成。 所谓一成或半成: 1、发展商提供免息贷款 ; 2、首期三成之分期支付 ; 办理按揭需提供以下资料(参考) 个人身份证明 个人收入证明 首期款收据 房地产买卖合同 资产证明(月供款超过6000元或贷款总额 超过100万者) 近三个月的存单、房地产证、证券交易清单 月供款月供款(等额方式)(等额方式) 本金月利率(1+月利率)还款月数 = (1+月利率)还款月数-1 = 贷款金额(万元)还贷系数 投资回报率投资回报率 年总租金(纯收益) = 总售价 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 感谢聆听 本章结束
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