淮海中路 1 1 号 1. 项目摘要 上海商业 淮海中路 淮海中路1号 2. 4-6F项目定位 供需分析 SWOT分析 经营定位 3. 项目规划 4. 经营概念 5. 总结 淮海中路1号商务中心概念 Initial Design : Shanghai New York Center SNYC 淮海中路 1 1 号 1. 项目摘要 上海商业 淮海中路 淮海中路1号 2. 4-6F项目定位 供需分析 SWOT分析 经营定位 3. 项目规划 4. 经营概念 5. 总结 上海集中商业业区的排名： 评评分要素：时时尚品位、品种丰富度、服务质务质 量、商品质质量、环环境、文化氛围围。 排名顺顺序： 南京东东路 南京西路 淮海中路 四川北路 徐家汇汇 豫园 新上海商业业城 新客站不夜城 上海八大商业集中区 淮海中路 1 1 号 1. 项目摘要 上海商业 淮海中路 淮海中路1号 2. 4-6F项目定位 供需分析 SWOT分析 经营定位 3. 项目规划 4. 经营概念 5. 总结 商业业区范围围 年流量 亿亿人 日流量 万人 南京东路黄蒲区范围内的南京东路，自外滩到成都北路 2.51 68.8 南京西路静安区范围内的南京西路，自成都北路到延安中路 1.52 41.80 淮海中路卢湾区范围内的淮海中路，自西藏中路到陕西南路 2.10 56.60 四川北路虹口区范围内的四川北路，自北苏州河到鲁迅公园 1.49 41.00 豫园方兴中路以北、河南南路以东、人民路以南及以西、黄浦区 0.74 20.40 新上海商业城浦东新区、世纪大道、商城路、浦东南路以内、张扬 路两侧 0.49 13.40 新客站不夜城共和路以北、恒丰路以东、火车站以南、大统路以西、闸北区 0.91 24.90 徐家汇 徐家汇范围内南丹路、南丹东路以北、宜山路、宜山北路以东 、广元路、广元西路以南、宛平路、宛平南路以西 1.55 42.60 上海商业-集中商业区简述 淮海中路 1 1 号 1. 项目摘要 上海商业 淮海中路 淮海中路1号 2. 4-6F项目定位 供需分析 SWOT分析 经营定位 3. 项目规划 4. 经营概念 5. 总结 淮海中路商圈-客流总量 客流总量 根据调查测算，淮海中路商圈全年客流总量为2.1亿人 次，日均客流量为56.6万人次 季节时期 日均客流量 （万人次） 春秋季 平 日54.1 双休日72.5 雨 日45.1 夏 季 平 日51.2 双休日68.7 雨 日42.8 冬季 平 日51.8 双休日69.5 雨 日43.3 长 假 黄 金 周101.1 全 年 合 计56.6 0 25 50 75 100 125 150 9：00-10:00 10:00-12:00 12:00-14:00 14:00-16:00 16:00-18:00 18:00-20:0020:00-21:0021:00-22:00 分时段客流量比较 根据分时段客流指数趋势图可以看到，淮海中路商圈分时 段客流指数趋势与八大商圈平均指数趋势基本相同。不过 ，由于商圈内不乏餐饮及休闲娱乐设施，因次，18：00以 后进入商圈的客流较平均值高许多。 淮海中路 1 1 号 1. 项目摘要 上海商业 淮海中路 淮海中路1号 2. 4-6F项目定位 供需分析 SWOT分析 经营定位 3. 项目规划 4. 经营概念 5. 总结 淮海中路商圈-客流结构 年龄 淮 海 中 路八大商圈平均 20岁以下8.35%6.87% 2029岁35.39%31.76% 3039岁24.32%25.57% 4049岁18.76%19.34% 5059岁8.32%9.99% 60岁及以上4.86%6.47% 客流年龄结构 作为一个定位于时尚潮流的商圈，淮海中路商圈 对30岁以下的消费者具有较强的吸引力，而50岁 以上的消费者所占比例则较八大商圈平均值低 0 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 八大商圈平均 淮海中路商圈 男 女 客流性别结构 淮海中路商圈的客流性别结构与八大商圈 平均水平基本相同，女性所占比例比八大 商圈平均值多1个百分点左右。 淮海中路 1 1 号 1. 项目摘要 上海商业 淮海中路 淮海中路1号 2. 4-6F项目定位 供需分析 SWOT分析 经营定位 3. 项目规划 4. 经营概念 5. 总结 淮海中路商圈-客流结构 客流收入结构 从客流收入结构与八大商圈平均值的比较看，收入在20003000元、3000 4000元以及40005000元三个组段的客流所占比例均高于平均值约45 个百分点，体现了淮海中路中高端商业街的定位。 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 1000元以下 10002000元20003000元 30004000元 40005000元 500010000元 10000元以上 客流来源结构 从客流来源看，淮海中路商圈对本市的客流有着较高的吸 引力，来自本区及本市其他区的客流占到了95，说明淮 海中路商圈作为一个时尚商圈在本市已经有了较高的认知 度，然而对市外的客流却还缺乏一定的吸引力。 本市其它区, 70.75% 本区, 25.08% 市外/海外, 4.16% 淮海中路 1 1 号 1. 项目摘要 上海商业 淮海中路 淮海中路1号 2. 4-6F项目定位 供需分析 SWOT分析 经营定位 3. 项目规划 4. 经营概念 5. 总结 淮海中路商圈-商圈评价及期望 2.63 2.64 2.74 商品质量 品种丰富度 时尚品味 商圈评价 经消费者打分评价，淮海中路商圈的综合评分 为2.51分，在8个商圈中居首位，其中时尚品 位、商品品种丰富度和商品质量3个方面所获 得的评分最高。 52.08% 33.33% 31.25%31.25% 29.17% 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0% 特色店快餐/简餐便利店自动售货机大型购物中心 消费者综合评分 消费者最希望淮海中路增加的相关服务和基础设施 淮海中路 1 1 号 1. 项目摘要 上海商业 淮海中路 淮海中路1号 2. 4-6F项目定位 供需分析 SWOT分析 经营定位 3. 项目规划 4. 经营概念 5. 总结 市场分析-消费特性 高 中 低 低中高目的性 购买力 淮海路 商圈 淮海中路商圈消费特性图示-1 淮海中路 1 1 号 1. 项目摘要 上海商业 淮海中路 淮海中路1号 2. 4-6F项目定位 供需分析 SWOT分析 经营定位 3. 项目规划 4. 经营概念 5. 总结 市场分析-消费者结构 固定消费群 流动消费群 特殊消费群 居民 企事业 人员 本市他区消费流入 卢湾区消费 目的消费 566,000 / 天 140,300人 114,300人 26,000人 性别比例 男性女性 他区消费流入 淮海中路商圈消费特性图示-2 淮海中路 1 1 号 1. 项目摘要 上海商业 淮海中路 淮海中路1号 2. 4-6F项目定位 供需分析 SWOT分析 经营定位 3. 项目规划 4. 经营概念 5. 总结 淮海中路商圈分析-结论 客流量：高居上海集中商业区第二位。 购买力：上海商圈第一，2000-5000组段客层居多。 顾客综合评分：上海第一，认可度高，消费目的明确。 顾客平均年龄：各商圈中最低，消费时尚性强，品牌需求度高。 客层性别结构：差异不大，中性消费品市场更具潜力。 顾客最需要的业态：时尚特色店。 淮海中路 1 1 号 1. 项目摘要 上海商业 淮海中路 淮海中路1号 2. 4-6F项目定位 供需分析 SWOT分析 经营定位 3. 项目规划 4. 经营概念 5. 总结 本项目 2 1 3 4 3 4 1 2 淮海中路 1 1 号 1. 项目摘要 上海商业 淮海中路 淮海中路1号 2. 4-6F项目定位 供需分析 SWOT分析 经营定位 3. 项目规划 4. 经营概念 5. 总结 1 2 3 5 47 89 6 1 24 5 6789 3 本项目 大上海时代广场兰生大厦金钟广场无限度香港广场酒店 香港广场香港新世界大厦瑞安广场/太平洋百货 中环广场 淮海中路 1 1 号 1. 项目摘要 上海商业 淮海中路 淮海中路1号 2. 4-6F项目定位 供需分析 SWOT分析 经营定位 3. 项目规划 4. 经营概念 5. 总结 立地分析-淮海中路龙头区块的眼睛地位 淮海中路1号，毗邻南京东路商业街、人民广场，四周人流熙攘、商厦林立，地铁公交便利， 是淮海路的龙头 。 淮海中路 1 1 号 1. 项目摘要 上海商业 淮海中路 淮海中路1号 2. 4-6F项目定位 供需分析 SWOT分析 经营定位 3. 项目规划 4. 经营概念 5. 总结 时时代广场场 总建筑面积109,000平方米，33层，商场面积 43,000平方米，办公楼面积27,000平方米，公寓楼面积 17,000平方米，集商务办 公、零售、娱乐 、休闲于一身。 兰兰生影剧剧院 前身是上海滩闻 名遐迩的黄金大戏院，是 目前国内最豪华、最高档的影剧院之一。 ？ 立地分析-淮海中路的 龙 头 招商状况 经营状况 龙 头？ 淮海中路 1 1 号 1. 项目摘要 上海商业 淮海中路 淮海中路1号 2. 4-6F项目定位 供需分析 SWOT分析 经营定位 3. 项目规划 4. 经营概念 5. 总结 立地分析-项目现状 淮海中路 1 1 号 1. 项目摘要 上海商业 淮海中路 淮海中路1号 2. 4-6F项目定位 供需分析 SWOT分析 经营定位 3. 项目规划 4. 经营概念 5. 总结 淮海中路1号-项目数据 物件状况表 部分经营参考数据表 淮海中路 1 1 号 1. 项目摘要 上海商业 淮海中路 淮海中路1号 2. 4-6F项目定位 供需分析 SWOT分析 经营定位 3. 项目规划 4. 经营概念 5. 总结 淮海中路1号-结构特点 淮海路1号从动线角度分析，分成了两个完成独立的空间: 1F-3F有电动扶梯，楼层间连通性强，适合经营客流需求较大业态。 4F-6F仅靠3部直梯上下，适合经营目的性业态。 两个空位拥有各自的出入口及动线。 因此：在定位规划时需从两个不同的角度 去思考，规划两个不同性质的业态。 1F 2F 3F 4F 5F 6F 淮海中路 1 1 号 1. 项目摘要 上海商业 淮海中路 淮海中路1号 2. 4-6F项目定位 供需分析 SWOT分析 经营定位 3. 项目规划 4. 经营概念 5. 总结 结论 位置：淮海中路龙头的点睛之笔。 影响力：对整个商圈的商业具有拉动作用。 结构：两个独立的空间，不同动线，必需不同业态经营。 周边商业：综合经营项目繁多，品牌专卖店竞争激烈。 整个商业集中区的商业繁荣区块有三处，陕西南路 区块、黄陂南路区块、新天地区块。 业态选择：必需考虑淮海中路的总体业态组合，且必需带动目前 淮海中路龙头位置的各大楼的商业。 淮海中路 1 1 号 1. 项目摘要 上海商业 淮海中路 淮海中路1号 2. 4-6F项目定位 供需分析 SWOT分析 经营定位 3. 项目规划 4. 经营概念 5. 总结 中美贸易 2007年双边贸易额将突破3000亿美元，全球排名第二。 1972年到2001年增至805亿美元，三十年增加了6000多倍。 2006年底，5年来两国贸易年均增长率达到27.2%。 2006年中美贸易额外贸总额的14.9%，对美出口额 出口总额的20%。 到2006年10月，美国在华实际投资已达到534亿美元 4-6F项目定位-供需分析 淮海中路 1 1 号 1. 项目摘要 上海商业 淮海中路 淮海中路1号 2. 4-6F项目定位 供需分析 SWOT分析 经营定位 3. 项目规划 4. 经营概念 5. 总结 4-6F项目定位-供需分析 上海六大