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浅谈镇郊结合部宅基地的管理 土地管理法颁布实施以来,人们“切实保护耕地合理利用每寸土地”的惜土意识普遍增强,乱占、滥用土地等各类违法用地现象正在逐步减少,但在镇郊结合部居民建房用地情况却令人担忧。1、现状:1.1“超批、超标”极其普遍无论是在过去按人口、户口性质确定的老标准,还是现在按户型确定的新标准,结果都有95以上的住户超批或超标。1.2“未批先用”有令不止虽然“依法用地,凭证用地”的舆论宣传已是家喻户晓,但在镇郊结合部建房,“未批先用”现象却远远多于广大的农村,仅在县城掘港规划区内10个村,从xx年5月“停批”个人建房用地四年来,就有高达1000多宗的无证建房。1.3乱搭乱建屡见不鲜未批先用,违章搭建现象在镇郊结合部到处可见。他们以全民创业为名,在家前屋后随意搭建,实际上这些房屋均用来非法出租,这在县高级中学和一些工厂附近显得较为突出,多的一户达10多间,用地超过300平方米,严重影响了市容市貌。1.4“非法转让”死灰复燃城镇居民通过各种手段,向农村村民购买旧房、建房用地手续或宅基地、承包地擅自建房的现象,先后虽然经过1993年、2000年、xx年三次大清理,但这种非法转让现象并没有从源头上得到根本解决。在县城镇郊结合部,不到两年时间,又出现了数十起非法转让现象。产生上述种种违法用地现象的原因是多方面的,主要有以下四点。2、成因2.1法制观念淡薄不少人法律意识不强,法制观念淡薄,他们只知道杀人放火、抢劫是违法行为,误认为乱占、滥用耕地、非法出租、转让等行为不属违法行为。“在我自己的宅基地内、自留地上、承包地内,我想怎么建就怎么建”。殊不知,这不仅违反了土地管理法,也违反了规划法,同时也违反了行政许可法,属未经有批准权的行政单位的行政许可的擅自行为,是一种严重的违法行为。2.2规划不合理在镇郊结合部的住宅小区,规划部门划定的整齐划一的格局,它仅保障任何一户宅基地都不可超过其标准,没有考虑到绝大部分的宅基地远远达不到其控制标准,这是造成宅基地超批、超标的客观原因。这就形成“不用白不用”,他人、国家又无法使用的严重浪费土地资源的现象。2.3执法难,难执法当第一幢无证建筑破土动工时,当首例非法转让土地交易悄悄敲定时,当周边的人群尚未意识到这是违法行为时,数十幢无证建房便应运而生,数起非法转让交易迅速达成。国土局监察大队执法人员闻声而生,他们排除种种障碍,掌握了第一手资料后,给无证建房户发了停工通知,给乱搭乱建的发了限期拆除通知,对非法交易行为拟草了了处罚决定书可是,种种原因造成了“只打雷、不下雨”的局面。由于各类违法占地得不到应有的打击,因此,该“症”便象瘟疫般迅速曼延,导致目前的局面。2.4地方政府行为为了凸现工业主体,突出发展主题,片面追求高速度,在项目用地选址范围内,地方政府恨不得所有的住户一天之内拆房让地,往往承诺这些住户可以边拆边建,未批先建,甚至答应其分户建房,造成宅基地严重超标和一户多宅的事实。这样,一些多余住宅用地便成了滋生非法转让的土壤,拆迁户的未批先建便成了其它老百姓想建又不好批的效仿“榜样”。同时,对非法转让土地行为,政府重收费,轻管理。全县通过三次清理,他们都是给土地受让者补缴较低的费用,93年补缴42元/平方米,2000年补缴130元/平方米,xx年补缴240元/平方米。这远远低于当时的土地市场价,表面上政府获得了收益3000多万,实际上是土地资产的大量流失。这种处置办法,让一些投机分子钻了空子,通过私下买卖,比在开发商购得的房了低廉得多。个人建房的停批,开发商高价商品房的供不应求,让相当一部分进城工作无房户把目光投向“隐形市场”,他们的思维定势(只要补缴点费用便可合法化)促其所为。3、对策:针对这些原因,本人认为可采取如下几种措施:对策之一:加大法制宣传力度各镇要结合普法宣传,利用广播、电视、标语、黑板报等多种渠道,深入开展广泛的、形色多样、丰富多彩的宣传教育活动,使土地管理法家喻户晓,人人明白。在全县上下形成依法用地、凭证用地,集约用地的良好氛围,让非法用地在如东大地上消声匿迹,让不法分子无藏身之地。对策之二:严惩各类违法占地行为1、健全县、镇、村、组四级监察网,层层落实责任制。2、加大巡查力度,定期巡查和不定期抽查相结合,防微杜渐,把违法用地消灭在萌芽状态。3、设立有奖举报信箱。这样,奖罚分明,可弘扬正气,压倒邪气。4、重拳出击,严惩各类违法占地行为。对非法建筑物该拆除的拆除,应没收的没收,不能以简单的低补代罚,特别是非法转让土地,必须在没收卖方的非法所得,并处买卖双方非法交易额50以下的罚款,没收在非法转让土地上新建的房屋,进行公开处置,永远不得为其颁发土地使用证。对策之三:开足前门、堵死后门停批不是解决非法转让交易,活跃房地产一级市场的根本途径。政府不批,他自建;因不批而没有报告、宅基地转让,他转让自留地、承包地,搞“全民创业”,建“厂房”出租、转让。总之,你有政策,他有对策。要让非法交易没有市场,必须开足前门,确保人人有工作和生活所以必须的居住场所,让中低收入阶层,特别是困难户也购得起房,这就要求政府拿出一部分资金用于开发解困房;同时物价等部门应严控商品房价格,防止开发商追求利益最大化,逼着无房户走“后门”。对策之四:高起点规划农居点、农民公寓从集约用地的角度看,零星的、分散式的、非字式、条字式的住宅线用地,它严重地浪费了有限的土地资源,就是庄园式的住宅小区也是不可取的,建筑容积率太小。因此,在镇郊结合部,本人认为应规划好农居点,新建农民公寓,严禁开发别墅区,有条件的可开发联体别墅、楼中楼,要防止“城中村”,避免二次拆迁。只有这样,才能有效地将镇郊结合部宅基地真正管住、管好。 土地管理法颁布实施以来,人们“切实保护耕地合理利用每寸土地”的惜土意识普遍增强,乱占、滥用土地等各类违法用地现象正在逐步减少,但在镇郊结合部居民建房用地情况却令人担忧。1、现状:1.1“超批、超标”极其普遍无论是在过去按人口、户口性质确定的老标准,还是现在按户型确定的新标准,结果都有95以上的住户超批或超标。1.2“未批先用”有令不止虽然“依法用地,凭证用地”的舆论宣传已是家喻户晓,但在镇郊结合部建房,“未批先用”现象却远远多于广大的农村,仅在县城掘港规划区内10个村,从xx年5月“停批”个人建房用地四年来,就有高达1000多宗的无证建房。1.3乱搭乱建屡见不鲜未批先用,违章搭建现象在镇郊结合部到处可见。他们以全民创业为名,在家前屋后随意搭建,实际上这些房屋均用来非法出租,这在县高级中学和一些工厂附近显得较为突出,多的一户达10多间,用地超过300平方米,严重影响了市容市貌。1.4“非法转让”死灰复燃城镇居民通过各种手段,向农村村民购买旧房、建房用地手续或宅基地、承包地擅自建房的现象,先后虽然经过1993年、2000年、xx年三次大清理,但这种非法转让现象并没有从源头上得到根本解决。在县城镇郊结合部,不到两年时间,又出现了数十起非法转让现象。产生上述种种违法用地现象的原因是多方面的,主要有以下四点。2、成因2.1法制观念淡薄不少人法律意识不强,法制观念淡薄,他们只知道杀人放火、抢劫是违法行为,误认为乱占、滥用耕地、非法出租、转让等行为不属违法行为。“在我自己的宅基地内、自留地上、承包地内,我想怎么建就怎么建”。殊不知,这不仅违反了土地管理法,也违反了规划法,同时也违反了行政许可法,属未经有批准权的行政单位的行政许可的擅自行为,是一种严重的违法行为。2.2规划不合理在镇郊结合部的住宅小区,规划部门划定的整齐划一的格局,它仅保障任何一户宅基地都不可超过其标准,没有考虑到绝大部分的宅基地远远达不到其控制标准,这是造成宅基地超批、超标的客观原因。这就形成“不用白不用”,他人、国家又无法使用的严重浪费土地资源的现象。2.3执法难,难执法当第一幢无证建筑破土动工时,当首例非法转让土地交易悄悄敲定时,当周边的人群尚未意识到这是违法行为时,数十幢无证建房便应运而生,数起非法转让交易迅速达成。国土局监察大队执法人员闻声而生,他们排除种种障碍,掌握了第一手资料后,给无证建房户发了停工通知,给乱搭乱建的发了限期拆除通知,对非法交易行为拟草了了处罚决定书可是,种种原因造成了“只打雷、不下雨”的局面。由于各类违法占地得不到应有的打击,因此,该“症”便象瘟疫般迅速曼延,导致目前的局面。2.4地方政府行为为了凸现工业主体,突出发展主题,片面追求高速度,在项目用地选址范围内,地方政府恨不得所有的住户一天之内拆房让地,往往承诺这些住户可以边拆边建,未批先建,甚至答应其分户建房,造成宅基地严重超标和一户多宅的事实。这样,一些多余住宅用地便成了滋生非法转让的土壤,拆迁户的未批先建便成了其它老百姓想建又不好批的效仿“榜样”。同时,对非法转让土地行为,政府重收费,轻管理。全县通过三次清理,他们都是给土地受让者补缴较低的费用,93年补缴42元/平方米,2000年补缴130元/平方米,xx年补缴240元/平方米。这远远低于当时的土地市场价,表面上政府获得了收益3000多万,实际上是土地资产的大量流失。这种处置办法,让一些投机分子钻了空子,通过私下买卖,比在开发商购得的房了低廉得多。个人建房的停批,开发商高价商品房的供不应求,让相当一部分进城工作无房户把目光投向“隐形市场”,他们的思维定势(只要补缴点费用便可合法化)促其所为。3、对策:针对这些原因,本人认为可采取如下几种措施:对策之一:加大法制宣传力度各镇要结合普法宣传,利用广播、电视、标语、黑板报等多种渠道,深入开展广泛的、形色多样、丰富多彩的宣传教育活动,使土地管理法家喻户晓,人人明白。在全县上下形成依法用地、凭证用地,集约用地的良好氛围,让非法用地在如东大地上消声匿迹,让不法分子无藏身之地。对策之二:严惩各类违法占地行为1、健全县、镇、村、组四级监察网,层层落实责任制。2、加大巡查力度,定期巡查和不定期抽查相结合,防微杜渐,把违法用地消灭在萌芽状态。3、设立有奖举报信箱。这样,奖罚分明,可弘扬正气,压倒邪气。4、重拳出击,严惩各类违法占地行为。对非法建筑物该拆除的拆除,应没收的没收,不能以简单的低补代罚,特别是非法转让土地,必须在没收卖方的非法所得,并处买卖双方非法交易额50以下的罚款,没收在非法转让土地上新建的房屋,进行公开处置,永远不得为其颁发土地使用证。对策之三:开足前门、堵死后门停批不是解决非法转让交易,活跃房地产一级市场的根本途径。政府不批,他自建;因不批而没有报告、宅基地转让,他转让自留地、承包地,搞“全民创业”,建“厂房”出租、转让。总之,你有政策,他有对策。要让非法交易没有市场,必须开足前门,确保人人有工作和生活所以必须的居住场所,让中低收入阶层,特别是困难户也购得起房,这就要求政府拿出一部分资金用于开发解困房;同时物价等部门应严控商品房价格,防止开发商追求利益最大化,逼着无房户走“后门”。对策之四:高起点规划农居点、农民公寓从集约用地的角度看,零星的、分散式的、非字式、条字式的住宅线用地,它严重地浪费了有限的土地资源,就是庄园式的住宅小区也是不可取的,建筑容积率太小。因此,在镇郊结合部,本人认为应规划好农居点,新建农民公寓,严禁开发别墅区,有条件的可开发联体别墅、楼中楼,要防止“城中村”,避免二次拆迁。只有这样,才能有效地将镇郊结合部宅基地真正管住、管好。 mso-pagination:widow-orphan;text-align:left;line-height:150%;
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