试卷代号:2226座位号rn国家开放大学(中央广播电视大学)2016年秋季学期开放专科期末考试物业管理实务(2)试题答题纸开卷)题号分数得分|评卷人1.得分|评卷人6.7.8.9.10:得分|评卷人11.12.13.14.674Z.Z017年1月一一四五总分一一一一一一、多项选择题(5小题，每小题3分，共15分3.4.5.二、判断并改正错误题首先判断正误，如有错误还须改正，5小题，每个3分，共15分)三、填空题(ZO个空，每空1分，共20分)15.16.17.18.19.得分|评卷人20.21.22.23.得分|评卷人24.25.四、问答题(4小题，每小题5分，共20分五、应用题(2小题，其中1小题为方案设计题，1小题为案例分析题，每小题15分，共30分)675试卷代号:2226国家开放大学(中央广播电视大学)2016年秋季学期开放专科期末考试物业管理实务(2)试题答案及评分标准(开卷)(供参考)2017年1月一、多项选择题(5小题，每小题3分，共15分)1.AB2.ABC3.ABD4.AB5.ACD二、判断并改正错误题(首先判断正误，如有错误还须改正，5小题，每个3分，共15分)6.答:错误，应将相统一改为相分离。7.答:正确。8.答:错误，应将4500元改为4800元。9.答z正确。10.答:错误，应将可用改为不得用或尽量不用。三、填空题(20个空，每空1分，共20分11.社会化管理住宅管理协会12.3613.专用停车场附设停车场14.常规公共服务延伸配套运营服务延伸专业工程服务15.商业场所经营风险16.物流作业采购和批发17.连锁公司同一地区共同配送18.欧洲19.营利家酒店方式四、问答题(4小题，每小题5分，共20分20.商务物业管理有何特点答案要点z商务物业管理的特点是由商务物业的特点所决定的，一般来说，商务物业管理的特点体现在以下几个方面z(1)商务物业管理是一种创造性的追加劳动。商务物业是以商品的形式存在的，反映其价值的市场价格常常会出现较大的波动。其中，物业管理作为追加人类劳动的数量与质量，决定了物业的价值发生了变化。只有创造性的物业管理劳动才能提高物业的价值。(2)商务物业管理具有紧迫的时间性。由于商务物业的价值是不能储存的，如果当天不能实现经营，就失去了这一天的商业价值。(3)商务物业管理是综合性的管理。商务物业管理内容相当的广泛，既有房屋出租、商业服务，又有办公、娱乐等活动，还有卫生、保安、绿化等日常管理服务，同时还代表产权人和租户与政府有关部门、公共事业部门、社会团体等组织就相关问题进行协商等。(4)商务物业管理必须实施现代化、专业化的管理。这是由商务物业须不断更新其设备设施、保持其先进性的特点决定的。(5)商务物业管理具有极大的社会效益。商务物业的投资主体呈日益多元化，维护投资者的利益就成为社会问题。商务物业管理逐渐成为物业管理的主流，它对社会的安定、人民生活水平的提高、城市的美化等起着不可估量的作用o21.物业服务企业在物业承接查验时应注意的事项有哪些答案要点:物业服务企业在承接查验时应注意以下几个方面的问题:(1)物业服务企业应选派素质好、业务精、对工作认真负责的管理人员及技术人员参加验收工作。(2)物业服务企业既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。(3)承接查验中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商对存在的问题加固补强、整修，直到完全合格。的落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定，由开发商负责保修，向物业服务企业交付保修保证金，或由物业服务企业负责保修，开发商一次性拨付保修费用。(5)开发商应向物业服务企业移交整套图纸资料，包括产权资料和技术资料。(6)物业服务企业接受的只是对物业的经营管理权以及政府赋予的有关权利。677(7)承接查验符合要求后，物业服务企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。当物业服务企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即完成。22.如何开展服务项目监控答案要点z(1)服务制度健全。管理公司制定并健全一整套规范、系统、科学的服务制度，以确保为顾客提供稳定的服务。制度应清晰有序、易于操作、切忌随意化，元章可循。(2)建立服务中心。为了与顾客进行有效的交流，成立客户服务中心，设定统一的服务电话，让顾客方便进行服务请求。(3)服务人员的培训。所有提供服务的人员都必须接受相关岗位的技能培训和其他有关公司运作程序等培训，对特殊岗位人员须在培训后进行考核，考核合格后方能上岗。(4)服务程序要规范。如电话接昕程序、接受服务请求程序等都要按先后次序和步骤，一项接一项、一环扣一环，不可随心所欲，杂乱无章。(5)系统有效的服务监控措施。服务人员进行自检，对服务提供过程、执行规范和效果进行监控，随时发现不合格服务并及时采取补救措施。(6)投诉监督。各小区管理中心设有服务监督热线电话，如有关于服务不周、不满意，随时可以拨通这个电话投诉。根据顾客意见调查表，定期统计顾客意见和建议，针对性地作出适当的调整或改进。(7)纠正和预防措施。在服务监控和服务评审过程中一旦发现不合格服务，必须及时采取有效的纠正和预防措施。(8)不断更新。当服务提供规范已不能满足顾客需求和公司发展需要时，应由管理者代表组织专人对服务提供规范进行修改，并组织人员重新进行规范。23.戚本费用控制的程序有哪些答案要点:在物业服务企业，成本费用的控制一般由五个步骤组成:(1)标准。成本费用的控制标准或目标，是对各项费用支出和资源消耗规定的数量界限，是进行成本费用控制和考证的直接依据。现实中，常用控制标准有成本费用预算(包括责任预算和消耗定额等。(2)执行标准。控制标准的落实，涉及运用相应的控制手段如作凭证控制和制度控制等，678对成本费用的形成过程进行具体的监督，即审核各项费用的开支和各项资源的消耗，实施各种节约措施，保证控制目标的实现。(3)分析差异。差异是指实际耗费与既定标准之间的差额，分为有利差异(节约和不利差异(超支两种。一般而言，差异的形成原因不外乎主观和客观两个方面，分析的目的是为了总结导致有利差异的经验，发现造成不利差异的根源。(4)纠正偏差。针对造成差异的原因，由相关部门和人员提出降低成本费用的新措施，并予以贯彻落实。(5)考核奖罚。考核一定时期内成本费用目标的执行情况，并依据考核评价的结果，给予相应的奖励或处罚，以充分调动有关部门和人员积极性。五、应用题(2小题，其中1小题为方案设计题，1小题为案例分析题，每小题15分，共30分24.方案设计题请制定一份效果良好的消防演练计划。答案要点:一份效果良好的消防演练计划主要应包含以下要素z(1)时间及地点一一一如需配合停电、点火、试喷淋系统、喷洒消防水带等，必须选择适当的时间及地点，避免因以上情况对正常运作造成影响或损失。(2)演练方式一一使用部分或全部设备、是否需要客户、业主、驻地消防部门等参加。人员分工一一应与应急处理方案相对应，己便让各岗位在实际操作中熟悉自己的分工、责任与操作要点。分工要合理明确，必须确定每一个人的责任分工，避免意思含糊造成混乱。(3)行动步骤一一明确演练程序。必须有清晰的程序指引，才能让参与演练的人深刻认识处理、灭火作战、逃生等程序的正确方法。这样，才能在实战中对各种情况都有了清晰的思路，达到理想效果。(4)尽量安排专门的观察记录人员，以便在演练后对整个演练过程进行评价、分析，找出演练中出现的问题和缺点，利于进一步整改提高。25.案例分析题答案要点z(1)荣里模式是天津市荣里物业管理有限公司创建的工业物业管理模式，即依托集团优势，适应中小民营科技企业需求，为广大业主、承租人搭建一个综合性的服务平台，为业主和承679租人营造一个省心、安心、舒心的发展空间。荣置模式有其存在的价值，主要是因为:一该模式适应了工业物业经营管理与工商业厂商的企业经营管理按各自的运营规律分开运营的需要，更好地发挥双方的积极性，并提高了各自运营效率和经济效益二是目前大量的工业物业特别是工业园区物业处于传统的管理方式下低效运营的状态下，还需要新的专业化、市场的工业物业运营方式才能改变这一落后状态。(2)主要启示是:一是工业园区物业管理将逐步实现专业化市场F二是工业物业经营管理与工商业厂商的企业经营管理按各自的运营规律分开运营将是必然趋势三是说明工业物业管理主要内容在基础服务、延伸服务和小区企业文化建设服务三大需求领域。四是工业物业经营管理服务的需求是客观存在并且空间巨大。(注意E此题为开放式答题，答案意思相近，并能自圆其说也算对)680