房地产抵押估价报告房地产抵押估价报告 估价项目名称：关于上海市青浦区徐泾镇金联村（16/12丘）工业用地 土地使用权抵押估价报告 委 托 方：上海叶迪橱具有限公司 估 价 方：上海东洲房地产估价有限公司 上海东洲不动产评估有限公司 估 价 人 员 ：徐 静 唐晋文 估价作业日期：2011年11月8日2011年11月14日 估价报告编号：沪东洲房估报字（2011）A030349号 目目 录录 一、致 委 托 方 函1 二、估 价 师 声 明2 三、估价的假设、限制条件和特别事项说明 .3 （一）估价假设条件3 （二）估价限制条件3 （三）特别事项说明4 四、房地产抵押风险分析及估价报告使用提示 6 五、估 价 结 果 报 告.7 （一）委托方 7 （二）估价方 7 （三）估价对象概况8 （四）估价目的.12 （五）估价时点.12 （六）价值定义.12 （七）估价依据.13 （八）估价原则.13 （九）估价方法.14 （十）估价结果.16 （十一） 变现能力及风险分析16 （十二） 估价人员17 （十三） 估价作业日期 18 （十四） 估价报告应用的有效期18 六、附 件 19 （一）估价业务约定书复印件;19 （二）上海市房地产权证复印件；19 （三）上海市房地产登记册复印件；.19 （四）委托方及权利人企业法人营业执照复印件；.19 （五）委托方提供的承诺函复印件 19 （六）委托方提供的同意抵押证明复印件；19 （七）估价对象地理位置示意图；19 （八）估价对象现场照片；.19 （九）估价机构的营业执照及组织机构代码证复印件； .19 （十）估价机构的资质证书；.19 （十一）估价人员的执业证书。 .19 七、估 价 技 术 报 告.20 （一）实物状况描述与分析 .20 （二）权益状况描述与分析 .21 （三）区位状况描述与分析 .22 （四）市场背景描述与分析 .25 （五）最高最佳使用分析.34 （六）估价方法的选用 35 （七）估价测算过程36 （八）估价结果确定48 关于上海市青浦区金联村（16/12丘） 工业用地土地使用权抵押报告 - 1 - 一、一、 致致 委委 托托 方方 函函 上海叶迪橱具有限公司： ： 受贵方的委托，估价人员遵循科学、公正、客观、合理的估价原则，按 照国家规定的技术规范和估价程序，综合评定贵方委托的房地产价值，估 价结果如下： （一）估价对象：青浦区徐泾镇金联村（16/12丘）土地使用权，国有出让 用地，土地用途为工业用地，土地使用权面积为21341.2平方米。土地使用 权人为上海叶迪橱具有限公司。 （二）估价目的：为中国工商银行青浦支行确定对上海叶迪橱具有限公 司的贷款发放额度提供市场依据而评估委估对象的抵押价值。 （三）估价方法：成本法和市场比较法 （四）价值类型：抵押价值 （五）估价时点：2011年11月8日 （六）估价结果：无法定优先受偿权利下的公开市场总价：RMB2240万 元（大写：人民币贰仟贰佰肆拾万元整）。 注：1、估价结果受报告中已说明的假设和限制条件的制约。 2、本报告仅于中国工商银行青浦支行使用。 3、经查询上海市房地产登记册，估价对象有法定优先受偿款，抵押权人为中国工商银行股份 有限公司上海市青浦支行，登记证明号青200919023127，最高债权限额997.5万元，债权发生期间： 2009-11-10至2012-11-09。 上海东洲房地产估价有限公司 法定代表人：周佩祥 2011年11月14日 关于上海市青浦区金联村（16/12丘） 工业用地土地使用权抵押报告 - 2 - 二、二、 估估 价价 师师 声声 明明 我我们郑们郑重声明：重声明： （一）我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的； （二）本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、 意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制； （三）我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人 没有个人利害关系或偏见； （四）我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999房地产估 价规范及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布的 房地产抵押估价指导意见进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告； （五）本公司注册房地产估价师徐静、唐晋文已于2011年11月8日对本 估价报告中的估价对象进行了实地查勘并进行了记录，但仅限于对估价对 象建筑外观与目前使用状况。估价人员不承担对估价对象建筑结构、质量 进行调查、核实的责任，也不承担对其他被遮盖、未暴露及难于接触的部分 进行检视的责任； （六）没有人对本估价报告提供了重要专业帮助； （七）本估价报告需经估价人员签名盖章并加盖估价机构公章，在估价 报告使用的有效期内，作为一个整体时有效，复印件无效。 （八）本估价报告依据了委托方提供相关资料，委托方应对资料的真实 性、合法性、完整性、准确性和有效性负责。因资料失实造成评估结果有误 差的，估价机构和估价人员不承担相应责任。 参加本次估价的注册房地产估价师签名、盖章 注册房地产估价师：徐 静 注册号：3120040032 注册房地产估价师：唐晋文 注册号：3120100010 关于上海市青浦区金联村（16/12丘） 工业用地土地使用权抵押报告 - 3 - 三、三、 估价的假设、限制条件估价的假设、限制条件和特别事项说明和特别事项说明 一一一 估价假估价假设设条件条件 1、本次估价以房地产权证登记的合法用途作为主要估价依据。 2、本次估价采用了公开市场价值标准，假定估价对象在估价时点的房 地产市场为公开、平等、自愿的公开交易市场，即能满足以下假设： （1）交易双方是自愿地进行交易的； （2）交易双方是出于利己动机进行交易的，即交易双方进行交易的目 的是追求各自最大的利益； （3）交易双方是精明、谨慎行事的，并且了解交易对象、知晓市场行情； （4）交易双方有较充裕的时间进行交易，交易对象在市场上进行了合 理时间的展示，交易程序符合国家法律规定； （5）不存在买者因特殊兴趣而给予的附加出价。 3、权利人合法取得房地产，估价对象房地产现有法定用途不变，估价 对象权属完整。 4、估价人员对估价对象的实地查勘为一般性的查看，仅限于其外观、 使用状况、周边区位状况，并未对结构测试、质量检测或功能检验。报告估 价的假设前提为假设估价对象物业的工程质量达到国家建筑施工竣工验 收规范的合格标准。估价时点后，估价报告有效期内估价对象的质量发生 变化，并对估价对象估价价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。 5、本次估价以估价对象能够按照估价时点时完整的物质实体状况、权 益状况和法定用途持续使用为假设前提。 一一一 估价限制条件估价限制条件 1、估价结论为满足全部假设与限制条件下的价值。 关于上海市青浦区金联村（16/12丘） 工业用地土地使用权抵押报告 - 4 - 2、本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。 3、本估价结果为于估价时点，对应土地基础配套为现有状态下估价对 象房地产所表现的价值。 4、报告有效期内，估价对象发生重大变化，并对估价对象市场价值产 生重大影响，不能使用本评估结论。 5、估价时未考虑估价对象潜在的债权债务状况。 6、本报告专为委托方所用，并为本报告所列明之目的而作，除按规定 送有关政府管理部门之外，本报告的全部或部分内容不得向任何媒体公开 或转载于任何文件。对委托方不适当的使用本报告所引起的后果，评估机 构不负担任何经济和法律责任。报告解释权为本估价机构所有。 一一一 特特别别事事项说项说明明 1、本报告提供的估价结论未考虑抵押期满，抵押物处置所需费用及有 关税费，以及拍卖处置可能造成房地产价格下降的风险因素。 2、本报告专为委托方所用，并为本报告所列明之目的而作，除按规定 送有关政府管理部门之外，本报告的全部或部分内容不得向任何媒体公开 或转载于任何文件。对委托方不适当的使用本报告所引起的后果，评估机 构不负担任何经济和法律责任。报告解释权为本估价机构所有。 3、在抵押期间，相关银行应充分关注估价对象实际使用状况，企业收 益情况，房地产市场状况及国家宏观调控等相关法律法规的变化，从而控 制与降低信贷风险。 4、对存在的影响房地产估价值的瑕疵事项，在委托时未作特殊说明， 而估价人员根据专业经验一般不能获悉及无法收集资料的情况下，估价机 构及估价人员不承担相关责任。 5、本次估价假定国家宏观经济政策和所在地区的社会经济环境无重 大变化；行业政策、管理制度及相关规定无重大变化；经营业务涉及的税收 政策、信贷利率等无重大变化，未考虑遇有自然力和其他不可抗力对估价 关于上海市青浦区金联村（16/12丘） 工业用地土地使用权抵押报告 - 5 - 结论的影响。 6、根据上海市房地产登记簿房地产抵押状况信息中记载，至估 价时点，估价对象已设置抵押。抵押权人为中国工商银行股份有限公司上 海市青浦支行，登记证明号青200919023127，最高债权限额997.5万元， 债权发生期间：2009-11-10至2012-11-09据委托方提供的承诺函，至评 估基准日，除上述他项权利外，估价对象无其他法定优先受偿款等其他权 利限情况。 当上述事项以及估价中其他情况发生变化时，估价结果将会失效。 关于上海市青浦区金联村（16/12丘） 工业用地土地使用权抵押报告 - 6 - 四、四、 房地产抵押风险分析及估价报告使用提示房地产抵押风险分析及估价报告使用提示 考虑到抵押期间房地产市场可能下跌的风险，以及估价人员未知的法 定优先受偿权利等，并结合本次抵押房地产的特点，提请金融机构关注。 （一）估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值 可能产生影响，在估价对象实物及区域因素不受意外损害、变更，能正常维 护使用，且未增加法定优先受偿款，在房地产市场没有大的波动的情况下， 预计估价报告使用有效期内，房地产抵押价值基本保持稳定。 （二）对抵押期内可能产生的房地产信贷风险，估价报告使用者应给予 关注：估价对象可能会由于房屋现状变更、环境变更、房地产市场价格波动、 房地产市场调控、税费调整等原因导致房地产抵押价值减损。 （三）估价报告使用者应合理使用评估价值，关注处置房地产时快速变 现及费用的影响，当房地产抵押估价报告出具后至抵押登记之间，是否会 出现法定优先受偿权利，房地产快速变现价值可能低于房地产市场价值， 金融机构在确定贷款额度时须在评估抵押值基础上确定合理的折扣率。 （四）定期或者在房地产市场价格变化比较快时对房地产抵押价值进 行再评估。一般的估价报告使用年限均不超过一年，而多数的抵押贷款期 限长，房地产价格由于受多种因素的影响，价格涨跌起伏不定，为防范金融 风险，金融机构应定期（如一年）对估价对象进行评估，当房地产市场价格 变化比较快时，应及时对估价对象进行再评估，以尽量控制抵押贷款风险。 关于上海市青浦区金联村（16/12丘） 工业用地土地使用权抵押报告 - 7 - 五、五、 估估 价价 结结 果果 报报 告告 一一一 委托方委托方 名称：上海叶迪橱具有限公司 住所：上海市青浦区徐泾镇金联村 法定代表人：王陶 注册资本：人民币肆仟肆佰伍拾万元 公司类型：有限责任公司（国内合资） 注册号：310229000629836 联系人：徐玮 联系电话：15900480925 一一一 估价方估价方 估价方名称：上海东洲房地产估价有限公司 法定代表人：周佩祥 办公地址：上海市延安西路726号6楼A座 联系电话：22312000 资质等级：房地产评估一级 证书编号：建房估证字2010051号 组织机构代码：76794436-5 估价方名称：上海东洲不动产评估有限公司 估价方公司地址：上海市延安西路726号6楼A座 估价机构执业范围：全国范围内从事土地评估业务 资质证书有效期：2016年6月30日 注册证书编号：A201131006 关于上海市青浦区金联村（16/12丘） 工业用地土地使用权抵押报