1,海淀山后地区颐养中心策划报告（初）,2009年3月,目 录,一、项目概况 二、市场分析 三、项目素质分析 四、项目发展规划 五、财务分析 六、项目综合判断,3,一、项目概况,一、项目概况,1、项目背景： 本项目总用地341.35亩，是分别由锡华怡恒投资公司、锡华未来教育投资公司在1999、2000年取得土地证，土地性质为教育用地。 土地转让总价款为3111万元。其中，140亩土地转让价款为2000万；支付进度为：前5年支付80万/年，第2个5年支付60万/年，后40年支付进度为32.5万/年；202亩土地转让价款为1111万，按200万/500万/411万节奏付款。并租赁12672平米土地。（见2000年2月16日合同） 2005年与北京科技园文化教育建设有限公司签定协议并收取4980万首款，余款3320万待对方办完手续10日内支付。土地证原件已抵押给对方。 2、宗地位置：项目位于北京市海淀区北安河乡九王坟,一、项目概况,2、 宗 地 位 置,一、项目概况,2、 宗 地 位 置,一、项目概况,2、 宗 地 位 置,一、项目概况,3、土地基本数据：,暂无规划指标。,9,二、市场分析,二、市场分析,1、养老产业发展状况 联合国公布的数据表明：21世纪末全世界老年人总数将达到15亿，其中有10亿集中在亚洲地区。与世界相比，中国老龄化社会虽然进入较晚，但我国老年人住宅问题却是一个不容忽视的问题。 1、绝对数字大、来势猛、问题多。据有关部门预测，2007年我国13亿口中60岁以上的1.91亿人。到2040年60岁以上的老人是3.74亿65岁以上的2.87亿人。 2、老年住宅设施差，以待完善；我国经济实力不强，没钱发展老龄事业。 3、家庭养老在相当时间内仍占有主导地位。 4、老年住宅的建设还不够重视，数量有限。目前全国农村乡镇和城市街道兴办的敬老院有4万多所，收养61万人。私营和合营的福利事业中养老的老年人据推测不过100万人左右，不足老年人人口总数的1%。,二、市场分析,1、养老产业发展状况 据权威部门估算，目前全国老年人的退休金、再就业收入和赡养费大约有4000亿元，仅3%的老人能在社会设施中养老，全国就将430万老人进入老年公寓或老年住宅安度晚年，就需要建造8万到10万所老年公寓及住宅，投资总额是900亿-1000亿，加上其他的设施设备等，其综合将达到1200亿元。,二、市场分析,1、养老产业发展状况有关优惠政策： 2009年2月12日，北京市民政局、市发改委、市规划委、市财政局和市国土资源局联合下发关于加快养老服务机构发展的意见。到2015年，全市养老床位总数达到11万张，每百名老年人拥有床位3.8张；到2020年，全市养老床位总数达到14万张，每百名老年人拥有床位4张，并随着老年人口增加而不断提高床位总数，保持百名老年人拥有床位数不降低。 意见提出了养老服务坚持以“全面关怀、重点照顾”为理念，努力实现“9064”养老服务新模式，“到2020年，90%的老年人在社会化服务协助下通过家庭照顾养老，6%的老年人通过政府购买社区照顾服务养老，4%的老年人入住养老服务机构集中养老”，逐步建立起集中照料服务与社区居家服务互为补充的养老服务体系，推动老年福利服务由补缺型向适度普惠型转变。 2009年北京将新增1.5万张养老床位。今后，本市普通型和护养型养老机构均可获得补贴，政府将按照每张床位8000元至1.6万元的标准，给予符合条件的社会力量兴办的普通型和护养型养老机构一次性建设资金支持。按照“公办民营”模式运营的养老服务机构，也可按每月收住1名老年人可获100元至200元的标准，获得补贴资金。,二、市场分析,1、养老产业发展状况有关优惠政策： 对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构，暂免征收企业所得税，以及老年服务机构自用房、土地、车船、房产税、城镇土地使用税、车船使用税。 对企事业单位，社会团体和个人等社会力量，通过非赢利性的社会团体和政府部门向福利性、非营利服务机构捐赠，在缴纳企业所得税和个人所得税前准予全额扣除。 政府有关政策规定土地、水电税收优惠，还可获得福利彩票公益金资助。 所称老年服务机构，是指专门为老年人提供生活照料、文化、护理、等多反面服务的福利性主要包括：老年公寓、养老院、老年服务中心、老年公寓、康复中心等。,二、市场分析,二、市场分析,a. 按区位位置分 ：,2、北京养老产业市场调查：北京总共有317家养老院，住院老人共有4.2万人。,二、市场分析,2、北京养老产业市场调查：北京总共有317家养老院，住院老人共有4.2万人。,c. 按床位数（个） 1000 （2家）,b. 按床位费（元） 2000 （7家）,二、市场分析,性别比例： 1.女性54%；2.男性46%,婚姻状况： 1.有配偶83%；2.丧偶14%；3.离婚1.7%；4.未婚0.5%,3、市场调研分析,二、市场分析,家庭同住人员： 1.配偶40%；2.儿子23%；3.女儿16%；4.孙子/孙女13%；5.其他3.4%；6.保姆1.8%；7.亲友0.9%,文化程度比例： 1.中小学11%；2.初中21%；3.高中23%；4.大专以上43%,3、市场调研分析,二、市场分析,健康状况： 1.健康一般44.6%；2.比较好37%；3.不好9%；4.非常差不好7.8%；5.很差0.6%,家庭成员人数： （1）3人26%；（2）2人25.9%；（3）5人25%；（4）4人19%；（5）4人以上2.6%,3、市场调研分析,二、市场分析,现住房类型： 1.板楼64%；2.塔楼20%；3.其他7.5%；4.平房7.3%,生活自理情况： 1.自理87%；2.半自理11%；3.不能自理1.1%,3、市场调研分析,二、市场分析,现个人月均收入： 1.1000元以下的18%；2.1000元-1500元31%；3.1500元-2000元19%；4.2000元-2500元13%；5.2500元-3000元9.9%；6.3000元-3500元5.2%；7.3500元-4000元1.9%；8.4000元以上1.2%,现住面积： 1.50平16%；2.50-70平36%；3.70-90平22%；4.90-110平13%；5.110平10%,3、市场调研分析,二、市场分析,现在家庭户月均收入： 500元以下2.63% ，500元-1000元16% ，1000元-1500元17% ，1500元-2000元16.47% ，2000元-2500元11% ，2500元-3000元9% ，3000元-3500元7% ，3500元以上18%,3、市场调研分析,二、市场分析,其它分析总结： 医疗需求：老年公寓除拥有专业的医务人员，61%的调查对象认为还要具备有医院。 老年公寓必备设施服务：经过调查选择具备有医院和餐厅比例最高，其次为图书室和健身房，之后是超市和棋牌室，最后是美发室，种植。茶室，垂钓，球类和其它。 老年公寓房价必备设备设施：电话，电视，呼叫系统，冰箱，洗衣机，餐桌，安全扶手，浴缸，书柜。 费用支付形式：在支付养老机构服务费时，有每个月支付，也有一次性支付。其中，一次性费用支付能力：基本选择类型15万、20万、30万、40万、60万等几种。,3、市场调研分析,二、市场分析,4、典型项目分析,十三陵老年公寓总占地面积为15万平方米，建筑面积为18万平方米，绿化达到50%以上，是一所现代化综合性老年公寓型社区。全部为仿古建筑，雄伟壮观，分为四合院、三合院、复式楼、连排，套房、大型人工湖及微缩景观。四面环山，绿树成荫，风景如画，与山水一色、碧波涟漪的十三陵水库相邻。 公寓设施齐全：健身房、棋牌室、麻将室、豪华舞厅、阅览室、康复室、大型超市。本院另开设文娱、琴棋书画为一体的老年学校。一般医疗保健由中心医生护士进行，重大危急病人送昌平区医院或北京其他指定医院。 以接受健康或半自理老人为主 。,二、市场分析,4、典型项目分析,二、市场分析,北京汇晨老年公寓受北京市老年社区筹建办公室委托，经营管理“北京市老年社区”的服务品牌，列入北京市“十五”时期老年人事业发展规划。 第一次将奢侈的温泉引入园区。 第一次提出居家养老的全新模式。 第一次完美执行国际标准的无障碍设施。 有社区医院。,4、典型项目分析,二、市场分析,4、典型项目分析,二、市场分析,太申祥和山庄采用中国传统古典建筑，辅以苏州园林式山水，是集养老康体，娱乐，餐饮，住宿，医疗为一体的大型综合服务机构，是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院。 “太医馆”是一所创新而不离宗的特型医馆他们拥有极大的医师团体，有特殊的医疗保健服务，为老人设计了养老会籍：祥和会籍，太申养老会籍，太申至尊尊老会籍等。,4、典型项目分析,太申祥和,二、市场分析,4、典型项目分析,二、市场分析,4、典型项目分析,二、市场分析,4、典型项目分析,二、市场分析,4、典型项目分析,二、市场分析,4、典型项目分析,二、市场分析,5、养老模式研究,二、市场分析,5、养老模式研究,二、市场分析,5、养老模式研究,二、市场分析,5、养老模式研究,39,三、项目素质分析,三、项目素质分析,宗 地 图,三、地块素质分析,地块素质分析宗地周边,地块素质分析 宗地现状,三、项目素质分析,地块素质分析 宗地现状,三、项目素质分析,优势（S） 古墓周边，风水好 地势依山呈缓坡，利于规划出精品。 属凤凰岭大景区，周边环境好，气候好。 土地在锡华名下 道路具好通达性。,三、项目素质分析,劣势（W） 大市政配套薄弱 需要解套一级开发合作协议，启动资金较大 土地规划面临调整 缺养老产业专业人才。,机会（O） 盘活存量土地 国家产业政策扶持 政府人脉好 公司独自操盘的机会,威胁（T） 一级开发合约解除 产业政策变化,45,四、项目发展规划,1#+2#：地产开发 部分独栋+联排别墅产品,3#：养老院和疗养 特色养老院+特色医疗护理 +多元化疗养相结合，走高端,4#：医疗体检 知名品牌体检服务机构战略合作,四、项目发展规划,1、规划设想,四、项目发展规划,1、规划设想： 通过发展养老院产业，盘活山后土地； “明修栈道，暗渡陈仓”表面是做养老院，实质是做地产：滚动开发，快速回笼资金，提高资金周转率。 带动医疗体检和休闲疗养：培育朝阳产业，未来市场看好并可持续发展。 建议按0.65的容积率考虑，则养老院建面为2.78万平米，体检中心建面为0.58万平米，住宅部分建面为11.53万平米，总建面为14.79万平米。,四、项目发展规划,1、规划设想： 养老院：自己做或与人合作 医疗体检：与人合作 休闲疗养：与人合作。 地产开发：自己做 （也可：养老院+休闲疗养合并运作管理）,四、项目发展规划,2、项目定位： 别墅住宅部分：以第二居所为主，部分上地区域/中关村科技园区/中关村的高级白领的第一居所相结合的客群。产品建筑户型面积控制在120360平米，主力户型为140180平米。 养老院+疗养中心：走高端产品路线，特色化服务。低密度别墅式养老颐养中心；花园式生态疗养中心；酒店式管家化贴心服务；医院式护理；会籍 式管理；候鸟式养老服务；分时度假颐养等多种经营方式相结合，提高自身的盈利能力。 体检中心：依托专业品牌体检中心战略合作，走专业化道路。,四、项目发展规划,4、开发节奏建议 统一规划设计，分步实施，滚动开发，小步快走，降低资金占压量，提高资金周转率，形成自身造血！ a.养老院和住宅部分同期启动： 开发部分养老院，从0.8万平/1万平/1万平，控制投资强度。 重点开发住宅部分，分2-3期开发；先是开发3-4万平米，并把环境做好，形成社区体验。 b.体检中心待找到战略合作单位签约后再行开发建设。,51,五、财务分析,五、财务分析,1、技术指标： 容积率0.65，控高9米（假定）,五、财务分析,2、销售收入指标测算,五、财务分析,。,五、财务分析,。,五、财务分析,。,五、财务分析,。,五、财务分析,财务静态