致过去 看未来 宏观背景 房子是用来住的，不是用来炒的房子是用来住的，不是用来炒的 中央定调，房住不炒，自主调控 2017年10月18日十九大 2016年12月16日中央经济会议 2017年3月 全国 20172017我们关注的那些事儿我们关注的那些事儿 三无人员三无人员 两年 熔断 评标 竞自持 200亿 11500元 现房 改善横厅新中式 50% 20000元2.1 合作 限价 长租公寓 TOP系 聚焦收购 回顾回顾展望展望趋势趋势 回顾二0一七 市场市场巅峰巅峰土地土地变革变革企业企业扩张扩张 市场巅峰 市场供应 住宅住宅80%80% 其他其他 商务商务 商业商业 供应结构供应结构 前十组团近五成份额前十组团近五成份额 25812581 三北热点三北热点+西南二环西南二环上涨上涨15%15%，住宅托市，住宅托市 市场成交 36683668 前十组团占前十组团占4 4成份额成份额 礼嘉 照母山 大竹林 大 学 城 李家沱 茶园 中央 公园 钓 鱼 嘴 龙 洲 湾 蔡 家 +29%830万方 9%9% 148148万方万方 42%42% 128128万方万方 49%49% 8585万方万方 32%32% 5858万方万方 110%110% 174174万方万方 74% 74% 236236万方万方 历史新高，全国之最，全线领涨，聚焦二环历史新高，全国之最，全线领涨，聚焦二环 市场价格 大学城 西永 白市驿 鱼洞 龙 洲 湾 李家沱 滩子 口 大堰 石坪 桥 杨家坪 商圈 二郎 双山 石桥铺大公馆 高九路 肖家湾大坪 沙 坪 坝 凤 天 路 江北 农场 新牌坊 冉家坝 大石坝 渝中半岛 江 北 嘴 观音桥 北滨路 大竹林 礼嘉 人和-高新 照母山 悦 来 蔡家 双 碑 井 口 中央 公园 园 博 园 汽博 中心 空港新 城 回兴 空港工业园 两路 台商 工业园 农业园区 铁山坪 寸滩 龙头 寺 龙复 东港 工业园 鹿角 弹子石 南滨路 南坪商圈 新南湖 钓鱼 嘴 大渡口 老城 华岩 北碚新城-歇马 澄江 北碚 老城 沙滨路 茶园 第一梯队：两江四岸+城市核心 15000-2000015000-20000 第二梯队：三北热点+南区核心 10000-1500010000-15000 第三梯队：城市近郊+二环热点 8000-100008000-10000 第四梯队：二环边缘 80008000以下以下 跳蹬 88178817 +23%1638元 历年最大涨幅，价格层级放大历年最大涨幅，价格层级放大 重庆板块价格层级重庆板块价格层级 20162016年三季度年三季度 20162016年四季度年四季度 20172017年上半年年上半年 20172017年下半年年下半年 核心领涨核心领涨 二环普涨二环普涨 全线大涨全线大涨 价格横盘价格横盘 7500元 8000元 9400元 9400元 直直 线线 上上 涨涨 限限 价价 逼逼 停停 市场走势 225225万方万方 344万方 267万方 386万方 一稳，二抢、三控、四补，重回“驼峰”状 一季度市场平稳过渡，供应调整；二季度改善入市，刚需恐慌，量价齐涨；三季度政府控价，供应受阻；四季度住宅补价，非住一季度市场平稳过渡，供应调整；二季度改善入市，刚需恐慌，量价齐涨；三季度政府控价，供应受阻；四季度住宅补价，非住 宅物业冲量。宅物业冲量。 高层市场 1846万方8628元/ 上涨9%（148万方），住宅比重（73%，下滑5%）上涨30%（2000元），与市场同步 刚需下滑，首改爆发（轻奢成趋势）二环撑量，核心撑价 城市核心区 蔡 家 空港 工业 园 中央 公园 照母山 大学城 李家沱 茶园 龙 洲 湾 钓 鱼 嘴 江北嘴 洋房市场 433万方10081元/ 上涨42%（127万方），住宅比重（17%，上涨3%），上涨28%（2200元） 回归传统，去底顶，提升舒适度（电梯入户，横厅、套房） 核心稀缺，聚焦大照礼蔡悦中 西永 大学城 蔡家 悦 来 礼嘉 照母山 大竹林 茶园 李家沱 龙 洲 湾 中央 公园 聚焦/40% 别墅市场 260万方13081元/ 上涨49%（85万方），住宅比重（10%，上涨2%），上涨23%（2500元） 蔡 家 悦 来 礼嘉 照母山 大竹林 大学城 西永 李家沱 茶园 龙 洲 湾 4成份额 价格和产品的风向标 经济型别墅的主战场 龙兴龙兴 融创 龙湖 金科 欧鹿花园城 康桥融府 国博城 金开融府 九里晴川 新江与城 西宸原著 舜山府 岭上 天宸 天元道 美院 拔高端，稳中端，走低端聚焦大照礼，蔡悦中起航 联排联排 叠拼叠拼 独栋独栋 53% 40% 7% 龙湖 融创 和黄 金科 恒大 鲁能 融创 龙湖 中航 联排稳市，叠拼下滑，独栋补位 4% 4% 商业市场 投资回归本源，社商主导成交创峰值投资回归本源，社商主导成交创峰值 130万方66%24万方12%44万方22% 116万方63%36万方19%33万方18% 192万方79%32万方13%20万方8% 20152015年年 20162016年年 20172017年年 社区商业社区商业占比占比街区商业街区商业占比占比专业商业专业商业占比占比 244244 成交量成交量 185 198 成交价格成交价格 13293 13703 15842 商办市场 公寓供应量公寓成交量 市场导向，投资转移，租售同权政策触发供销倒挂 “特殊年特殊年”，公寓爆发，写字楼转型，公寓爆发，写字楼转型 年份供应（万方）成交（万方） 201311261 201411587 20158495 20166861 2017 3390 “繁荣”背后危机依旧，变脸公寓可破局 土地变革 土地政策 现房、限价、熔断、评标、竞自持土地政策全国同步！ 现房起拍： 万科老沙区项目 门槛现房： 溢价过50%或竞价达10000元/时现房； 首钢悦来地块 现房销售限价、熔断、综合评标 限价、熔断、综合评标： 金地弹子石地块 绿城冉家坝地块 甘肃新厦蔡家地块 竞自持比例 限价、竞自持： 金融街礼嘉地块 香港置地大竹林地块 当现场竞价达到出让方最高限价时，需竞自持租赁房屋面积比例及年限； 6月是熔断评标，之后是竞自持比例和竞自持年限； 2017年3月6月9月 西南区成大户，聚焦二环，价格全线上涨，现房频出 土地表现 破万（10宗） 现房（23宗） 评标（2宗） 自持（2宗） +47%1500 西永、李家沱、茶园、跳蹬、龙洲湾 龙兴、中央公园、蔡家、空港、礼嘉 3 7 15 10 17 19 20 18 12 14 13 23 22 10 11 21 2 4 5 6 8 9 1 有地必拍，争相储备，积极入渝，高价落地 603 257 54 企业表现 企业参拍及拿地次数外地企业入渝情况 （新进35家，落子17家） 金地、绿城、合景泰富、华远、融信、中国 电建、荣盛、荣安、阳光城等 收 并 购 万科：重庆天地、鹅岭峰、蓝澳岛等 融创：万达城、龙兴乐视、茶园坤运、世界花等 恒大：浩铭茶园项目、中航翡翠城、中航小镇等 碧桂园：红鼎高尔夫、浩博几米阳光、中俊项目等 前十拿地企业（体量） 企业扩张 业绩翻倍，门槛业绩翻倍，门槛暴涨至暴涨至8585亿，百亿亿，百亿20182018 份额占比升至份额占比升至41%41%，六成房企业绩翻倍，六成房企业绩翻倍 122% 146% 37% 91% 75% 68% 76%97% 391% 第一梯队（160亿元） 第二梯队（100亿元）第二梯队（85亿元） 143% 业绩榜 融创融创 金科金科 恒大恒大 龙湖龙湖 香港香港 置地置地 华宇华宇 鲁能鲁能 保利保利 旭辉旭辉 万科万科 2329227 1809096 16510552 15112041 1328693 1089403 899706 10010168 7511408 8212686 量 价 规模赢天下，价格领市场，储备看未来规模赢天下，价格领市场，储备看未来 企业业绩 2017年前十企业项目表现2017年前十企业库存 7 5 5 6 4 4 4 4 3 3 刚需冲量，改善撑价，全产品线布局刚需冲量，改善撑价，全产品线布局 产品规划 2017年前十企业业态占比2017年前十企业总价占比 大学城 西永 白市驿 鱼洞 龙 洲 湾 李家沱 滩子 口 石坪 桥 杨家 坪 商圈 二 郎 双山 石桥 铺 大公 馆 高九 路 肖 家 湾 大 坪 老沙区 凤 天 路 江北 农场 新 牌 坊 冉 家 坝 大石坝 渝中半 岛 江 北 嘴 观音桥 北滨路 大竹林 礼嘉 人和-高 新 照母山 蔡家 双 碑 井 口 中 央 公 园 园 博 园 汽 博 中心 回兴 空港工业园 两 路 台商 工业园 农业园区 寸滩 龙头 寺 龙复 鹿角 弹子石 南坪商圈 新南 湖 钓鱼 嘴 大渡 口老 城 华岩 北碚新城-歇马 北碚 老城 南山 沙滨 路 茶园 跳蹬 水土-复兴 西彭 悦 来 空 港 新 城 抢中心，占新区，全城布局抢中心，占新区，全城布局 大学城 西永 白市驿 鱼洞 龙 洲 湾 李家沱 滩子 口 石坪 桥 杨家 坪 商圈 二 郎 双山 石桥 铺 大公 馆 高九 路 肖 家 湾 大 坪 老沙区 凤 天 路 江北 农场 新 牌 坊 冉 家 坝 大石坝 渝中半 岛 江 北 嘴 观音桥 北滨路 大竹林 礼嘉 人和-高 新 照母山 蔡家 双 碑 井 口 中 央 公 园 园 博 园 汽 博 中心 回兴 空港工业园 两 路 台商 工业园 农业园区 寸滩 龙头 寺 龙复 鹿角 弹子石 南坪商圈 新南 湖 钓鱼 嘴 大渡 口老 城 华岩 北碚新城-歇马 北碚 老城 南山 沙滨 路 茶园 跳蹬 水土-复兴 西彭 悦 来 空 港 新 城 融创 龙湖 项目分布 大学城 西永 白市驿 鱼洞 龙 洲 湾 李家沱 滩子 口 石坪 桥 杨家 坪 商圈 二 郎 双山 石桥 铺 大公 馆 高九 路 肖 家 湾 大 坪 老沙区 凤 天 路 江北 农场 新 牌 坊 冉 家 坝 大石坝 渝中半 岛 江 北 嘴 观音桥 北滨路 大竹林 礼嘉 人和-高 新 照母山 蔡家 双 碑 井 口 中 央 公 园 园 博 园 汽 博 中心 回兴 空港工业园 两 路 台商 工业园 农业园区 寸滩 龙头 寺 龙复 鹿角 弹子石 南坪商圈 新南 湖 钓鱼 嘴 大渡 口老 城 华岩 北碚新城-歇马 北碚 老城 南山 沙滨 路 茶园 跳蹬 水土-复兴 西彭 悦 来 空 港 新 城 大学城 西永 白市驿 鱼洞 龙 洲 湾 李家沱 滩子 口 石坪 桥 杨家 坪 商圈 二 郎 双山 石桥 铺 大公 馆 高九 路 肖 家 湾 大 坪 老沙区 凤 天 路 江北 农场 新 牌 坊 冉 家 坝 大石坝 渝中半 岛 江 北 嘴 观音桥 北滨路 大竹林 礼嘉 人和-高 新 照母山 蔡家 双 碑 井 口 中 央 公 园 园 博 园 汽 博 中心 回兴 空港工业园 两 路 台商 工业园 农业园区 寸滩 龙头 寺 龙复 鹿角 弹子石 南坪商圈 新南 湖 钓鱼 嘴 大渡 口老 城 华岩 北碚新城-歇马 北碚 老城 南山 沙滨 路 茶园 跳蹬 水土-复兴 西彭 悦 来 空 港 新 城 恒大 金科 外企入渝，抢中心，占热点 渝北区 巴南区 江北区 九龙坡区 渝中区 南岸区 沙坪坝区 北碚区 大渡口区 外地企业 展望二0一八 十七大十八大 1.29救市 首付2成，利率7-8.5折 税收减免，契税按1%收取 1.28新国八条、渝房产税 二套首付60%； 重庆房产税 新国五条 提高二套房首付比例、贷款利率； 住房流转所