九九归一 成就新高 金山城9期岭南院落成熟生活,金山城9号作品整合推广策略,产品的功能是主要的，但让产品满足人们心目中的一种潜在欲望可以让你的楼盘卖的更快、更容易。,当我们面对的是一群受过良好教育，眼光挑剔、生活情趣丰富的客户，仅仅以产品来打动他们是远远不够的。,居住，是一种情感的满足。,文化认同感 生活的简单快乐 自然的回归渴望 对孩子未来的希翼 轻松、没有压力的生活 对家的归属感,居住的情感,继金山城8期湖畔居之后，金山城9期，一个全新和谐的住宅组团优雅展现。和谐的建筑组团，典雅的建筑风格，以及大社区的完美配套，将金山城的居住品质推向更高。,金山城9期, 我们称她为,花缘春天 Flower Spring 春色满园 Eyeful Spring Scenery 芳草园 Verdant Garden 金雅台 Tropic of Cancer,花缘春天,* 花香院落，飘香生活。生活，有一种春天的味道。 * 花，代表了灿烂的生命，隐喻灿烂的生活，并容易在园林设计中体现，也利于未来广告推广的延展。 * 名字优美，为目标客户熟悉和向往。,春色满园,* 年轻、活力是目标客户的共同特征，本名旨在营造一种人文、清新社区形象。 * 本项目户型方正，通风采光优良，景观佳，优美的名字带给客户更直观感性的体验。 * 名字呼应项目大社区的生活，也呼应9期大院生活概念。 * 名字来自于诗歌，韵律节奏感较好，易于传播。,芳草园,* 情调优美，旨在营造一种人文、清新社区形象。 * 芳草园，代表了一种融洽的、充满情趣的社区生活和邻里之间的关怀守望、融融暖意。 * 传递出项目宁静绿色的气质，令人产生美好的联想。,定位语策略,找到最契合项目气质，能够统领项目宣传主题的核心词。 建立客户对项目良好的第一印象。,定位关键词：岭南大院 成熟生活,定位支撑点一,1、 目标客户普遍对岭南格调生活具有相当的理解，留恋传统生活的和谐悠闲。 2、 岭南居住文化在中山、珠海等传统岭南片区具有较高的亲和力。（如珠海的岭南世家口碑较好） 3、 岭南文化在同区域竞争中是新鲜理念，能够在市场竞争中脱颖而出。,1、 项目本身设计风格倾向于岭南风情（如坡屋顶） 2、 金山城每期项目都具有一个鲜明的特色，如八期为湖畔，9期也应有一鲜明推广主题。 3、 9期社区规划具有院落居住文化的“影子”，可以把这种“影子”上升为居住的一种文化。,定位支撑点二,1、 大社区的生活气质是吸引客户的重要原因，因此以成熟的生活氛围打动客户应是9期推广的重点。 2、 9期应整合项目的大社区优势，形成真正有效的优势卖点。,定位支撑点三,定位语形成,金山城9期岭南院落成熟生活,主题语形成,心灵相依 幸福相随 用心，爱生活 舒展诗意生活,在花缘春天，收获生命中最美好的情感。 品牌写真核心词： 成熟、人文、宁静、健康、绿色、年轻、快乐、未来,居住，首先是一种文化的认同感。,简单的快乐，是生命愉悦的朴素情感。,没有压力的生活，身心得到真正的自由。,孩子的未来，天高海阔，充满无限美好希望。,亲情、爱情的欢乐，让人们更留恋自己的家园。,这一切，我们全部拥有。,第一部分：扫描市场,竞争威胁一：珠海前山项目,威胁点,户型雷同，目标客户群雷同 地理上，对吸引珠海地区客户更具优势，吸引了大批前山及周边地区的企业白领 老城区改造，前山区近两年地产供应量庞大，如分三期开发的荣泰河庭、即将启动的中珠项目等，将吸引部分客户的关注。 品牌发展商的号召力 片区的配套及交通优越,机会点,地理位置的先天优势。 由于价格差，我们有机会留住这部分客户。 坦洲成熟的居住片区形象已有良好的口碑，具有一定的号召力。,竞争威胁二：同区域楼盘,价格类似，品质接近，构成地缘上的竞争。,机会点,金山城长期积累的口碑良好。 成熟的大社区氛围是吸引客户的重要卖点。 客户对金山城连续开发的信心。 9期岭南风格，独树一帜。,结论 1、我们的居住品质和前山看齐，价格优势会分流其部分客户选择我们。 2、做好自己，做好细节，方能够打动客户。 3、树立项目独特的自身魅力，是成功的保证。,第二部分：扫描自己,一、纯正大社区生活,十二年的连续开发建设 占地47万平米 已经开发入住8期,二、成熟配套,超市、银行、市场、医院等等一应俱全，生活不假外求。,三、给孩子一双飞翔的翅膀,配套学校、幼儿园，方便孩子就学。 大社区的孩子，视野广阔，快乐成长。 生活在大社区孩子，接受人文熏染更多，起点当然更高。,四、健康清新的生活，才没有压力。,安静的社区，人更多一份恬然。 被绿色包围的社区，空气清新健康。 8万平米超大生态公园，有全家共享快乐的美好时光。 更符合人性的小高层建筑，开杨舒爽。 摆脱每日拥挤的公交车，生活更多时间陪陪家人。,五、发展商实力和信誉的保证,金山房地产是老字号、久负盛名的开发商，具有卓越实力。 金山城前8期的良好口碑保证。 负责任的开发商，会把小区细节和配套做得更好。,核心战略,提升品质，提高性价比，让客户有更多选择的新鲜理由。,不与前山物业直接叫板，只做好自己。 价格、品质、片区等等优点，可以让我们锁定自己的客户群，无须花精力来开展针对性宣传，只要传递项目的优势就可以了。,核心战略,战略步骤,1、前期形象导入：集8期开发经验大成，全力铸就9期优质成熟生活。 2、以岭南院落生活为推广主线，赋予9期更具魅力的生活概念。,第三部分：扫描客户,住，安身之所 享受天伦之乐 享受自然健康 享受舒适生活 享受奢侈生活 实现精神享受,人们买房子的理由,人们选择我们的理由,住，安身之所 享受天伦之乐 享受自然健康 享受舒适生活 享受奢侈生活 实现精神享受,他们是前山及附近区域的知识精英分子，有良好的工作河收入。 他们有生活品质升级的愿望 他们不愿为高昂的房价买单 他们中的大部分向往一种文化品味 他们愿意为孩子投资,谁是金山城大社区幸福生活的主人,分为二种，一种是夹心阶层，一种是寻求郊居化生活品质的准富人阶层。重点是夹心层客户。 他们中的大多数追求生活的品质和气质，无法忍受居住空间窘迫带来的压抑。,高性价比，是打开他们钱包的钥匙。但请给他一个好听的说法，如“家”。,他们中有相当部分为丁克一族 他们是这个城市的中高收入者（家庭月20008000） 有了孩子的三口之家，往往会让父母同住以便照顾孩子，三房是他们不错的选择。 他们一方面遵从个人喜好，另一方面要顾及价格，所以才会选择我们的金山城社区生活，而且可以顾全他们的面子观念。,夹心层重点描述,寻找生活的稳定感、优裕感,“夹心阶层”最想要什么,他，想把老城区的两居室换成有风景的三房。,他们，正寻找自己的爱巢高贵不贵是他们对房子的梦想。,给孩子、给父母一个欢乐的家，是他们最大的心愿。,美好的格调，是他们梦寐以求的生活。,“漂亮的车一定是好车。”对他们来说，房子也是如此。,今天和昨天一样，明天和今天也没有什么不同。,淡定生活，从容享受，是金山城社区不变的生活气质。,保留自己内心深处的品味，是他们觉得自己年轻的心理砝码。,拥有一辆心仪的车，是他们未来几年的奋斗目标。,常青藤社区的孩子，天生有一种开阔的眼界和想法。,一栋房子，一个挡风遮雨完整的家 全家人的乐园，每个人都有自己的天地 孩子们在这里找到快乐的童年，接受人文社区芸香的浸染，享有优质的教育 在8万平米生态公园、绿树荫里舒缓疲惫的身心 朋友们羡慕的眼光 房屋升值潜力的信心,给他们属于金山城社区的幸福生活版本,星期一至星期五是属于职场的、城市的；星期六和星期天是属于家人的、大自然的。,“金山城9期社区”品牌描述,想喝爱人亲手煲的靓汤吗？那就给她一个宽敞明亮的私家领地吧！当然也可以一起在一间花心思布置的厨房里一起动手备餐，边闲聊边摘菜，就算一顿家常便饭也胜过酒楼的豪华盛宴，每当夕阳斜照，想起温馨而舒适的厨房想不回家都难！,“金山城9期社区”品牌描述,工作就是工作，生活就是生活；在这片洋溢着人文气息的土地上，一次次被证明。 好多时候，我们就是要把时间浪费在美好的事物上；这也是金山城社区的生活态度。,“金山城9期社区”品牌描述,居住的感觉，就是要让人从一日的繁忙中回到家里，真正得到享受和放松。 回家，节奏忽然慢了下来，不一样的感觉油然而生；那是一种追寻已久的生活情调，能让人一下子就喜欢上。,“金山城9期社区”品牌描述,所有的阳台、窗户、铺面、屋顶，还有撒满阳光的花园，凡是人能到达的地方，都充满了色彩。目光所及，真让人有一份感动。 回家，一切都不同了。这里的人既是享受者，也是欢乐的创造者。 建立一个家的态度有两种，一是将自然拒诸门外，另一种是与自然共处一室，让空间保留一份朴素的优雅。 在江南，春夏秋冬的音符，原是要人用心去倾听的。,“金山城9期社区”品牌描述,夜晚，空气中传来轻轻的读书声，一种久违的亲切感忽然由心中升起。 离开Office Building，关掉手机，找一方安静的角落，喝两杯清茶，看一本好书，宁静地度过这个周末。,“金山城9期社区”品牌描述,第四部分：战略执行,第一阶段：树立大社区风范，强调9期丽质天生的先天优势,从战略的高度上树立9期的地位。,第二阶段：岭南院落生活,从战术的高度上树立9期的风格。,第五部分：战术攻击,攻击原则：1、先建立现场形象，提前控制市场，及早进入销售结点； 2、利用整体形象包装弥补现场展示中心滞后的不足。,6、总规模型 7、分户模型 8、形象墙 9、形象展板 10、洽谈区,1、工地围墙： 2、目前的街面处理 3、高空关注点：条幅 4、展示中心 5、导示牌,战术1：现场攻击,攻击方式： 注重对外攻击 攻击原则： 1、采用软性攻击的方式，能够非常有效地进一步控制市场； 2、音乐会的主要目的是对外的宣传，音乐会外卖场的招示布形象宣传及现场的模型展示，将是对大众及应邀参加音乐会的观众两方面进行封杀； 3、媒介方面的相应配合,战术2：音乐会,战术3：局部园林实景攻击,攻击方式：景点示范 水景 海滨风情示范 攻击原则：1、园林是本案中期攻击的决战点，佛罗里达海滨风情是打动客户的最有效武器。率先示范，能给予客户信心。 2、局部园林将配合样板间，打动现场客户。 3、园林设计注重原汁原味，精致动人设计； 4、配合园林的出现，现场可安排局部假日生活元素 5、强调园林材料来源的珍贵性，更易打动客户。,战术4：样板间攻击,攻击方式：样板间 楼梯间 楼梯通路 攻击原则：1、样板间是本案中期攻击的决战点，真正有风格和品味的样板间， 其市场的杀伤力一定非常之强，所以样板间一定要做好； 2、样板间风格可设计数钟风格如现代、古典等，所有细节要布置到位，一定要按实际居家的效果布置，效果是一定要艺术化； 3、样板间特别注重装饰：家私、灯具、饰品，建议采用香港设计师设计； 4、好样板间是最先卖掉，所以样板间实际花费的只是设计费而已； 5、与样板间相配合的通路一定要包装，如电梯庭、楼梯通路，让买家感 受全新的展示效应；,战术5：嘉年华活动,攻击方式：于展示中心内开展业主嘉年华活动 ： 品茗茶 咖啡廊 七彩幸运轮 街头速写 书籍赠送 手工作坊：编织，陶艺 攻击原则： 1、开盘后已经积累部分老业主，通过嘉年华活动促销促进口碑营销 2、主要是再次聚集老客户及新客户，并造成现场人较多的促销氛围； 3、通过嘉年华活动并适度推出优惠再度刺激潜在目标群的购买欲望；,攻击方式：金山会 业主通讯 攻击原则：1、大盘社区，注重开发老业主资源，并为后期积累客户 2、作为大型地产企业，远大会将成为远大集团客服公关的主要工作 3、业主通讯前期都可以非常简单，目的是与老客户、业主、相关单位建 立良好的界面；,战术6：金山会,第六部分：媒体策略,直效营销,活动推广,指示系统,直邮,促销,互动媒体,老客户,互联网,短信,电话营销,社会活动,促销活动,传真销售,电邮广告,特色礼品,客户,达到客户的渠道：,