【九龙仓 国宾1号】 楼王策略提案,序,【出入皆人物】,【九龙仓 国宾1号】企划推广案,2,今天圈子里都知道【出入皆人物】 今天【核心 低密度】也有些腻烦 2012年，如何持续发酵国宾效应? 2012年，如何对抗竞品林立的置业现状？ 2012年，如何邀约楼王产品带动国宾纯独栋？ 我们构思 国宾1号无论是楼王或者核心独栋群， 绝对不是肤浅的做大了的别墅， 而应该是【创新了的家族独栋】,3,研判,【出入皆人物】,【九龙仓 国宾1号】企划推广案,竞争中的非竞争姿态 非竞争姿态 苏州园区豪宅研判 竞品研判,市场研判竞争中的非竞争姿态,竞争苏州园区市场观察,4,【出入皆人物】,【九龙仓 国宾1号】企划推广案,新鸿基/仁恒双湖湾/绿城苏州御园 神秘策略,九龙仓 国宾1号 领先策略,脚步PK,新鲜度,成熟度,期待感,品牌力,口碑度,领先策略,新鸿基湖滨四季-2011.10.18开盘 仁恒双湖湾-2011.9月开盘 绿城苏州御园-2010.12月底开盘,2011.9月，国宾1号在苏州园区双拼已所剩不多、独栋也已是成熟产品,人们期待新鸿基、仁恒、绿城的神秘面纱,纯独栋已是园区有口皆碑的项目,新鸿基、仁恒、绿城品牌力园区发酵,苏城享有一定号召力,始终领先于市场步调,市场研判竞争中的非竞争姿态,步步领先的国宾一号,5,【出入皆人物】,【九龙仓 国宾1号】企划推广案,新鸿基/仁恒双湖湾/绿城苏州御园,九龙仓 国宾1号,PK,相地,土地,土地,产品,产品,核心产品,新鸿基-2007年拿地 仁恒-2005年拿地，一直未动 绿城-2009.9月拿地,2006年看地,新鸿基：临湖别墅、大型综合项目 仁恒：公寓、联排、叠墅、独栋 绿城：平层、合院、少量独栋,核心产品,楼王,核心产品未出,双拼、独栋产品 2010年墅冠军,2006年九龙仓已在苏州储备100万平方米土地,核心区、低密度、纯度栋,楼王中央独栋,市场研判竞争中的非竞争姿态,不仅领先双湖，更领先全苏州,6,【出入皆人物】,【九龙仓 国宾1号】企划推广案,准石材别墅区,全石材别墅区,独栋单层地下室,会所泳池,独栋双层地下室,私家精装恒温泳池,双湖别墅类产品,九龙仓 国宾1号,PK,苏州第一座，全石材立面别墅,市场研判竞争中的非竞争姿态,产品精神的领先,7,【出入皆人物】,【九龙仓 国宾1号】企划推广案,市场研判非竞争姿态,形象上跳脱现实竞争，进入中国富人居所的价值维度,8,【出入皆人物】,【九龙仓 国宾1号】企划推广案,颐和原著 封建文化符号的现代认同,汇景新城 南欧风格，生态型住宅,世茂佘山庄园 顶级高尔夫圈层,海珀香庭 百年海派定制式服务馆邸,苏州园区豪宅研判,【出入皆人物】,【九龙仓 国宾1号】企划推广案,9,竞品研判,【出入皆人物】,【九龙仓 国宾1号】企划推广案,10,11,项目解析,【出入皆人物】,【九龙仓 国宾1号】企划推广案,项目研判楼王 项目SLOGAN 楼王推广策略 关于楼王的十二,项目研判楼王,【出入皆人物】,【九龙仓 国宾1号】企划推广案,12,究竟中国富豪缺什么？ 缺的是不动产？ 还是一种全新的家族生活？ 购买别墅的客群不是炫富，而是硬性家族生活需求，是财富圈层的家族刚性需求。 何为全新的家族生活？ 住宅舒适度、宜居度+幸福诉求，这里，家族需求身份彰显,项目分析楼王优势,【出入皆人物】,【九龙仓 国宾1号】企划推广案,13,项目SLOGAN,创新了的家族独栋是对于中国财富圈层家族式生活方式的具现化实现， 在欧洲古典建筑的礼序豪宅内， 依旧不能否认，装下得依然是中式家族三代同堂甚至四代、五代同堂的大家族情怀。 今天在苏州这块渗透着古典情怀的稀缺土地上，豪宅项目林立。 可是，能够充分掌握世界建筑风向，以建筑彰显人物身份，以内涵收纳人物中式家族生活情怀的建筑，在苏州除了【国宾1号中央岛】，再无其它！ 所以，才会有这句：“苏州之大，十二栋而已”,14,【出入皆人物】,【九龙仓 国宾1号】企划推广案,楼王推广策略,【出入皆人物】,【九龙仓 国宾1号】企划推广案,15,楼王推广方向：产品面做足优势文章，与中国富人的家族式需求发生共鸣 600平独栋-家族聚居 双层地下室 精装恒温泳池 5-6个阔绰停车位 中央区域 环水而居 ,于是，有了关于家族独栋的12故事,仰泳 庭训 复盘 鉴宝 品茗 私藏 写意 搭建 芭比 派对 爆炒 曲奇 宽屏,关于楼王的十二个故事,仰泳：这是一个不错的下午，气候刚刚，水温刚刚好。他们正为海边远行作一场预习。仰卧在碧波的水里，双腿打出漂亮的蓝色水花。他听见父亲的鼓励声和拍水生揉捏在一起，他看见水珠里参天的古树和一片蔚蓝天空，他的头在父亲托起的双掌里感到前所未有的安全。 庭训：古代孔子庭训儿子孔鲤的故事流传至今，父亲对儿子的谆谆教导犹在耳际。罗马柱下，也有一位威严的父亲，将自己事业累计的历程传诵于子嗣，将自己的基业历史，向子嗣娓娓道来。 复盘：后院里风吹得正好，几多云飘过，在棋盘上隐出若有若无的影子。年迈的父亲已一头银发，他的对面是事业有成的儿子。他们对坐在后院里，对着刚下完的一局象棋“复局”，演算。儿子忽然记起，事业刚起步的时候，他也是这样与父亲对坐，反复推演业务的优劣与关键。“再来一局！”儿子提议。父亲欣然接受。,16,【出入皆人物】,【九龙仓 国宾1号】企划推广案,关于楼王的十二个故事,鉴宝：前些天收到的宋代变釉钧瓷碗又为地下室博古架增加了一位常驻客，在暖色灯光的映衬下，博古架上的宝贝熠熠生辉，每一件宝物都带着一个美丽的故事，等着获得的人去探索。放大镜下得瓷碗釉色漂亮，纹路美妙，它曾经是哪一位高官厚爵的心爱之物呢？ 品茗：在二层地下室他藏了很多好酒，那是独属这个家族的私人酒窖。这个地方湿度、温度正好适宜存酒，恒温使这里的酒永远保持第一滴的淳厚。当贵客坐在客厅柔软沙发里，他便会从酒柜里取出珍藏的好酒，与他们一起分享。无论是桥牌时光或高谈阔论之时，美酒，永远是完美调剂，气氛里的香。 私藏：兰博基尼、保时捷、法拉利、宾利、宝马、玛莎拉蒂这些车都是心头爱？ 让他们露天停放经受风雨，或者摆在公共车库独自孤独，实在非他所愿。5-6个停车位，真是太完美了，家族每个人的爱车都有了自己停靠的港湾，亦如他们的心，停靠在国宾1号的私人庄园里一样安宁。,17,【出入皆人物】,【九龙仓 国宾1号】企划推广案,关于楼王的十二个故事,写意：阔绰书房，远观一片湖光水色，绿意盎然，心境为之开阔豁达。铺纸、研磨、落笔，一气呵成。山水彷若近在咫尺，花鸟仿若要飞脱纸墨，若是工笔仕女，那眉眼腮红，栩栩如生，仿若要从画里走出。 搭建：上次小男孩用戴高乐搭建了一个一人高的机器人，今天，他的邻居小朋友也来帮忙，他们打算搭一座航空母舰，载着他们去冲刺小小的航海梦想。 芭比：小姑娘有10个芭比娃娃，她们每个人有16套衣服，从休闲装到职业装，还有晚宴礼服，蓬蓬裙。小姑娘经常在自己的房间里为芭比们开派对，为她们编写各种女孩子们的梦想故事。小姑娘长大以后，也要像芭比娃娃一样幸福。 派对：万圣节派对、时尚生日派对、家族宴客晚宴，从偌大客厅蔓延到后院阔绰花园，彩带装点每一个宴客细节，彩灯勾出欢愉轮廓，偌大建筑装着您所有的亲朋好友，也装载着祝福和美好。,18,【出入皆人物】,【九龙仓 国宾1号】企划推广案,19,推广策略,【出入皆人物】,【九龙仓 国宾1号】企划推广案,媒体排布 项目软文 竞品软文 微博 网络论剑 短信、彩信,媒体铺排,20,【出入皆人物】,【九龙仓 国宾1号】企划推广案,媒体排布,21,【出入皆人物】,【九龙仓 国宾1号】企划推广案,22,【出入皆人物】,【九龙仓 国宾1号】企划推广案,媒体规划,软文 DM手册 微博 网络论剑 短信、彩信 圈层活动 关怀活动,第一季度 （1-3月）,第二季度 （4-6月）,第三季度 （7-9月）,第四季度 （10-12月）,推广软文项目软文,软文策略： 以楼王之名，深入挖掘国宾1号潜在价值，打造创新了家族独栋生活 以楼王项目特质，打造关于楼王的十二个故事。 以楼王SLOGAN“苏州之大，十二栋而已”，细致描摹,23,【出入皆人物】,【九龙仓 国宾1号】企划推广案,推广软文项目软文,软文思路： 1、家族说：熔铸三代的家族生活。 欧式外立面，也无法掩盖中式三代同堂的家族欢乐。 关于楼王的12个故事 这样的国墅，会被载入史册，会被家族名册记载。 2、空间说：超大空间，两层地下室，无生活死角，5-6个停车位，满足奢享生活 更开阔视野，豪宅庄园世代来临。 3、地段说：潜隐于世，看繁华，享私有静谧。 房前见水，旺财，利于经商 4、身份说：王者最好的功勋，就是封官封宅 5、事实说：以后如此优质的别墅项目，可能再也找不到了,24,【出入皆人物】,【九龙仓 国宾1号】企划推广案,25,【出入皆人物】,【九龙仓 国宾1号】企划推广案,推广软文竞品软文,软文策略：PK式，持续关注度 双湖板块高端圈层、共同享受这块区域的高端配套设施 PK的不仅是房子的大小、地段的优劣 还有关于家族精神特质的诉说 还有关于真正意义的创新了家族独栋生活,26,【出入皆人物】,【九龙仓 国宾1号】企划推广案,推广软文竞品软文,软文思路 占地大小：面积大小、容积率（PK小独栋） 地段差异：临湖和临水的差异 靠金鸡湖的烦恼 置业态度：全新的家族生活，绝非肤浅的塞满房间 恒温游泳池、双层地下室、车库优势 拒绝HOUSE：刚性需求下，花别墅钱，就该买到买纯别墅 纯独栋PK合院、联排、大平层：,29,【出入皆人物】,【九龙仓 国宾1号】企划推广案,30,【出入皆人物】,【九龙仓 国宾1号】企划推广案,推广微博,31,思考： 如何寻求更多客户认同感，提高关注度和转发率。 策略： 充分利用微博的时效性和互动性，持续发微博同时，开设专栏，有效跟进，制造话题，引发关注。,【出入皆人物】,【九龙仓 国宾1号】企划推广案,推广微博,32,微博流程：话题素材微博稿,【出入皆人物】,【九龙仓 国宾1号】企划推广案,推广微博,33,微博话题：（可对独立发送，也可对应相关栏目#栏目#） 项目详述： 1、关于项目所有细致末节，都可能成为微博话题 2、产品基本信息释放：新品释放 3、竞品隐形持续PK，加深客群心理暗示。 4、关怀型微博：节庆有意思的祝福，引起客户转发 5、系列活动，邀约客户关注及转发 6、明星效应：摄制组入驻国宾1号，明星照片引起网络转发,【出入皆人物】,【九龙仓 国宾1号】企划推广案,推广网络论剑,34,方向一：置业信心 关键词：升值潜力、高性价比、园区中心区、发达交通、对接上海、高端配套、 主题：限购新政下，财富圈层置业方向在何方？ 目的：客观分析限购令对房地产市场所造成的影响，将项目推向目前环境下的最佳置 业选择，增加客户的决策信心。 规避文字：升值数据（不提升值的速度数据，避免做出实际的升值承诺。）,【出入皆人物】,【九龙仓 国宾1号】企划推广案,推广网络论剑,35,方向二：楼王成就城市豪宅标杆 关键词：楼王、创新了的家族独栋、别墅、欧式建筑内的中式家族生活 主题：别墅经过短短岁月的变迁，国宾1号已历练成提炼上层生活的代言 目的：楼王代表的不仅是大宅面积，还应赋予家族独栋生活标签。在苏州圈层，无法 再找到第二个如此注重家族生活的建筑。,【出入皆人物】,【九龙仓 国宾1号】企划推广案,推广短信、彩信,36,发送策略：一日三段式，讲一个完整楼王。 中午说地段：你还在靠边住？你OUT了！预约热线：0512-6956 6666 下午说生活：说说何为创新了的家族独栋。 晚上说楼王：说区位、说地段、说建筑，说细节。,【出入皆人物】,【九龙仓 国宾1号】企划推广案,推广短信、彩信,37,短信提炼策略： 1、关键词：每次直说一个卖点 2、排序：卖点排序，