简阳房地产市场机会研究报告序根据贵公司前期提出的相关工作要求，本次市场研究的目的是要解决是否进入简阳进行房地产项目投资、进入简阳房地产哪个细分市场、在简阳哪个区域进行项目选址等问题。为此，本次市场调研的重点就是针对简阳房地产市场整体机会、简阳房地产市场版块分布及土地市场的针对性研究。根据我们对当前房地产宏观形势的掌握与简阳房地产市场的初步了解，简阳房地产市场开发机会主要集中于普通住宅市场。因此，此次市场调研将紧紧围绕着前期的要求和初步判断展开，主要分析内容如下：第一部分简阳城市发展潜力分析第一章宏观政策环境调研第一节、规划政策简阳地方近期的规划政策指导思想：加快沱东新区和新市工业园区建设，大力改善城市环境和对外交通，全面提升城市形象，初步建成中等城市雏形。 城市近期将主要依托射洪坝新的城市行政中心和居住建设。逐步拓展简阳的居住功能、文化娱乐功能和行政办公职能。随着沱二桥的建成使用，将极大的推动旧城区中心组团向河东的扩展，河东新区的发展将成为简阳城市化进程跨越式发展的里程碑。 逐步成型的十里坝工业园区将成为简阳市实现由农业大县向工业强市战略转化的基石和中坚力量，其成型将促使城市产业结构的进一步优化和完善。另一方面，大力的招商引资所带来的城市经济发展和居民收入提高也将加快简阳城市化进程的步伐。 城市近期将重点建设四大片区： 沱东片区：射洪坝组团主要是行政、文化单位搬迁和居住及商贸配套区； 中部主城区：旧城组团主要是城市商贸中心和居住发展区，基本保持现有格局及形态； 新市工业区：主要是工业搬迁和新发展工业园区； 石桥片区：北部城市出入口，近期以改善交通及居住条件为主第二节、土地政策近期国家出台的主要土地政策：关于当前进一步从严土地管理的紧急通知国务院关于加强土地调控有关问题的通知关于印发招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知关于发布实施限制用地项目目录和禁止用地项目目录（2006年本）的通知 政府对房地产市场的宏观调控，已逐步开始从根源土地入手，对其进行强势调控。如从2007年1月1日起，新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准将有较大提高，并准备开始征收土地增值税。 政府把城市扩张所需的新增土地、旧城改造置换出的土地均纳入政府管理之列，委托土地行政主管部门统一管理征用土地行为，使国有土地牢牢掌握在政府手中，通过“阳光土地政策”将土地级差、土地增值及土地的隐性收入等都主要用于城市建设和“三农”扶持中，实现土地收益的最大化及分配利用的合理化。简阳地方近期的土地政策一方面，通过用土地价值来补贴投资商进行基础设施建设费用的政策来加速城区改造和新区建设。另一方面，迅速扩大土地年供给量以满足市民日益提高的居住要求，满足城市发展的需要。 根据简阳市土地利用总体规划，2004至2010年简阳城市建设用地的上限为19.5K； 新的城市发展用地选址主要集中在新市工业园区和沱江以东的射洪坝组团，其中新市片区主要集中了大量的城市工业，而河东新城则依靠沱江二、三桥和防洪堤坝的建设为近期发展行政办公用地和住宅用地提供了佳良的滨江土地资源；简阳市城市近期用地发展时空表单位：ha分布时序主城片区沱东片区新市工业园区石桥片区201079557447010520201332814470110第三节、金融政策近期国家出台的主要金融政策有：关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知央行多次提高存贷款利息 央行三次提高存款准备金率关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知 在2006年之前，房地产还主要是一个纯粹的经济命题。始于两年前的新一轮的金融宏观调控，政府把房地产市场列为重点对象，采用了收紧银行贷款、提高存款准备金率、加息等一系列紧缩性措施。2006年，央行仍密集运用货币政策进行调控，两次加息，三提存款准备金率。 存款准备金利率上调的主要目的是为了防止货币信贷总量过快增长，为国民经济持续健康发展提供稳定的货币、金融环境。加大对贷款资信和贷款数额的调查，防止出现信贷过快造成的金融秩序紊乱。 在今后比较长的时间里，银行的信贷资金仍然会是我国房地产企业的主要的资金来源，房地产企业的资金来源简单的讲应该是两个方面，一个是间接融资，就是来源于银行的信贷资金，一个是直接融资，包括了通过股票的融资，债券、信托的融资。第四节、房地产政策等关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见“国六条”和“15条细则”等 以上政策值得重点关注的是国务院的关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（“国六条”）和地方法规成都市新建商品房销售明码标价管理暂行规定，后者已于二六年十月一日开始实行，要求经营者应当在商品房销售场所公示新建商品房的销售价格及收费相关情况。 从简阳市政府对于地方房地产市场调控的政策层面上来看，加强了对房地产开发项目高容积率、低建筑密度的引导。提高了新建居住小区在环境影响因素中的重要性。鉴示：【房地产宏观调控力度加强】从上述四个方面可以看出,目前中央政府进行宏观调控的重心放在了房地产结构调整、金融调控以及土地监管上。一方面是围绕着国六条而诞生的各地相关细则,另一方面是在政府打击限制炒房、控制房价、改善住房条件、调整住房结构下不断调整出台的银行、税收、土地政策以及对当地土地被征用的赔偿问题。【对沱东新区的政策支持力度明显】从简阳的地方政策环境来看，政府大力发展沱东新区的意图非常明显，但因财政上的制约，不得不借助外力来进行新区的基础设施建设，这就使得相关职能单位在招商引资和开发条件等方面给予了开发单位大量的优惠政策。【地方政策对区域发展影响大】在全国一二线城市陆续出台针对房价、地价、户型等房地产细则法规的急风暴雨下，简阳的房地产市场似乎依然风平浪静；加之政府为吸引外来资本介入城市基础设施建设而实施的许多如土地、税收、城市配套等优惠政策，对于外来开发商而言将是一大利好。【开发背景的显性空间较好】在目前相对较高的房价之下，土地成本和建设成本的减少就意味着开发利润的增大。从商业角度来看，投资简阳房地产市场正是大好时机。【行业链的结合带来的利好】由道路、市政工程等基础建设所带来的开发商与政府好关系保持将为开发单位在后续环节中争取到更大的优惠条件和政策可变空间的前提。【客观的市场执行评估】但根据前期相关经验，我们认为也必须对政府承诺的优惠政策在现实执行过程中可能遇到的阻力做好充分的准备，以免由于政府的相关变动受到的不必要的损失。第二章 简阳城市环境调研第一节、城市基础信息一、历史沿革 简阳古为蜀国地，秦时属蜀郡。南朝宋（公元420-479年）称牛革卑县，隶益州蜀郡（郡治今成都）。西魏恭帝二年（公元555年）改牛革卑 县为阳安县，并置武康郡（郡，县治今简城镇），以阳安山得名。文帝仁寿三年（公元603年）置简州，以境内有赖简池得名（州治今简城镇绛溪北岸），辖阳安、平泉、金水（今金堂县淮口镇一带）三县。明太祖洪武六年（1373年）降简州为简县。明武宗正德八年（1513年），升简县为简州辖资阳县。清世宗雍正五年（1727年）资阳县复归资州。 中华民国二年（1913年）改州为县，摘取简州和阳安之首字，命名简阳县，属川西道。民国二十四年（1935年），属四川省第二行政督察区（治资中）。1953年撤销川南区属四川省内江行政专员公署。1976年又将简阳县所辖的洛带区9个公社划归成都市。1994年经国务院批准设立县级简阳市，由地级内江市代管。1998年2月属资阳地区代管，2000年6月由地级资阳市代管。二、城市区位及地位 简阳市位于四川盆地西部，龙泉山东麓，距省会成都仅55公里，素有“蜀都东来第一州”的美誉。简阳毗邻国家级成都经济技术开发区，是最能接受成都向东向南扩展辐射的第一县（市），也是成都平原经济圈极富发展前景的县（市），境内辟有省级旅游经济技术开发区。 简阳市域为丘陵地貌，地势平缓，气候温和，雨量充沛,属亚热带湿润气候,年平均气温17摄氏度，年降雨量900毫米左右,全市幅员2215平方公里,辖55个镇乡,总人口143万。 简阳市毗邻成都，有都市后花园之美誉，境内号称天府明珠的三岔湖，北距成都5公里，湖岸线周长240公里，大小岛屿114个，1993年被列入世界名湖名库；被誉为人间瑶池的龙泉湖仅距成都38公里，湖岸线周长54公里，14座形态各异的群岛和湖尾长峡，使该湖自成幽绝风韵；丹景山风光旖旎，一山两湖农业生态旅游开发潜力巨大。工业生产历史悠久，拥有部、省级重点企业6个，已形成以机械、化工、橡胶轮胎、纺织为主的工业体系。两湖一山开发（三岔湖、龙泉湖、龙泉山）已被省人民政府列为四川第六大旅游精品线进行规划和打造。 简阳区位优越，交通便捷，为川中、川北物资集散地，处于四川省的交通要道，成渝铁路、成渝高速公路、川鄂公路等国道穿境而过，火车站、互通式高速公路立交桥，布局合理；电能充足，地处四川供电网络腹心地带；自来水、天然气基础完善发达，通讯设施配套齐全，已形成全方位通讯网络。三、城市性质为资阳地区副中心，发展以旅游、商贸、高新技术产业为主导的中等城市。四、城市功能定位成都经济区经济强市、丘陵经济发展示范市、成渝经济带现代中等城市。五、城市规模目前，城市总人口约18.5万人，城市建成区15.6平方公里。简阳城市规模规划发展一览表规划发展期规划年限（年）城市人口（万人）建成区面积（平方公里）当期200618.515.6近期20102525远期20203026.3六、城市人口简阳近年城市人口实际变动情况年份（年）城市主城区人口（万人）市域总人口（万人）200012.5143.3200214.37143.23200517.51422006约18.5约142由以上数据我们可以看知，主城区每年新增人口数量约1万人左右，这说明随着城市总体建设的不断推进，经济的快速增长，城市周边区域逐渐融入城区，外来人口不断迁入，使得主城区人口逐年递增，稳定的人口增长将对住宅的需求形成自然增长态势，这将是简阳房地产市场重要的一个需求群体。简阳市城镇居民历年可支配收入情况统计年份（年）20022003200420052006可支配收入（元）62076979777183789215同比增长-12.4%11.3%7.8%10.0%鉴示：简阳在地域上更趋向成都的现实在很大程度上削弱了资阳对简阳的行政管辖作用，比如在城市资源的供给倾向，产业的配置等。简阳城市的发展和定位实际上已经跳出了资阳地区的概念，其定位为成都经济区的意义就是简阳城市发展的一个契机。经济城市的发展应该说还处在一个刚刚起步的阶段，其城市规模及城市人口的发展水平都将有一个很大的提升空间。简阳市城镇居民人均可支配收入的年增长保持在10左右。第二节、城市经济环境经济发展战略按照“培育城郊经济，优化产业结构，建设中等城市”的基本思路，实现传统丘陵农业大市向现代城郊型经济强市跨越，加快经济结构调整，初步形成城郊农业、生态旅游、高新技术工业