实用房地产法复习提纲(2013-6)第一章 绪 论1.财产权的概念和分类财产权的概念：指以财产利益为内容，直接体现财产利益的民事权利。是人身权的对称。财产权的分类：财产权一般包括物权与债权两大类，还有继承权和知识产权。物权即权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权；债权是请求他人为一定行为(作为或不作为)而得到生活上的利益的权利；继承权是指继承人依法取得被继承人遗产的权利；知识产权指对科学技术、文学艺术诸领域从事智力活动创造的精神财富所享有的权利，属于无形财产权。2.物权的概念和主要种类。物权是权利人支配一定物并排除他人干涉的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。3.房地产法律关系的含义：房地产法律关系是房地产法律规范在调整房地产财产关系过程中发生的房地产主体之间的权利义务或职责职权关系。4.狭义房地产法：一般指1995年1月通过的城市房地产管理法。 广义房地产法：即所有调整房地产产权、开发、经营、交易、服务、管理及其它各种房地产关系的法律规范。5.我国房地产法的调整对象：(1)房地产民事关系。是指由房地产法律规范调整所形成的以民事权利义务为内容的房地产社会关系，房地产民事关系属于横向的、具有私法性质的法律关系。包括房地产物权关系（如土地所有权、房屋所有权、建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权、地役权）、房地产债权关系（如土地借用、房地产租赁、房屋买卖、房屋赠与）、房地产婚姻家庭与继承关系（如离婚时对房屋的分割、分家析产时分割房屋、继承私有房屋）等。其中，房地产法调整的民事关系主要是房地产物权关系和房地产债权关系，前者是对房地产归属、支配和利用关系的法律调整；后者是对房地产流转交易关系的法律调整。(2)房地产经济行政关系。是房地产行政管理机关在对房地产及与房地产相关的活动中行使经济管理职权时所形成的一系列纵向的、具有公法性质的法律关系。主要有：第一，房屋管理关系，即国家对房屋规划、开发、修建、改造和测量等行为的管理及对房屋产权、产籍等事项的管理而产生的法律关系。第二，土地管理关系，即国家对土地的使用规划和使用审批等行为进行管理而产生的法律关系。第三，房地产市场管理关系，即国家为了使房地产市场能有序、健康地发展，对房地产开发经营者、房地产交易行为、房地产中介机构、房地产价格等方面进行管理而产生的法律关系。第四，房地产行政体制管理关系，如房地产机构的设置等。上述经济行政管理关系中，有的属于纯粹的行政管理关系，如房地产行政管理体制关系；有的则是与民事法律关系的交叉而又以行政管理为主的社会关系，如房地产行业关系、房地产建设项目管理关系。(3)房地产社会保障关系。是社会保障主体因参加房地产社会保障活动而形成的社会关系。其内容主要包括：住宅社会保障关系，住房公积金制度，土地社会保障关系，公有住房的租赁、使用关系，廉租房、经济适用房、解困房、集资房等房屋的交易关系等。这类房地产关系虽具有较强的公法性，但不同于因管理和被管理而形成的行政法律关系；虽有一定的财产内容，但又异于平等主体之间形成的民事财产法律关系，故为一类独立的法律关系。6我国房地产法的体系。 从立法层次上划分：1.宪法；2.法律：物权法、土地管理法、城市房地产管理法等；3.行政法规、决议和命令；4.行政规章；5.地方性法规、规章；6.最高法院文件。第二章 不动产物权制度1.物权的构成。(第2章-PPT7)2.共有的含义和分类。共有是指多个权利主体对一物共同享有所有权。共有的主体称为共有人，客体称为共有财产或共有物。共有分为共同共有和按份共有。物权法第73条、74条的规定。物权法第七十四条。作出了规定。根据物此条，小区内的停车位和车库应首先满足业主的需要，也就是开发商不可以把车库、车位首先用于业主外的主体使用。小区内的车库、车位的权属应该由当事人事先的约定作出，例如业主购买小区内的住房就可以附赠一车位或者从开发商那里购买。需要特别注意的是，物权法规定占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有。根据物权法第七十三条的规定，小区内的道路上规划的停车位一般属于业主共有。3.建筑物区分所有权的含义和基本组成。指多个区分所有权人共同拥有一座区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分享有的专有部分所有权、对建筑物共有部分享有的共有部分持分权，以及因区分所有人之间的共同关系所产生的成员权的总称。由专有权、共有权和成员权组成。物权法第70条的规定。我国物权法第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。4.相邻关系的概念、特征,相邻关系的处理依据。概念:不动产的各相邻权利人，在行使其占有、使用、收益和处分权利时所发生的相互权利义务关系。其本质是对一方房地产所有人或使用人的财产权利的延伸，又是对他方房地产所有人或使用人的房地产权利之限制。特征: 1. 相邻权的主体是相互邻近的不动产所有人或占有人。即相邻权只能在两个以上的权利主体之间发生，这种权利主体既包括不动产所有人，也包括不动产占有人、使用人。 2. 相邻权的客体是相邻各方提供的便利，而非相邻的财产。一方有权利取得方便，他方有义务提供方便。 3. 相邻权是一种从属性的权利。相邻权不能独立存在，是从属于不动产的所有权、使用权等特权的从权利。它随不动产所有权或占有、使用权的设立、变更、终止而设立、变更、终止。 处理依据:1.民法通则第八十三条： 不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。2.物权法第八十四条： 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。 3.物权法第八十五条 ：法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。5.用益物权的概念：指对他人之物在一定范围内进行占有、使用、收益等的他物权 。 法律特征：1）用益物权是直接支配他人之物的物权; 2）用益物权的内容是利用物的使用价值; 3）用益物权的客体以不动产为限; 4）用益物权的实现通常以占有标的物为前提 。 6.建设用地使用权含义：指对国家所有的土地占有、使用和收益，在该土地上建造并经营建筑物、构筑物以及其附属设施的权利。7.建设用地使用权的取得：1）土地使用权出让；2）土地使用权划拨。第三章 中国土地管理制度概述一、我国土地产权制度的内容1土地使用权有偿出让：国家以土地所有者的身份将国有土地使用权让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 有偿出让方式：招标、拍卖、协议、挂牌 特点：土地使用权出让市场由国家垄断经营；土地使用权出让是特定的、有期限和有偿的；土地使用者取得使用权的范围不及于地下之物；土地使用权是一种独立的用益物权。国有土地使用权出让的年限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合和其他用地50年。2.土地使用权划拨：指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 划拨特点：取得使用权的途径不同；支付费用和使用期限不同；使用权的物权性质不同，不能转让、出租和抵押。 划拨的范围：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；法律、行政法规规定的其他用地。（见城市房地产管理法23条）二、土地有偿有期限使用制度：国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的法律制度。土地有偿使用主要形式：1.土地使用权出让；2.土地使用权转让；3.土地使用权出租；. 4.土地使用权作价入股；5.土地使用权授权经营；6.收缴土地使用费或者场地使用费等。 三、土地使用权转让：指土地使用者将土地使用权再转让的行为。（1）转让种类：包括出售、交换和赠与。（2）转让特点：A.土地使用权转让时，应签订转让合同，并办理变更登记；B.土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利义务随之转移；C.土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。（3）出让方式取得土地使用权的转让的条件：A.按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；B.按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。C.转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。(4)以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。其具体转让条件是：A.土地使用者是公司、企业、其他经济组织和个人；B.领有国有土地使用权证书；C.对土地上的建筑物、其他附着物拥有合法的产权；D.依照城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金，或以转让划拨土地使用权所获收益抵交土地使用权出让金。(见国有土地使用权出让和转让暂行条例45条)3.2 案例题. 土地转让合同争议3.2 案例题. 土地转让合同争议 2007年3月，某经济开发区日新公司(下文简称“日新”)为生产经营用地，向某市国土局提出申请。双方经协议后，签订了国有土地使用权出让合同。办妥手续后，日新取得了面积10000平方米的土地。此后，日新公司在未对受让土地进行任何开发的情况下，于07年5月与海岸房地产公司(下文简称“海岸”)签订了土地使用权转让合同，约定：10000平米土地总转让价款800万元；日新负责在9月30日前完成居民拆迁、土地平整等工作；双方还就付款方式作了约定。合同履行时，发现合同约定的土地有一部分是轮船公司的，日新又与海岸订立补充协议，确认海岸公司对该幅土地拥有使用权。在日新进行居民搬迁时，与某轮船公司发生冲突,轮船公司将日新公司告上法院。 问： 1.日新与海岸订立的土地转让合同是否有效，请说明理由。 2.日新与海岸签订的补充协议是否有效，为何？ 3.依法应如何处理本案？参考答案： 1.该份土地转让合同无效。理由是：这份合同不具备土地使用权转让的三个法定条件。日新在未按规定对受让土地进行任何投资开发的情况下，就将其直接转让给海岸公司，属于非法转让国有土地使用权。 2.日新与海岸订立的补充协议无效。因为，补充协议所转让的土地使用权属于轮船公司，产权属于该轮船公司，而非日新公司，故日新无权就该幅土地进行转让。 3.本案处理办法：其一，由县以上政府土地主管部门没收日新与海岸的违法所得。其二，确认日新与海岸签订的补充协议无效。其三，对日新和海岸进行罚款。其四，对非法转让土地的直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第四章 房地产开发法律制度一、房地产开发二、房地产开发企业（一）房地产开发企业设立的条件：(1)有自己的名称和组织机构；(2)有固定的经营场所；(3)有符合国务院规定的注册资本；(4)有足够的专业技术人员；(5)法律、法规规定的其他条件。（二）房地产开发企业的资质管理。一级资质：1注册资本不低于5000万元；2从事房地产开发经营5年以上二级资质：1注册资本不低于2000万元；2从事房地产开发经营3年以上