对外经济贸易大学 硕士学位论文 我国房地产投资信托基金发展障碍与对策研究 姓名：张笑倩 申请学位级别：硕士 专业：金融学 指导教师：高清霞 2010-09 I 摘 要 摘 要 在我国,房地产业被定义为国民经济的支柱性产业。它的稳定和发展对整个 国民经济的健康发展具有至关重要的作用。但目前，房地产资金融通过分依赖银 行贷款，不利于其自身健康和长期发展，而房地产投资信托提供了新的思路与渠 道。 房地产投资信托是房地产证券化的一种典型形式， 是房地产行业和金融市场 发展到成熟阶段时现代金融创新的产物。房地产投资信托的出现，是房地产投资 不仅保留了高收益的特性，而且提高了房地产投资资产的流动性和收益的稳定 性，从而对各国房地产市场和资本市场发展起到了双重推动作用。目前我国经济 处于快速发展期，一方面，蓬勃发展的房地产市场对于融资创新需求日增，另一 方面，投资者对于创新金融产品，拓宽投资渠道的需求迫切，这两方面的需求推 动着我国房地产投资信托的发展。 本文运用比较研究与定性分析的研究方法， 对房地产投资信托基金的概念与 内涵、特征、分类与优势等基本原理进行了详细的阐述，研究了美国房地产投资 信托的发展、制度背景，模式与影响，总结了我国房地产投资信托的现状，并与 美国成熟的模式进行了比较，对我国发展房地产投资信托的障碍进行了深入分 析，不仅仅包括法律、税收、金融方面，更从房地产市场、行业政策、房地产企 业等角度分析了发展房地产投资信托存在的问题， 并针对这些问题提出了对策建 议。 关键词：房地产投资信托，障碍，对策 II Abstract Real Estate is one of national essential industries.It plays an important role in the development and promotion of national economy.However,Chinese financial market for real estate is not mature enough to support its healthy and long-term development. In fact, bank loan turns to be the exclusive channel to finance real estate projects, which leads to dangerous situation that the risk of real estate may transfer to commercial banks. Therefore, we explore various solutions to the problem. Real estate investment trust(REITs,the same below)is a typical form of real estate securitization, real estate industry and financial markets to the mature stage of the development of modern financial product innovation. REITs have enabled the high-yield real estate investments not only retain the character and enhance the real estate investment assets mobility and the stability of earnings,thereby to national market and the capital market has played a dual role in promoting development. At present,Chinas rapid economic development in the period,on the one hand,the thriving real estate market growing demand of innovative financing,on the other hand, investers in innovative financial products and widen the investment channels urgent needs,both in Chinas real estate demand-driven financial innovation. This paper used a relatively qualitative research and analysis,and case study research methods to systematically study REITs,discussed the meaning of REITs, classification and characteristic and advantage,presents its development and its legislative overview in United States, After comprehensively comparing the main foreign coutries and regions and the status of Chinese REITs.Then,the paper analyse the obstacles in the development of Chinese REITs,offers some constructive views and policy recommendations for Chinese REITs Keywords：REITs Obstacle Strategies 学位论文原创性声明学位论文原创性声明 本人郑重声明： 所呈交的学位论文， 是本人在导师的指导下， 独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容 外， 本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成 果。 对本文所涉及的研究工作做出重要贡献的个人和集体， 均已 在文中以明确方式标明。 本人完全意识到本声明的法律责任由本 人承担。 本人郑重声明： 所呈交的学位论文， 是本人在导师的指导下， 独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容 外， 本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成 果。 对本文所涉及的研究工作做出重要贡献的个人和集体， 均已 在文中以明确方式标明。 本人完全意识到本声明的法律责任由本 人承担。 特此声明特此声明 学位论文作者签名：学位论文作者签名： 年年 月月 日日 学位论文版权使用授权书学位论文版权使用授权书 本人完全了解对外经济贸易大学关于收集、保存、使用学位 论文的规定， 同意如下各项内容： 按照学校要求提交学位论文的 印刷本和电子版本；学校有权保存学位论文的印刷本和电子版， 并采用影印、缩印、扫描、数字化或其它手段保存论文；学校有 权提供目录检索以及提供本学位论文全文或部分的阅览服务； 学 校有权按照有关规定向国家有关部门或者机构送交论文； 在以不 以赢利为目的的前提下， 学校可以适当复制论文的部分或全部内 容用于学术活动。保密的学位论文在解密后遵守此规定。 本人完全了解对外经济贸易大学关于收集、保存、使用学位 论文的规定， 同意如下各项内容： 按照学校要求提交学位论文的 印刷本和电子版本；学校有权保存学位论文的印刷本和电子版， 并采用影印、缩印、扫描、数字化或其它手段保存论文；学校有 权提供目录检索以及提供本学位论文全文或部分的阅览服务； 学 校有权按照有关规定向国家有关部门或者机构送交论文； 在以不 以赢利为目的的前提下， 学校可以适当复制论文的部分或全部内 容用于学术活动。保密的学位论文在解密后遵守此规定。 学位论文作者签名：学位论文作者签名： 年年 月月 日日 导师签名：导师签名： 年年 月月 日日 1 第1章 引言 第1章 引言 1.1 研究背景及意义 无论国家宏观经济层面，或是百姓生活层面，房地产无疑成为我国国民经济 的支柱产业和重要的经济增长点之一，尤其在经历 2009 中国房地产行业迅猛发 展后国家陆续出台多项新政以抑制房价，如何使房地产融投资渠道的多样化，需 要房地产行业与金融机构从战略角度予以重新的审视。同时在中国，对于投资者 尤其是中小投资者，投资渠道却一直相对匮乏，没有成熟的多元化的投资渠道。 房地产投资信托基金（即 Real Estate Investment Trusts,缩写为 REITs）作为 一种资产证券化金融创新产品，以其稳定收益、分散风险、较强流动性等优点 越来越受到众多投资者与房地产企业的大力追捧。房地产投资信托的出现可以 为房地产企业提供新的有效的融资渠道，能够使商业银行信贷面临的房地产行 业的集中风险大大降低， 为广大中小投资者提供具备稳定收益的投资理财工具。 在国内，虽然在我国发展 REITs 已是大势所趋，但同国外成熟的 REITs 相比， 其推出仍然存在一些障碍因素。 房地产信托至今还处于启动阶段。在 2002 年 7 月信托投资公司资金信托 管理办法出台，2003 年央行“121”号文件出台之后，REITs 成为房地产开发 企业融资的新渠道。2004 年全国共发行各类房地产信托产品 89 个，2005 年步 入抬头时期，期间共发行房地产信托 121 只，募集资金规模 157.27 亿元。2006 年至 2009 年，房地产信托发展规模继续增大，2009 年 12 月国务院出台的金融 “国九条”中以及 2009 年 3 月 18 日央行和银监会共同发布的信贷调整十条意 见。在这个过程中，既有类信托产品的尝试，也有政策试点的推进。时至 2010 年，央行、银监会、证监会开始分别推出不同的 REITs 的试点方案，并逐渐明 确推出期限。 即使如此， 我们还不能说国内发行的各类信托基金已经是标准的信托基金， 这充分显示了 REITs 的不成熟，目前全国房地产开发和消费贷款的余额 3 万亿 元，REITs 还不足房地产贷款的千分之七，不足全国银行资产的万分之五。与 美国 REITs 占房屋抵押信贷资产 18.8相比，还有很大差距。现有房地产信托 产品仍存在结构单一、发行规模还不大、风险相对集中等问题，与成熟市场的 基金化运作差距较大，通过信托基金形成的融资规模相对于成熟房地产市场还 只占到可以忽略不计的比例，REITs 在我国的发展速度相对较慢，且还面对非 常多的问题。 同时，REITs 也离不开房地产行业与企业、专业金融机构及国家在法律、 监管等方面提供的整体政策体系环境。如何从三个角度进行分析，究竟是什么 2 原因致使 REITs 在中国的发展一直处于不断的尝试中，究竟是什么障碍因素阻 碍 REITs 更加良性的成长，中国如何在借鉴、对比国外发展经验的基础上分析 原因，充分重视我国特有的发展环境，从行业发展、企业融资及金融创新、法 律环境等方面寻找瓶颈因素并进行对策研究，对于在战略层面更快速促进房地 产信托投资基金的长足发展，为后期发展适应我国实际的 REITs，是非常有实 际意义的。 1.2 文献综述 1.2.1 国外文献综述 REITs 属美国发展的实践最长，也最为成熟，在市场环境、运行机制、法律 法规体系建设等方面也最为完善， 对 REITs 的理论研究也一直处于领先地位， 早 已超越了单纯的定性分析，更多的通过收集大量的数据建立数学模型，从定量分 析的角度分析 REITs 的分红收