房地产开发流程及各环节所涉 及的文件资料 1 房地产开发程序 q可分为四个大阶段 v项目立项阶段 v项目前期准备阶段 v项目建设阶段 v项目销售及售后服务阶段 也有将其分为8个步骤或其他划分，本讲不着重 分析阶段步骤划分及工作内容，也重在借一个 较为完整的开发程序说明其中所涉及的相关文 件资料等信息资源管理内容。 2 房地产开发流程一般8个步骤 投资机会寻找 初步可行性研究 获取土地使用权 详细可行性研究 规划设计与方案报批 签署合作协议及合同 施工建设与竣工验收 市场营销与物业管理 3 项目设想 1. 投 资 立 项 申请项目报告 年度计划 可行性研究 规划方案 征地 勘察设计 地质勘查 设计招标 规划设计方案选定 建筑设计 拆迁 办理施工执照 编制施工组织设计 工程预算造价 2. 前 期 工 作 审核施工图 七通一平 材料设备订货 办理开工报告 组织招标 签订施工合同 组织施工单位进场 组织设计交底 审查施工图组织设计 3. 施 工 准 备 施工放线 规划部门验线 勘察设计部门验槽 组织桩基验收 隐蔽工程预验 结构签订验收 4. 工 程 管 理 竣工工程预验 组织竣工验收 竣工资料归档 办理竣工决算 商品房预售 商品房价格报批 报工程竣工单 商品房记账入库 商品房销售 5. 房 屋 销 售 组织交房 建立物管机构 建立房屋档案 建立服务制度 6. 售 后 服 务 日常管理 4 房地产开发公司的设立 q房地产开发公司的设立 v进行房地产开发要求企业有开发资质,无 者,需要进行企业注册,设立房地产开发公 司。相关法律程序： 公司设立准备 申请资质等级审批 申请办理企业名称预先核准 办理工商注册登记 办理税务登记 5 房地产项目立项 q 工作程序 v投资机会研究项目设想 投资是对投资地区和投资环境进行研究、分析，根据 对自然资源的了解和市场情况的调查预测，以及国家 的经济政策和政治环境等情况，分析是否具有最有利 的投资机会，为投资机会的选择提供依据。 可先进行项目设想，再寻找合适地块 先找地块，再进行项目设想 v项目设想的具体化，包括： 建设地点 初步落实建设用地 自然条件适宜性研究等 6 土地信息获取途径 （1）政府职能部门拟出让土地 （2）其他开发商拟转让或寻求合作 （3）其他土地信息（拟清算可直接开发或变更手 续简易且可用于房地产开发的土地） v编制与报批项目建议书 v进行项目环境影响评价 v项目可行性研究及报批或备案 v落实建设用土地（招标、挂牌、拍买等方式） v发改委立项 v项目土地获取后，进行项目市场深度研究，包括 项目定位等，这又涉及到相关信息收集分析 7 q 立项审批阶段涉及主要文件材料 v1、项目立项申请报告书（原件一份） v2、项目建议书或项目可行性研究报告（一份） v3、建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见 书（一份） v4、项目建设投资概算（一份） v5、银信部门出示的资金证明（原件一份） v6、企业法人营业执照副本（复印件一份）；（房 地产项目需提供资质证明一份） v7、项目地形图（一份） v8、有关职能部门的意见。 其他资料 v项目环境影响评价报告（若需要的话） 8 q项目建议书审批 v主管部门 发改委 v所需材料 项目建议书 项目建设投资概算 银信部门出示的资金证明 企业法人营业执照副本 9 q可行性研究审批 v审批部门 发展与改革委员会 v 申报资料 编制待批的可行性研究报告 项目环境影响评价报告书 项目建议书批复副本等 10 q项目立项 v主管部门 发改委 v所需资料 项目立项申请报告书 项目建议书或项目可行性研究报告（及批复文件 ） 企业法人营业执照副本（复印件一份）；（房地 产项目需提供资质证明一份） 有关职能部门的意见等 11 q在编制项目建议书、项目可行性研究报告、环 境影响评价报告、以及在进行项目机会分析策 划阶段，需要收集大量与项目所在地政治、经 济、各种自然与社会环境等方面信息（见前面 关于信息介绍） 12 区域市场现状及其趋势判断 宏观经济运行状况 v国内生产总值： 第一产业数量 第二产业数量 第三产业数量 房地产所占比例及数量 v房地产开发景气指数 v国家宏观金融政策： 货币政策 利率 13 货币政策 利率 房地产按揭政策 v固定资产投资总额： 全国及项目所在地 其中房地产开发比重 v社会消费品零售总额： 居民消费价格指数 商品住宅价格指数 14 对于房地产开发经营中反映项目地块相 关信息有： v土地性质 地理位置 地质地貌状况 土地面积及红线图 土地规划使用性质 七通一平现状 15 v土地周边环境相关信息 地块周边的建筑物 绿化景观 自然景观 历史人文景观 环境污染状况 v地块交通条件相关信息 地块周边的市政路网以其公交现状、远景 规划 项目的水、路、空交通状况 地块周边的市政道路进入项目地块的直入 交通网现状 16 v周边市政配套设施调查 购物场所 文化教育 医疗卫生 金融服务 邮政服务 娱乐、餐饮、运动 生活服务 娱乐休息设施 周边可能存在的对项目不利的干扰因素 历史人文区位影响 17 房地产开发前期准备阶段 q办理建设用地规划许可证 v购置土地相关后续工作 v申领项目选址意见书 v申请定点 v申请购置土地办理土地产权手续（获得土地使 用权） v申领规划红线图、规划设计条件通知书等文件 v编制规划设计总图 v申领建设用地规划许可证 q可进入拆迁环节 18 19 q办理建设工程规划许可证 v项目选址意见通知书 v获得建设工程设计条件要求通知书 v委托规划设计部门进行规划设计并报批 规划设计主案统制及报审 初步设计及送审 施工图设计及送审 消防、人防、卫生防疫、环保施工图审查、教育 报建、园林交通报建、 签订公共配套协议书 建筑外装饰、环境设计方案 v办理获取工程规划许可证 20 q需要的相关文件资料 建设项目地点征求意见函 建设项目规划审批申报表 建设单位用地申请及拟建项目情况说明 拟建方案设想总平面图 规划报建申请表 选址意见书 规划选址测绘成果图 测绘部门划定规划控制线 放界、测绘图 21 控制性详细规划 报审图纸的电子文件 竖向设计、管线综合 专家评审的参审方案 规划许可证申请表 施工图说（加盖设计资质印章，建筑工程仅限建 施图）及其电子文档 土地证、用地批准书 市建委初步设计批复 消防、市政、人防、环保、防雷、教委意见 施工图设计文件审查意见书 地勘报告 v其他资料见例子中所列，各地区可能不一样 22 23 项目建设阶段 q市政配套工程 v各项目市政配套工程咨询 电信、供电、供水、道路方案、热力方案 等咨询 v市政项目综合设计与审定 v项目综合方案审定 建设项目规划审批报表 市政项目综合方案 24 审定方案总图及道路方案 市政各专业项目咨询方案 v各单位报批 v雨污水方案初步设计 v市政设计综合方案会审 v市政专业施工图设计 25 q办理施工许可证 v办理施工许可征求意见 v办理招投标（施工、监理) v树木采伐手续 v地名办批复 v质量监督通知书 v安全监督通知书 v年度施工计划 v统计局登记通知 v施工图审查意见 v建筑工程施工许可证 26 办理工程报建 施工现场检查及施工现场检查及 市政配套办理市政配套办理 施工图设计审查 落实监理单位 落实招投标 规费缴纳 所在区建委审查 获得建设工程 施工许可证 27 涉及到的文件与资料 q（一）建设工程报建，首先要提供如下资料到 建委办理登记手续。 q1、计划部门核发的固定资产投资许可证或 主管部门批准的计划任务书； q2、规划部门核发的建设用地规划许可证和 建设工程规划许可证； q3、国土部门核发的国有土地使用证； q4、符合项目设计资格设计单位设计的施工图纸 和施工图设计文件审查批准书； q5、人防办核发的人民防空工程建设许可证 ； 28 q6、消防部门核发的建筑工程消防设计审核 意见书； q7、防雷设施检测所核发的防雷设施设计审 核书； q8、地震办公室核发的抗震设防审核意见书 ； q9、建设资金证明； q10、工程预算书和造价部门核发的建设工程 类别核定书； q11、法律、法规规定的其他资料。 29 （二）公开招标的建设工程，要补充 如下资料到招标办办理手续。 q1、建设单位法定代表人证明或法定代表 人委托证明； q2、建设工程施工公开招标申请表； q3、建设工程监理公开招标申请表。 30 （三）邀请招标的建设工程，要补充 如下资料到招标办办理手续。 q1、建设单位法定代表人证明或法定代表 人委托证明； q2、建设工程施工邀请招标审批表； q3、建设工程监理邀请招标审批表； q4、工商部门签发的私营企业证明； q5、法人营业执照； q6、其他申请邀请招标理由证明。 31 （四）直接发包的建设工程，要补充 如下资料到招标办办理手续。 q1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委 托证明； q2、建设单位申请安排建设工程施工单位报告 ； q3、建设单位申请安排建设工程监理单位报告 ； q4、工商部门签发的私营企业证明； q5、法人营业执照； q6、建设工程直接发包审批表。 32 （五）办理建设工程质量监督，要提 供如下资料到质监站办理手续。 q1、规划许可证； q2、工程施工中标通知书或工程施工发包审批 表； q3、工程监理中标通知书或工程监理发包审批 表； q4、施工合同及其单位资质证书复印件； q5、监理合同及其单位资质证书复印件； q6、施工图设计文件审查批准书； q7、建设工程质量监督申请表； q8、法律、法规规定的其他资料。 33 （六）办理建设工程施工安全监督，要提 供如下资料到安监站办理手续。 q1、建设单位提供的资料： v（）工程施工安全监督报告； v（）工程施工中标通知书或工程施工发包审 批表； v（）工程监理中标通知书或工程监理发包审 批表； v（）工程项目地质勘察报告（结论部分）； v（）施工图纸（含地下室平、立、剖）； v（）工程预算书（总建筑面积、层数、总高 度、造价）； 34 q2、施工单位提供的资料： v（）安全生产、文明施工责任制； v（）安全生产、文明施工管理目标； v（）施工组织设计方案和专项技术方案； v（）安全生产、文明施工检查制度； v（）安全生产、文明施工教育制度； v（）项目经理资质证书复印件，安全员、特 种作业人员上岗证原件和复印件； v（）现场设施、安全标志等总平面布置图； v（）购买安全网的合格证、准用证发票原件 和复印件； v（）建设工程施工安全生产责任书； v（10）建设工程施工安全受监申请表； v（11）法律、法规规定的其他资料。 35 （七）领取施工许可证，除第（一） 条规定提供的资料外，要补充如下资料到 建委办理手续。 q 1、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表； q 2、工程监理中标通知书和工程监理合同； q 3、施工单位项目经理资质证书（桩基础工程要提供建 设行政主管部门核发的桩机管理手册）； q 4、使用商品混凝土购销合同或经建设行政主管部 门批准现场搅拌的批文； q 5、质量监督申请安排表； q 6、安全监督申请安排表； q 7、建设工程质量监督书； q 8、建设工程施工安全受监证； q 9、施工许可申请表； 36 四、建设工程竣工验收 q（一）建设工程竣工验收，要提供如下资料到 质监站审核，质监站在7个工作日内审核完毕 ；建设单位组织有关单位验收时，质监站派员 现场监督。 v1、已完成工程设计和合同约定的各项内容； v2、工程竣工验收申请表； v3、工程质量评估报告； v4、勘察、设计文件质量检查报告； v5、完整的技术档案和施工管理资料（包括设备 资料）； 37 v6、工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的 进场试验报告； v7、地基与基础、主体砼结构及