天津房地产市场环境报告目录 一、天津城市概述 1.1 天津市总体定位 1.2 天津城市空间布局 1.3 天津城市功能布局 1.4 天津城市交通规划 二、天津市宏观经济情况2.1 天津市2005年-2009年经济数据回顾 2.2 截至2010年上半年经济状况 2.3 天津市产业结构情况 三、天津市房地产市场整体情况3.1 天津土地市场 3.2 天津商品房市场 3.3 2010年天津住房供应结构 3.4 天津2010年宏观调控政策盘点 一、 天津城市概述天津市中央直辖市，环渤海地区经济中心，中国北方最大的沿海开放城市。地处华北平原东北部，东临渤海，北依燕山，西靠首都北京。（一）自然地理天津地处华北平原东北部，北依燕山，东临渤海，海岸线北起涧河，南至歧口，长130多公里。气候属暖温带半湿润大陆季风气候，四季分明，景象多姿。主要河流有海河、南运河、北运河、子牙河、大清河、永定河等。毗邻北京，是华北、西北广大地区的出海口。天津市总面积为11760.29平方公里（市区面积为4334.72平方公里），疆域周长900公里，海岸线长153公里。天津的地势西北高，东南低。有山地丘陵和平原三种地形。平原面积占总面积的94%。山地面积约651平方公里，占总面积的5.75%，主要分布在蓟县北部。丘陵海拔在200米以下，相对高度50100米，分布在蓟县的燕山南侧。平原是天津陆地的主体部分，有10664平方公里，占总面积的94%，分布在燕山之南至渤海之滨的广大地区。（二）人口、行政区划截至2009年底全市常住人口1228.16万人，比上年末增加52.16万人。其中外来人口265.99万人，增加41.99万人；占全市常住人口的比重为21.7%，提高2.7个百分点。全市户籍人口979.84万人，其中农业人口381.31万人，非农业人口598.53万人。全年人口出生率为8.3%。，人口死亡率为5.7%。，人口自然增长率为2.6%。居民居住条件继续改善。扩大了廉租房、限价商品房保障范围，建设保障性住房770万平方米，为16万户中低收入家庭提供住房保障，向5万户低收入家庭发放租房补贴。加快对旧楼区的综合整修，12.3万居民受益。截至2009年末城市居民人均住房建筑面积29.89平方米,农村居民人均住房面积28.48平方米，分别比上年末增加1.36平方米和1.19平方米。天津市内有6个区：和平区，河西区，河东区，河北区，南开区，红桥区。环城四郊区：西青区，北辰区，东丽区，津南区。滨海新区3个区：塘沽区，汉沽区，大港区(天津经济技术开发区、天津港保税区、海洋高新技术开发区都属于塘沽区地界范围）。 其他郊区有：武清区，宝坻区 郊县有：蓟县，静海县，宁河县天津市各区（县）面积与人口数据（2009年底）区域名称面积 （公里/平方）常住人口（万）户籍人口（万）天津市11,760.291228.16979.84和平区1039.05河东区39.6371.06河西区38.0177.08南开区38.5582.98河北区29.6263.44红桥区21.2655.37塘沽区782.452.14汉沽区409.217.32大港区104138.3东丽区478.5333.82西青区566.3234.6津南区387.940.5北辰区47335.37武清区1,574.7783.66宝坻区1508.7966.64宁河县129637.63静海县1475.6854.55蓟县1589.7482.84核心区人口数量情况周边区域人口数量情况1.1天津市总体定位根据天津市城市总体规划(2005年-2020年)明确了天津市的城市性质及总体定位：天津是环渤海地区的经济中心，要逐步建设成为经济繁荣、社会文明、科教发达、设施完善、环境优美的国际港口城市，北方经济中心和生态城市。总体规划对于天津城市性质和定位，有三点重大变化和调整：一、将“现代化港口城市”调整提升为“国际港口城市”；二、将“我国北方重要的经济中心”调整提升为“北方经济中心”，即现代制造业、北方航运（货运）、物流3中心；三、增加了建设“生态城市”的发展目标。从上述变化可以看出，天津市在扩大国际影响力的同时，国内经济地位得到很大提高，政府在天津市未来发展建设过程中必将有更多的财力物力投入，和更多的政策优惠和倾斜（国务院给予滨海新区在金融、财税、土地以及物流四大领域批准多项优惠政策），天津市仍具有极强的发展前景。1.2天津城市空间布局总体战略双城双港、相向拓展、一轴两带、南北生态双城是指中心城区和滨海新区核心区，是天津城市功能的核心载体；双港是指天津港的北港区和南港区，是城市发展的核心战略资源，是天津发展的独特优势。相向拓展是指双城及双港相向发展，是城市发展的主导方向。一轴两带，一轴是指“京滨综合发展轴”，依次连接武清区、中心城区、海河中游地区和滨海新区核心区，有效聚集先进生产要素，承载高端生产和服务职能，实现与北京的战略对接。依托“京滨综合发展轴”，加强与北京合作，形成高新技术产业密集带、京津冀地区一体化发展的产业群和产业链。两带是指“东部滨海发展带”和“西部城镇发展带”。南北生态，南生态是指以京滨综合发展轴以南的“团泊洼水库北大港水库”湿地生态环境建设和保护区为核心，构建南部生态体系。北生态是指以京滨综合发展轴以北的蓟县山地生态环境建设和保护区、“七里海大黄堡洼”湿地生态环境建设和保护区为核心，构建北部生态体系。1.3天津城市功能布局天津以“一主两副”为城市主要功能布局。“一主两副”是指小白楼地区城市主中心和西站地区、天钢柳林地区两个综合性城市副中心。小白楼地区城市主中心由小白楼、解放北路、南站商务区以及和平路、滨江道商业区组成。西站地区城市副中心由西站综合交通枢纽、西站中心商务区等组成。天钢柳林地区城市副中心由综合会展区、商业商务区、柳林风区等组成。 天津城市功能结构图小白楼地区城市主中心范围图小白楼地区城市主中心，以历史文化名城与历史风貌街区保护为基础，从完善城市现代功能，缓解城市中心区交通压力，提升城市传统中心区城市形象的角度出发，适度发展金融、商务办公和中高端商业。西站地区城市副中心，依托区域交通枢纽的建设和“四河六岸(子牙河、北运河、南运河及新开河)”良好的生态景观环境，从完善地区功能，构建副中心职能体系，带动中心城区西北部发展出发，以发展金融、商业、贸易及信息产业等功能为主体，打造中心城区西北部综合性的副中心。天钢柳林地区城市副中心依托地区良好的内、外部交通环境及其紧邻滨海国际机场与航空城的良好区位，从完善地区功能，构建副中心职能体系，带动中心城区东南部发展的角度出发，以发展会议、展览、商务、商业及娱乐为主体，打造中心城区东南部综合性的副中心。14天津城市交通规划2010年是天津市的轨道交通、高速公路等项目的建设规模都将创历史的新纪录。随着地铁骨架的初步形成、快速路、高速路、高速铁路等同步实施，立体现代化交通网络正在形成，连通着津城内外，各个角落。 今年也是天津市重大交通和市政项目建设的决战之年，在建量大，工期紧，初步统计跨转续建去年安排的重大项目33项，续建投资规模1256亿元；新开工项目20项，投资规模505亿元。地下地铁进入建设快车道今年，本市有4条地铁线同步实施。地铁2、3号线铺轨，天津站地下工程所有结构完成，其中3号线附属建筑最大车站金狮桥车站主体完工；地铁5、6号线项目可行性研究报告获国家发展改革委批复，今年开工建设，预计2014年建成。届时，地铁5、6号线将与1、2、3、9号线连接在一起，形成一个四通八达的轨道交通网络。地铁5、6号线的建设，能够使既有轨道线网的换乘节点由3处增加至15处，将大大提高本市地铁线网的覆盖率和通达功能，并分解线网各节点的换乘压力。根据天津市市域综合交通规划（2008-2020年），在天津市市域内规划由市域线及城区线两级线网组成市域轨道交通线网。其中在中心城区及外围地区规划由13条城区线及2条市域线组成的轨道交通线网。地上高速快速手牵手本市确定10条从中心城区通向滨海新区的放射线，即津蓟、国道112线、津保、津沧(京沪代用线)、津汕、津港、津滨、津宁、蓟塘和海滨大道高速公路。今年高速公路建设投资约60亿元，作为10条连接天津市中心城区和滨海新区放射线之一的津港高速公路将于今年建成通车。国道112线、津宁高速、塘承高速一期都将同步推进，力争明年实现通车。附：天津地铁一至九号线路具体规划： 1号线：刘园至双林全长26.188公里，共设车站22座。该线通过CBD地区、西南角、西南楼并连接了中心市区边缘的西横堤居住区、小海地居住区和陈塘庄工业区等并设刘园停车场、双林车辆段(外环线内)。 2号线：曹庄至李明庄，全长23.5公里，共设车站20座。该线向西可通达杨柳青镇，向东可与天津滨海国际机场相接、主要经过CBD地区及黄河道、西南角、南市、天津站、华昌道、卫国道、万新村及万松居住区等；西端增设去怡合居住区的岔线，以扩大服务范围。并设曹庄停车场、李明庄车辆段(外环线外)。 3号线：侯台至小淀全长22.3公里，共设车站19座。向北可达北辰科技园区、主要途经CBD地区、侯台居住区、王顶堤居住区、水上公园、卫津路、南开大学、天津大学、电台道、营口道、赤峰道、天津站、昆纬路、北站、中山北路，张兴庄大街、宜兴埠、新宜白大道、小淀等，并设华苑车辆段、小淀停车场(外环线外)。 4号线：引河北至张贵庄，全长35.7公里，共设车站28座。沿线主要途经北仓居住区、白庙、天泰路、中山路及东北角、东南角、和平路、六纬路、津塘路、张贵庄等，引河北预留去双街镇的接口张贵庄预留津塘轻轨的接口；东端增设东丽、万新支线，并设引河北综合检修基地，新立停车场(外环线外)。 5号线：大寺至北仓，全长31.2公里，共设车站24座。此线途经张道口、梨双公路、友谊路、广州路、琼州道、大直沽三号路、红星路、靖江路、何兴庄、宜兴埠、铁东居住区等；张道口预留往大寺镇外围组团的接口；并设大寺车辆段(外环线外)，北仓停车场(外环线内)。 6号线：李七庄至大毕庄。全长21.4公里，共设车站18座。途经李七庄、凌宾路、宾水西道、体育中心、红旗南路、红旗路、西青道、天津西站、河北八马路、天津北站、建昌道、大毕庄等，并设大毕庄车辆段(外环线外)、李七庄停车场(外环线内)。 7号线：该线为轨道交