资源预览内容
第1页 / 共366页
第2页 / 共366页
第3页 / 共366页
第4页 / 共366页
第5页 / 共366页
第6页 / 共366页
第7页 / 共366页
第8页 / 共366页
第9页 / 共366页
第10页 / 共366页
亲,该文档总共366页,到这儿已超出免费预览范围,如果喜欢就下载吧!
资源描述
2014年度房地产开发企业财税风险 诊断三大技巧与土地增值税清算和 企业所得税汇算清缴中的难点问题 处理 主讲人:中国财税培训高级讲师 税收学博士后 肖太寿博士 第一部分 2014年度 房地产开发企业财税 风险诊断的三大技巧 一、财税风险诊断技巧一:法律凭证、会计凭证和税 务凭证三证统一 (一)法律凭证:合同、协议、制度、银行 收付款凭证、运输单、保险单、法院判决 书、各种鉴证报告、评估报告和各类文件 (二)会计凭证:记账凭证、自制原始凭 证、外来原始凭证、会计报表。 (三)税务凭证:发票、完税凭证、免税证 明、不征税证明。 一、财税风险诊断技巧一:法律凭证、会计凭证和税 务凭证三证统一 法律凭证、会计凭证和税务凭证三证统 一的主要内涵: (一)合同与企业的账务处理相匹配,否则 ,企业要么做错账,要么做假账。 (二)合同与企业的税务处理相匹配,否则 ,要么多交税,要么少交税。 (三)合同与企业的发票开具相匹配,否则 ,要么开假票,要么虚开发票。 案例1:挂靠工程中的发票开具技巧 营改增之前,建筑行业中挂靠工程的开 具发票流程一般如下: 案例1:挂靠工程中的发票开具技巧 营改增之后,建筑行业中挂靠工程的开 具发票技巧如下: 案例2:房地产企业从工程结算款中扣留施工企业罚 款的发票开具技巧 案例分析3:某房地产企业“三证不统一”的涉税风 险分析 (1)案情介绍: 房地产公司甲与被拆迁人乙签订拆迁补偿 协议书,协议约定:甲给予被拆迁人乙开发产 品,即拆一还一的补偿方式。于是甲房地产公 司从另一家房地产公司丙团购开发产品5000万 ,用于补偿给被拆迁人乙,房地产公司丙开发 票给被拆迁人乙,房地产公司甲与房地产公司 丙签订购房合同,房地产公司甲凭银行付款凭 证5000万做开发成本,请问房地产公司有无涉 税风险? 案例分析3:某房地产企业“三证不统一”的涉税风 险分析 (2)不符合“三证统一”的税收风险分析 首先,从法律凭证来讲,存在两方面的法律 凭证:一方面是该房地产公司甲购买开发产品 作为补偿被拆迁人的法律凭证是购买开发产品 的合同;另一方面是该房地产公司甲开户行支 付给房地产公司丙购房款的银行付款凭证。该 两方面法律凭证提供以下信息:合同中的购买 主体是房地产公司甲,即该购买开发产品的所 有权物主是房地产公司甲。 案例分析3:某企业“三证不统一”的涉税风险分析 其次,从会计凭证来看,该公 司的财务部将购买的开发产品用于房地产 公司甲补偿被拆迁人乙进行账务处理,其 体现的会计凭证为:借:开发成本土 地征用及拆迁补偿费用,贷:银行存款。 最后,从税务凭证的角度来讲,主要体 现为开发商丙开给以被拆迁人为开头的一 张金额为5000万元的销售不动产发票。 案例分析3:某企业“三证不统一”的涉税风险分析 被拆迁人乙 买买方:房地 产产公司甲 卖卖方:房地 产产公司丙 5000万元 销销售不动动 产发产发 票 拆迁补补 偿协议偿协议 明确产产 权调换权调换 签订购买签订购买 合 同并支付5000 万元资资金 案例分析3:某企业“三证不统一”的涉税风险分析 从以上经济行为中的法律凭证、会计 凭证和税务凭证的分析来看,该房地产公司甲 不符合以下三证统一原理:开发产品购买合同 中的购买方、银行付款凭证上的付款人、销售 不动产发票上的付款人都是同一个主体。因为 法律凭证上的产权人是房地产公司甲的名字, 会计凭证上的付款人是房地产公司甲的名字, 税务凭证(发票)上的名字是被拆迁人的名字 。所以该房地产公司甲购买开发产品的涉税行 为将隐藏不少税收风险,如果今后被税务稽查 部门查出,将面临以下税收风险: 案例分析3:某企业“三证不统一”的涉税风险分析 房地产公司甲财务部对开发产品购买款记入“开发 成本土地征用及拆迁补偿费”,不可以在土地增值 税和企业所得税前进行扣除。 国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土 地有关税收问 题 的批复 ( 国税函2007645号 )规定:土地使用者转让、抵押或置换土地,无论其是 否取得了该土地的使用权属证书,无论其在转让、抵押 或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权 属证书变更登记手续,只要土地使用者享有占有、使 用、收益或处分该土地的权利,且有合同等证据表明其 实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益 ,土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营 业税、土地增值税和契税等相关税收。 案例分析3:某企业“三证不统一”的涉税风险分析 根据以上政策规定,房地产公司甲从房 地产公司丙购买开发产品用于置换被拆迁人乙 的土地,需要缴纳营业税、土地增值税和契税 等相关税收,否则不可以在土地增值税前和企 业所得税前扣除5000万元的开发成本。 要规避房地产公司甲的税收风险,必须签 订三方买卖协议(合同),明确:被拆迁人乙 是买方,房地产公司丙为卖方,房地产公司甲 为付款抵债方。具体操作流程如下图所示: 案例分析3:某企业“三证不统一”的涉税风险分析 买买方:被拆 迁人乙 付款抵债债方 :房地产产公 司甲 卖卖方:房地 产产公司丙 5000万元 销销售不动动 产发产发 票 拆迁补补 偿协议偿协议 明确产产 权调换权调换 代替买买方被 拆迁人支付 5000万元资资 金 案例分析3:某企业“三证不统一”的涉税风险分析 (3)分析结论 通过本案例可以发现,企业在进行税务 管控时,如果期盼实现零税务风险,必须 依据法律凭证、会计凭证、税务凭证的相 互统一。 案例4:以房抵工程款,抵工程款抵材料款的 合同签订技巧 建筑企业欠材料供应商1200万元,房 地产企业欠建筑企业1000万工程款,由于 房地产企业无偿还能力,经双方协商,房 地产企业与建筑企业签订偿债协议,以其 公允价为1000万元抵其拖欠建筑企业1000 万元的债务;而建筑企业与材料供应商协 商,签订偿债协议,用房地产企业抵偿其 拖欠材料供应商的1200万元,如下图所示 ,是则应怎样纳税筹划? 案例4:以房抵工程款,抵工程款抵材料款的 纳税筹划技巧 材料 供应 商 建筑企业 房地产企业 欠1000 万 欠1200 万 案例4:以房抵工程款,抵工程款抵材料款的 纳税筹划技巧 (1) 筹划前的税收成本 房产企业销售房屋给建筑企业,建筑企业 又把房屋销售给材料供应商,视同两次销售, 要交纳两次税收。 (2) 纳税筹划方案 在三方欠款均相等的情况下,纳税筹划方 案如下:房产企业与建筑企业、材料供应商签订 三方债务偿还协议,协议约定:由房产企业将 抵债商品房直接销售给材料供应商,材料供应 商将房款汇给房产企业,房产企业收材料供应 商房款后再汇给建筑企业偿还债务,建筑企业 收房产企业欠款后再汇给材料供应商偿还债 务。 案例4:以房抵工程款,抵工程款抵材料款的 纳税筹划技巧 房地产开发企业以“房产抵建筑企业工程 款时,要视同销售处理,房地产公司和施工方 应该分别给对方开具发票。即房地产公司给材 料供应商企业开具销售不动产发票1000万,同 时按照营业税的“销售不动产”税目缴纳营业 税。建筑安装企业给建设方(房地产企业)开具 建筑安装发票1000万,同时按照营业税的“建 筑安装业”税目缴纳营业税。材料供应商开销 售发票1000万给建筑企业。 案例4:以房抵工程款,抵工程款抵材料款的纳税筹 划技巧 (2) 纳税筹划方案 在三方欠款均不相等的情况下,例如本案例 的纳税筹划方案如下:房产企业与建筑企业、 材料供应商签订三方债务偿还协议,协议约定 :房地产企业是卖方、材料供应商是买方,建 筑企业是付款方。建筑企业代替材料供应商支 付给房地产企业的购房款1000万,用于抵房地 产企业拖欠建筑企业的1000万工程款。 同时,建筑企业与材料供应商签订债务重 组协议,约定:材料供应商免除建筑公司200 万元材料款。 案例4:以房抵工程款,抵工程款抵材料款的 纳税筹划技巧 房地产开发企业以“房产抵建筑企业工程款时 ,要视同销售处理,房地产公司和施工方应该分别 给对方开具发票。即房地产公司给材料供应商企业 开具销售不动产发票1000万,同时按照营业税的“ 销售不动产”税目缴纳营业税。建筑安装企业给建 设方(房地产企业)开具建筑安装发票1000万,同时 按照营业税的“建筑安装业”税目缴纳营业税。材 料供应商开销售发票1200万给建筑企业。建筑企业 在财务上做“营业外收入”200万,材料供应商在 财务上做“营业外支出”200万. 二、财税风险诊断技巧二:资金流、票流和物流 (劳务流)三流统一 所谓的“三流统一”是指资金流( 银行的收付款凭证)、票流(发票的开票 人和收票人)和物流(劳务流)相互统一 ,具体而言是指不仅收款方、开票方和货 物销售方或劳务提供方必须是同一个经济 主体,而且付款方、货物采购方或劳务接 受方必须是同一个经济主体。 二、财税风险诊断技巧二:资金流、票流和物流( 劳务流)三流统一 如果在经济交易过程中,不能保证 资金流、票流和物流(劳务流)相互统一,则 会出现票款不一致,涉嫌虚开发票,将被税务 部门稽查判定为虚列支出,虚开发票,承担一 定的行政处罚甚至遭到刑事处罚的法律风险。 为了解决票款不一致的涉税风险问题,笔者建 议企业应注重审查符合以下条件的发票才可以 入账:在有真实交易的情况下,必须保证资金 流、物流和票流的三流统一,即银行收付凭 证、交易合同和发票上的收款人和付款人和金 额必须一致。具体论述如下: 二、财税风险诊断技巧二:资金流、票流和物流( 劳务流)三流统一 (一)无真实交易下开票的法律风险:虚开 发票 在没有真实交易情况下的票款不一致,一 定面临着税收和法律风险,如果被税务稽 查部门查出,轻则处以补税、罚款和缴纳 滞纳金;重则相关的主要负责人员将会承 担一定的刑事处罚。企业在财税管控中必 须杜绝和防范无真实交易情况下的开票行 为。 案例5:某公司让他人为自己代开增值税专用 发票的涉税分析 (1)案情介绍 一般纳税人A公司与B公司签订购买设 备合同, B公司不具有一般纳税人资格, 但其分公司C具有一般纳税人资格,于是B 公司让分公司C开具增值税专用发票给A公 司,请分析三方存在的涉税风险。 案例5:某公司让他人为自己代开增值税专用 发票的涉税分析 (2)涉税风险分析 根据中华人民共和国发票管理办法第十 九条规定,销售商品、提供服务以及从事其他 经营活动的单位和个人,对外发生经营业务收 取款项,收款方应向付款方开具发票;特殊情 况下由付款方向收款方开具发票。第二十二条 第二款规定,任何单位和个人不得有下列虚开 发票行为:(一)为他人、为自己开具与实际 经营业务情况不符的发票;(二)让他人为自 己开具与实际经营业务情况不符的发票;(三 )介绍他人开具与实际经营业务情况不符的发 票。 案例5:某公司让他人为自己代开增值税专用 发票的涉税分析 依据上述规定,分公司C没有销售货物 ,为他人开具与实际经营业务情况不符的 发票,属于虚开发票行为,而销售方B公司 让他人为自己开具与实际经营业务情况不 符的发票,也属于虚开发票行为,都将会 受到处罚。 案例5:某公司让他人为自己代开增值税专用 发票的涉税分析 对A公司来讲,根据国家税务总 局关于纳税人善意取得虚开的增值税专用发票 处理问题的通知(国税发2000187号)文 件的规定,购货方与销售方存在真实的交易, 销售方使用的是其所在省(自治区、直辖市和 计划单列市)的专用发票,专用发票注明的销 售方名称、印章、货物数量、金额及税额等全 部内容与实际相符,且没有证据表明购货方知 道销售方提供的专用发票是以非法手段获得的 ,对购货方不以偷税或者骗取出口退税论处。 。 案例5:某公司让他人为自己代开增值税专用 发票的涉税分析 但应按有关法规不予抵扣进项税款 或者不予出口退税;购货方已经抵扣的进项税 款或者取得的出口退税,应依法追缴。如果C 公司以B公司的名义开具专用发票,A公司与B 公司的交易是真实的,但税务机关会以A公司 应该知道B公司为小规模纳税人来证明A公司知 道销售方提供的专用发票是以非法手段获得的
网站客服QQ:2055934822
金锄头文库版权所有
经营许可证:蜀ICP备13022795号 | 川公网安备 51140202000112号