第五章 物业管理前期介入与接管验收 4.1 物业管理前期介入 4.1.1 物业管理前期介入概述 1.物业管理前期介入的定义 2.物业管理前期介入的目的 3.物业管理前期介入的作用和意义 （1）有利于减少或避免规划设计、建设阶段存在的缺憾 或隐患 （2）有利于加强对物业的全面了解 （3）有利于维护物业管理企业的专业形象 （4）前期介入有利于后期管理工作的进行 （5）前期介入有利于促进物业的销售 4. 1.2 物业管理前期介入的类型 1物业管理早期介入 （1）早期介入的定义 （2）早期介入的工作内容（咨询服务的具 体表现） （3）早期介入的工作特点 （4）管理现状 2物业管理中期介入 （1）中期介入的定义 （2）中期介入的工作内容 分析原设计图纸，提出有关物业结构 布局和功能方面的改进建议。 例如：大门的位置、数量，车位、道路 分布，空地和绿地的分布、开发与利用等 请分析行健学院 大门位置、数量的 布局思路 提供设备设施的设置和服务方面的改进 意见。 如：提供建筑材料的选用， 请谈谈你对建筑材料选用的看法 提供电梯数量、规格，空调制冷量分布 举例：行健学院的教学及办公大楼需要配置电梯吗？ 图书馆建筑设计规范： 二层及二层以上的书库应有提升设备，四层及四层以上提 升设备宣不少于两套，六层及六层以上的书库宜另设专用 电（货）梯。 四层及四层以上设有阅览室的图书馆应设乘客电梯或客货 两用梯。 办公建筑设计规范 六层及六层以上办公室应设电梯。建筑高度超过75m 的办公建筑电梯应分区或分层使用。 服务方面的建议 比如：从物业现在总量，使用人口数量等 方面出发，考虑各类商业网点和生活娱乐 设施的配置 例： 某住宅小区规划有两幢30层高层及四幢18 层小高层住宅，总户数约1000户，小区实 行人车分流设计，地下停车位约350个。 请问车位的配置是否能满足业主的使用要 求？为了缓解车位紧张问题，如何规划挖 掘车位？ 沿海及发达城市已经要求 新建住宅小区车位比要达到1:1， 也就是一户一个车位。 上海、广州、深圳、北京等 一线城市许多高档住宅的停车 规划设计比例最高的已经达到1：2。 通过开发住宅小区底层商铺前的 停车位来缓解车位紧张问题。 临街商业每万平米40个车位测算。 3物业管理晚期介入 （1）晚期介入的定义 （2）晚期介入的工作内容 派人员到施工现场，熟悉物业的隐蔽 发现问题及时磋商，提出并落实整改方案 监督、配合设备安装，确保安装质量 4.1.3 物业管理前期介入的主要内容 1.可行性研究阶段 2.规划设计阶段 3.施工建设阶段 4.销售阶段 5.竣工验收阶段 1.可行性研究阶段 介入时间：房地产企业在项目立项以前进行市场调研和项 目可行性研究评估时 工作内容： (1)根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式 ； (2)根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容； (3)根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标 准； (4)根据塑业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准 ； (5)设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比之上的物 业管理框架性方案。 2.规划设计阶段 工作内容： (1)就物业的结构布局、功能方面提出改进建议； (2) 就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出 意见或建议； (3)提供设备、设施的设置、选型及服务方面的改 进意见； (4)就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建 筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。 3.施工建设阶段 介入的目的：确保建筑工程施工质量 (l)与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共 同商榷，及时提出并落实整改方案； (2)配合设备安装，确保安装质量； (3)对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的 角度提出意见； (4)熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况 ，特别注意那些在设计资料中及常规竣工资料中 未反映的内容。 4.销售阶段 (1)完成物业管理方案及实施进度表 (2) 拟定物业管理的公共管理制度 (3) 拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时 履行各种报批手续 (4)对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训 (5)派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物 业管理咨询服务 (6)将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等 资料，整理后归入物业管理档案。 5竣工验收阶段 4. 2 物业竣工验收 1.物业竣工验收的含义 工程项目竣工后，施工单位须经开发单位 或专门组织的验收委员会对竣工项目查验 ，在认为工程合格后办理工程接收手续， 把产品移交给开发单位，这一交接过程称 之为竣工验收。 竣工：一个建筑工程项目经过建筑工程施 工和设备安装后，达到该工程项目涉及文 件所规定的要求，具备了使用的条件，我 们称之为竣工。 2.目的 物业服务企业参与竣工验收，主要是为了掌握验 收情况，收集存在的工程质量、功能配套以及其 他方面存在的遗留问题，为物业的承接查验做准 备。 3.主要内容 各项单项工程完工后，参与单项工程竣工验收； 分期建设的工程完工后，参与分期竣工验收； 工程全面竣工后，参与综合竣工验收。 4.竣工验收后的物业保修 保修依据：2000年6月30日颁布的房屋建筑工 程质量保修办法的规定履行保修义务。 (1) 保修的范围和期限 范围： 地基基础工程 主体结构工程 屋面防水工程和其他土建工程 以及供热、供冷系统工程 电气管线 给排水管道 设备安装工程和装修工程等项目。 最低保修期限： 地基基础和主体结构工程，为设计文件给定的该 工程的合理使用年限。 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外 墙面的防渗漏为5年。 供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期。 电气系统、给排水管道、设备安装工程为2年。 装修工程为2年等。 其他项目的保修期限由建设单位和施工单位在合 同中约定。 (2) 保修责任 4. 3 物业接管验收 4.3.1 接管验收及其重要作用 1.接管验收的定义 指物业管理企业接管开发企业、建设单位或个人 委托的新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构 安全和满足使用功能为主要内容的再检验。 2.物业接管验收的重要作用 (1) 物业的接管验收，可以明确交接双方的责权利 关系 (2) 搞好物业的接管验收，可以确保物业具备正常 的使用功能，充分维护自身和业主的利益 (3) 物业的接管验收，还可以为后期管理创造有利 条件 3.物业接管验收与竣工验收的区别 (1)验收的目的不同， (2)验收的对象不同， (3)交接的主体不同， (4)验收的条件不同， 例题：单选 物业的接管验收是指物业服务企业对接管 项目的( )设备进行承接查验。 A物业全部 B物业业主产权部分 C物业重要部位 D物业共用部位、共用设施 答：D 4.3.2 物业接管验收的实施 一、物业接管验收的准备 1物业管理企业积极争取前期介入 2签约前的洽商 3制定详细的接管验收计划 4着手制定管理公约及一系列管理制度 5建立与社会协作单位的联络 6人员培训 7物业开盘后，协助房地产开发商售楼 8检验房地产开发商提交的验收项目是否 具备验收条件 二、物业接管验收应提交的资料 1新建房屋接管验收应提交的资料 2原有房屋接管验收应提交的资料 三、物业接管验收的主要内容和技术标准 1新建房屋接管验收的主要内容及标准 (l)主体结构， (2)屋面和楼地面， (3)装修， (4)电气， 5)水、卫、消防， (6)采暖， 例题：多选 物业接管验收的主要内容包括( ) A业主资料 B物业资料 C物业公共部位 D公用设施设备 E园林绿化工程和其他公共配套设施 答：BCDE (7)附属工程及其他， 2原有房屋接管验收的主要内容及标准 (1)质量与使用功能的检验， (2)危险和损坏问题的处理， 四、物业接管验收的条件与程序 1接管验收的条件 (l)新建房屋接管验收条件： (2)原有房屋接管验收条件： 2接管验收一般程序 (1)新建房屋的接管验收程序： (2)原有房屋接管验收程序： 例题：单选 业主大会选聘了新的物业服务企业，原物业服务 企业应向( )交还有关的物业管理资料和物业管理 用房等。 A建设单位 B业主大会 C政府主管部门 D新物业服务企业 答：B 4.3.3 物业接管验收时的注意事项 (1)在处理接管验收过程中，遇到质量问题应坚持 原则性与灵活性相结合的原则 (2)对工程质量的验收要坚持细致人微与整体把握 相结合的原则 (3)要选派素质好、业务精、对工作认真负责的管 理人员及技术人员参加接管验收工。 (4)物业管理企业既要从今后物业维护保养管理的 角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业 进行严格验收，以维护业主的合法利益。 (5)接管验收一定要写明接管日期，以便划清责任 界限 (6)接管验收时一定要接管应移交的资料。 4.3.4 物业接管验收过程中争议的解决 (l)交接双方责任的划分。 (2)建设单位应按接管验收应具备的条件和提交的 资料，及时书面提请物业管理企业接管验收。 (3)房屋接管交付使用后，如发生大的质量事故， 接管单位应会同建设单位组织设、施工等单位， 共同分析，查明原因，由过错方负责处理。 (4)新建房屋从验收之日起，应执行建筑工程保修 的有关规定，由建设单位负责保修。 (5)在接管验收中如有争议而不能解决时，可申请 当地县级以上人民政府房地产、物业管理机关协 调或裁决，也可直接通过诉讼来解决。