房地产经纪专业知识与实务辅导讲义笔记第一章 房地产概论一、房地产：指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。（也称为不动产）土地的地表范围，指该宗土地在地表上的“边界”所围合的区域。（地上空间的高度以飞机的飞行高度为限，地下空间的深度以人类的能力所及为限。） 建筑物：既包括房屋也包括构筑物。（广义）单指房屋（狭义）房屋是指有基础、墙、顶、门、窗，起着遮风避雨、保温隔热、抵御野兽或他人侵袭等作用，供人们在里面居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的建筑物。 构筑物：指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物。 其他土地定着物：指附属于土地或建筑物，从而成为土地或建筑物的从物，应在房地产交易中随着土地或建筑物的转让而转让的物，但当事人另有约定的除外。实物：是指房地产中看得见、摸得着的部分。权益：指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和收益。区位：指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观，外部配套设施等。房地产的重要性：是因为人们的各种生活、生产活动都需要空间，而房地产正是由于提供这种空间而为人们所必需。有助于增加归属感和使社会趋向稳定。 房地产的性质：资源、财产、资产、生活资料、生产资料、生产要素，生活必需品，奢侈品，炫耀品，福利品，商品，投资品等多种性质。房地产的特性：不可移动，独一无二，寿命长久，供给有限（有限性和不可再生性），价值量大，用途多样，相互影响，易受限制（政府对房地产的限制是通过管制权、征收权、征税权和充公权来实现的），难以变现（不可移动、独一无二、价值最大）和保值增值（房地产价格变化的总体趋势总是上升的）等特性。房地产分类：1、按房地产用途分类：居住，办公，商业，旅馆业，餐饮，体育和娱乐，工业，农业，特殊用途，综合用途2、按房地产开发程度分类：生地（不具有城市基础设施的土地）。毛地（具有一定基础设施的土地）。熟地（具有较完整的城市基础设施且场地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。在建工程（指建筑物已开始建造但尚未建成、不具备使用条件的房地产）。现房（指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范围内的土地）。3、按房地产实物形态分类：土地，建筑物，土地和建筑物综合体，房地产的局部，未来状况下的房地产（期房：指目前尚未建造完成而以将来建造完成后的建筑物及其占用范围内的土地为标的房地产），已经灭失的房地产，现在状况下的房地产和过去状况下的房地产的差异部分，以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产（例如：正在经营的游乐场、码头），整体资产中的房地产（例如，一个企业中的土地和房屋）4、按房地产是否产生收益分类：收益性房地产，非收益性房地产5、按房地产经营使用方式分类：销售，出租，营业，自用。二、我国目前房地产权利：所有权，建设用地使用权，宅基地使用权，土地承包经营权，地役权，抵押权（统称为他项权利），租赁权（属于债权）债权：是债权人要求债务人作为或者不作为的权利，不能要求与其债权债务关系无关的人作为或者不作为。物权：是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。在特定的房地产上，既有物权又有债权的，优先保护物权;有两个以上物权的，优先保护先设立的物权，但法律另有规定的除外。自物权：是对自已的物依法享有的权利。他物权：是在他人的物上依法享有的权利，是对所有权的限制。在他物权中，建设用地使用权，宅基地使用权，土地承包经营权，地役权属于用益物权。抵押权属于担保物权。用益物权是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。担保物权是就他人的担保物依法享有优先受偿的权利。房地产所有权（一级职能）：指房地产所有权人对自己的房地产，依法享有占有，使用，收益和处分（包括出卖、赠与、出租、抵押）的权利。占有，使用，收益和处分四项基本权能（二级职能），构成所有权完整的权能结构。所有权的特性：完全性，整体性，恒久性，弹力性，绝对性。所有权的分类：1、单独所有：指房地产由一个单位或个人享有和共同共有。2、共有：指房地产由两个以上单位或个人共同享有所有权。按份共有，共同共有。3、建筑物区分所有权：指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。房地产他项权利：1、建设用地使用权：指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构造物及其附属设施。（出让，划拨，其它）建设用地使用权实质上是利用空间的权利。物权法第一百三十六条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。”因此一宗土地的空间，可以分割为很多个三维立体“空间块”，分别成为独立的“物”，可以分别出让、转让等。例如，国家在出让建设用地使用权时可以将让人对空间享有的权利通过出让土地的四至、建筑物的高度和深度加以确定，确定范围之外的空间仍然属于国家，国家可以将其用于公共用途或者另外出让，比如同一块土地地下10M至地上80M的建设用地使用权出让给甲公司建造写字楼，地下20M至地下40M的建设用地使用权出让给乙公司建造商场。与此相似，取得一定范围内的空间的建设用地使用权人，也可能将其空间中的部分空间分割出来，转让、租赁给他人或者用它作价入股等，从而使该被分割出来的部分空间具有独立的经济价值。如，建设用地使用权人在符合城市规划等要求的情况下，将其屋顶或外墙出售或出租给广告公司做广告，允许他人在自己使用的土地之下建造地直停车场。2、宅基地使用权：指宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。3、土地承包经营权：指土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权人从事种殖业、林业、畜牧业等农业生产。4、地役权：指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益地权利。最典型的是地役通行权，例如，甲乙两单位相邻，甲单位原有一个东门，为了解决本单位职工上下班通行的方便，想开一个西门，但必须借用乙单位的道路通行。于是，甲乙两单位约定，甲单位身乙单位支付使用费，乙单位允许甲单位的职工通行，为此双方达成书面协议，在乙单位的土地上设立了通行地役权。5、抵押权。6、租赁权。三、房地产市场：所交换的商品是房地产的市场，交换包括买卖、互换、租赁等。 房地产市场的基本要素：1、存在着可供交换的房地产商品，2、存在着提供房地产商品的卖方和具有购买欲望与购买能力的买方。3、交换价格符合买卖双方的利益要求。只有同时具备了这三个条件，实际的交易行为才能发生。房地产市场的作用：具有传递房地产供求信息、优化房地产资源配置、提高房地产使用效益等作用。当供不应求时，价格上涨；当供过于求时，价格下跌。当成交量放大时，反映市场趋热；当成交量萎缩时，反映市场趋冷。特点：1、交易只能是房地产权利的转移。2、交易对象非标准化。3、一个城市为一个市场。4、容易出现垄断和投机。5、较多受法律、法规、政策等措施影响和限制。6、一般人非经常参与。7、交易金额较大。8、交易程序较复杂。9、广泛。房地产市场的参与者包括交易双方，为交易双方提供服务的房地产经纪机构和其他专业服务机构，以及对交易等行为进行管理的行政主管部门和行业自律管理组织。 1、卖方：主要包括土地拥有者，房地产开发企业，房屋所有权人。在房地产开发建设过程中，有五类企业受开发商委托直接参与房地产的开发建设和维护：规划设计单位；勘察设计单位；建筑设计单位；建筑施工企业；物业服务企业。2、买方：消费者（购买者和承租人）。3、房地产经纪机构。4、其他专业服务机构（金融机构、律师事务所、会计师事务所和房地产估价机构）。5、房地产市场的管理者（职能：管理、监督、服务）。开发商从购买房地产开发用地开始，就不断与政府的土地管理、发改委、城市规划、建设管理、市政管理、房地产管理等部门打交道，以取得立项、规划意见以及国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、市政设施和配套设施使用许可、商品房预售许可证、商品房销售许可证。房地产市场的分类：1、按房地产流转次数分类：一级市场（即建设用地使用权的出让）。二级市场（即建设用地使用权出让后的房地产开发和经营）。三级市场（即投入使用后的房地产交易以及抵押、租赁等多种经营方式）2、按房地产交易方式分：买卖市场和租赁市场。房地产市场竞争：指在房地产市场上交易各方为自己利益最大化而进行的努力。房地产市场结构也称市场类型是根据同一市场上竞争程度的不同来划分。1、完全竞争市场是竞争不受任何阻碍和干扰的市场。具备以下条件：、所买卖的商品具有同质性，不存在差别。、有相当多的买者和卖者，他们都是价格的接受者。、市场信息完全。、买者和卖者都可以自由进出市场。、买者和卖者无串通共谋行为，也没有政府干预。2、垄断竞争市场是既有垄断又有竞争，以竞争为主的市场。特点：卖者和买者都较多；产品存在差异；市场信息比较完全。3、寡头垄断市场是少数几个生产者的产量和市场份额占该市场的绝大部分或者全部的市场。4、完全垄断市场是由一个卖者或一个买者控制的市场。特点：只有一个卖者，而买者很多；产品无相近的替代品；新生产者不能进入市场。房地产市场周期：即经过一段时间的上涨之后，预示着可能会下跌，上跌到一定程度之后，预示着可能会上涨。1、上升期。在这一时期，需求不断增加，房屋供不应求。需求增加主要是实质性的消费需求的增加，因而多发生在人口大量迁入、经济复苏、收入增加等时期。（消费需求夹杂着投资需求增加的时期）主要特征：租金和售价几乎同步上涨；二手房屋的价格上涨。2、高峰期。实质性的消费需求在上升期基本上得到满。（投资需求夹杂着消费需求增加的时期）主要特征：售价以比租金快得多的速度上涨；新房换手快，交易量大。3、衰退期。价格上升到顶点，期望通过价格差获取利润的投机需求减弱，通过租金回收投资并获得利润也不见得划算，因而投资需求减少。主要特征：新房销售困难；投资者纷纷设法将自己的房地产脱手，旧房交易量大；房屋空置率上升。4、低谷期。需求继续减少，新的供给不再生产或很少产生。主要特征：市场极为萧条，交易量很小；房地产开发项目开工率低；房地产泡沫：指一种资产或一系列资产的价格在一个连续过程中的快速上涨，从而价格远离价值。形成的原因：1、群体的非理性预期。2、过度的投机炒作。对房地产价格看涨的共同预期是形成房地产“泡沫”的基础。购买房地产的需求可以归纳为四类：消费需求，投资需求，投机需求，跟风需求。判断房地产是否有泡沫的方法，是看房地产市场价格是否持续，越来越高地背离其理论价格。简单的衡量指标有房价与房租之比，入住率。房价与房租之比120倍左右。四、房地产业（第三产业）：是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业。（房地产开发经营，房地产中介服务，物业管理和其他房地产活动。）地位：是第三产业的重要组成部分，是国民经济的一个支柱产业。作用：1、为各种生产和生活活动提供不可缺少的物质条件。2、可以扩大内需，拉动投资增长、促进经济平稳较快发展。3、可以带动相关产业的发展。4、可以改善居民居住条件。5、可以加快城市基础设施建设和改变落后的城市面貌。6、有利于优化产业结构，改善投资环境，加快改革开放。7、可以扩大就业。8、可以增加税收和财政收入。房地产业与建筑业的关系。区别：建筑业是以建筑产品生产为对象的物质生产部门，属第二产业。房地产业兼有生产（开发）、经营、服务和管理等多种性质属第三产业。联系：对象都是房地产。第二章 我国土地基本制度一、我国现行土地所有制的性质是社会主义公有制。土地公有制是我国土地制度的基础和核心，也是我国社会主义制度的重要经济基础。形式：全民所有制，劳动群