中国房地产市场与房地产中介第三部分 房地产业的地位、作用和行业特点一、房地产行业（一） 宏观方面：房地产业是指从事房地产投资、开发、建设、经营、租赁、抵押、信托、维修以及装饰等经济活动的产业部门，包括各类经济组织、专业人员和行政管理部门所组成的房地产市场。从行业分类看，房地产业列为第三产业中的第二层次的服务部门，建筑业被列为第二产业。宏观方面与国民经济相联系。（二） 微观方面：房地产业的活动领域包括：（1） 土地开发和再开发；（2） 房屋开发；（3） 土地经营，土地使用权的出让、转让、租赁和抵押；（4） 房地产经营，房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等；（5） 房地产中介服务，咨询、策划、测量、评估、经纪和公证等；（6） 物业管理服务，家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修、养护、保安、绿化、卫生、租赁代理等；（7） 房地产金融，信贷、保险及金融资产投资等。二、房地产业在国民经济中的地位 中国的房地产业作为一个迅速发展的行业，一个有着美好前景的朝阳产业，它在国民经济中扮演哪种角色，处于怎样的地位？ 1. 房地产业是国民经济的基础性产业1、 房地产业为一切社会和经济活动提供空间场所，是社会生产和生活的最基本要素。2、 房地产是社会一切部门不可缺少的物质条件：农业生产 土地；工商、服务、金融等行业都需要生产和生活场所；房地产的发展规模、速度、水平必将影响其他行业的发展规模、速度、格局和水平。3、 房地产业是城市经济建设与发展的重要物质基础：土地、房屋、道路、公用设施构成城市最重要的物质资产。4、 房地产业是政府财政收入的重要来源：土地出让金，营业税、所得税、市政配套费、契税、房产税等，有些城市已占50%以上。5、 房地产是财富的最主要表现形式：所形成的固定资产占同期固定资产总值的50%以上，财富的75%是不动产。 （二）房地产业是国民经济的支柱性产业 支柱性产业，在国民经济中起着骨干性、支撑性作用的行业。一个产业在国民经济的地位和作用，主要取决于该产业的性质、特点、重要性以及与其他相关产业的关系。一个产业成为支柱产业一般应具备四个条件：一是在国民经济发展中有着举足轻重的地位；二是其增加值对国民经济的贡献较大，能为政府提供大量收入，一般答对国民经济的贡献不低于5%；三是符合产业结构演进方向，有利于产业结构优化；四是产业的关联度强，能带动众多相关产业的发展。1、 房地产业属于生产要素产业，既提供空间场所，又提供生活资料、发展资料和享受资料。2、 房地产业对国民经济增长的贡献度较其他行业更大，更能推动国民经济发展。在一些发达国家和地区，房地产业在国民经济中所占的比重达到1020%。北京已占10%左右，上海在7%。全国平均也超过4%。在外来投资中，房地产业的比重占25%左右。3、 房地产业的关联度强，它所带动的前向产业和后向产业，不仅数量多、范围广，而且还能够带动其他行业质量的提高。这种关联作用是全方位、多层次的。 三、房地产业在国民经济发展中的作用（一）房地产业的发展有利于产业结构的调整、优化和升级l 第二产业比重过高，达50%以上，与相同发展水平的国家相比，高出1020%；l 第三产业比重过低，只有30%左右，低于1020%左右；l 大力发展房地产业有利于产业结构优化。（二）房地产业的发展可加快城市化进程，加快城市建设步伐1、加快城市规模的扩张，增加城市建设用地，加快旧城改造；2、通过税收增加财政收入，提供城市建设资金；3、向城市提供道路、通讯、电力、给排水等基础设施，学校、医院、体育场馆等公共设施和宾馆、商场、娱乐场等服务设施。（三）房地产业的发展可改变城市面貌，优化生态环境1、建设高标准的居住小区，建筑风格优美，绿化率高，配套齐全；2、旧城改造，拆迁破旧的住宅和有污染的工业厂房，代之以新的居住小区和商务用房；3、农民向城市集聚，减少对生态环境的压力和破坏。（四）房地产业的发展可优化居民的消费结构1、住宅商品化的条件下，住房消费已经成为居民家庭消费中非常重要的组成部分。个人住房消费以成为消费热点。2、 个人购房成为住房市场的主流，比例已高达90%以上。（五）房地产业的发展有利于培育和完善市场体系l 房地产既是生产要素又是生活必需品，单价和总价都较大，能扩大市场总量规模；l 交易规模的扩大和交易水平的提高在很大程度上会扩大市场总规模，激发市场的活跃程度；l 此外，房地产业还有利于创造就业，落实城市规划，促进土地资源的合理配置和利用。四、房地产业的行业特点（一）房地产业易受政策影响且与法律制度密切相关l 房地产涉及到的利益关系和法律关系比较复杂，需要众多的政策、制度和法律来规范；l 房地产自身的特点：不可移动性，长期耐用性和与周边环境的高度相关性；l 主要政策：土地供给政策，住房政策，金融信贷政策，财政税收政策，行业投资政策。（二）房地产业是一个区域差异大的行业l 由于房地产的位置不易移动，故易受区域因素的影响；l 一个区域由于所处的位置不同，区位条件差异极大，社会经济发展水平参差不齐；l 因此决定了每一个区域房地产业发展水平的差异和政策及管理方式的差异。（三）房地产业是一个高投资、高收益、高风险的行业l 无论是开发还是销售都需要大量资金投入，少则几百万，多至几十亿；l 开发一个项目，少则一年，一般二至三年，多则四、五年，市场变化较大，供求波动，风险大；l 在正常状况下，每一个项目的单位利润比较可观。（四）房地产业是一个具有高度综合性和高度关联性的行业l 跨生产领域、流通领域和消费领域；从勘测、规划、设计到建设、销售，在消费过程中还承担维修、改造、保养、装饰及物业管理；l 多行业、多部门、多学科；l 牵涉到国民经济中的众多产业和部门：建筑业、设备制造业、冶金、化工、机械、电子、仪表、通讯以及家用电器、纺织、家具、园林、运输、商业等等。广东省财经职业技术学校主编：何洋