2006-B-27地块定位建议 二OO七年十月 整体思路 土地属性分析 太湖区域市场分析 选择细分市场 畅销产品可借鉴 因素分析 寻找市场机会点 产品建议 大苏州山水区同类项目分 析 本项目客户定位 及关注点 项目定位 总结规律 客户关注要素 SWOT分析 感知图分析 PART ONE 土地属性分析 地块信息 面积 用途出让年 限 规划指标要求 平方米容积率 建筑密 度 绿地率 37344.8 产权式酒 店 40年2.525%35% 建筑高度36-50米建筑层数不要求 出入口方 位 东北侧建筑风格及色彩 现代、简洁并蕴含地方特 点，色彩素雅 高密度公寓地块 配套资源状况 太湖生态湿地公园 太湖新天地餐饮娱乐中心五星级太湖高尔夫酒店高尔夫球场别墅区 本地块 太湖水星游艇俱乐部 苏州、上海 渔洋山脉 太湖水域 太湖明珠度假村 土地属性分析 交通属性： 12小时车程可至苏州、上海、浙江等经济发达地区； 功能属性： 亲民生活配套稀缺，高档休闲娱乐设施齐全，由本发展商建造的高尔夫球场支撑本项 目的高端定位； 人文属性： 光福、胥口、东西山等吴越文化源远流长； 财务属性： 目前所拍商业类地块楼面地价达到5860元/平米，未来预期售价超过一万元，以中高档 次产品为主； 发展商属性： 已成功建设高尔夫球场及高端高尔夫度假别墅，为本项目的高端定位树立了高起点； 区域规划属性： 大苏州控制性发展向西，土地越显稀缺，土地价值提升，为未来三级市场购买者预留 价值空间。 土地属性结论 一块从属于经济发达地区稀缺自然生态湖区 具有度假功能支撑的高密度公寓地块 细分市场定位 12小时车程可达的周边城市范围； 经济发达地区自然湖区中的度假为主题的公寓项目； 本案所在太湖区域为主要分析对象。 PART TWO 太湖区域市场分析 宏观环境 以农林牧渔业、旅游服 务业为主要产业； 以“度假、休闲、观光 、游览、康复、运动、娱 乐”为主要内容 ； 户籍人口11.4万，主要 服务于第三产业。 宏观经济呈快速发展形势 旅游业发展 借助自然山水资源及丰盛的物产，打造成为以 “太湖山水、古吴文化、桥岛风光、田园野趣、 美食度假、游乐世界”为特色的国家级度假、游 乐中心； 旅游收入大幅增长，成为太湖区域的支柱产业 ； 旅游人数大幅增加，私家车出游成为出游方式 主流 以生态自然为特色的旅游产业迅猛发展，私家车出游度假成为主要消费力 太湖船餐 人文古迹 高档娱 乐休闲 配套 高档 娱乐 文物古 迹 餐饮 酒店 特色餐饮 农家乐 乡村田园 俱乐部餐饮 酒店 餐饮 酒店 生态 公园 名品购物 水上运动 度假村 购物街 拓展训练基地 旅游商业配套设施 湿 地 公 园 全力发展以休闲度假、商务会议、文 化旅游、生态旅游、观光旅游、宗教 旅游、保健疗养、山地运动、水上运 动与游乐等为主题的旅游产业； 商业发展尚不完善，中高档住宿地点、 体现当地特色的晚间娱乐项目比较缺乏 ，难吸引旅游人群长时间逗留 政策发展方向 苏州市乡村旅游发展总体规划中指出：苏州的乡村游可按三大乡村旅游带进行发 展,即西部环太湖、中部湖荡、北部沿江三大乡村旅游带让游客们能在苏州乡村实现真 正的“绿色度假” ； 其中:西部环太湖生态文化休闲乡村旅游带,以苏州太湖国家旅游度假区为中心, 联合苏州新区、吴中区、吴江市沿太湖地带,在严格保护太湖水质和生态环境的基础上, 大力发展滨湖湿地观光、太湖文化体验、乡村休闲度假等产品； 年，中国特有的“黄金周”长假制度可能取消，取而代之的是，国家强制实 行带薪年假，增加传统节日为法定假日； 带薪休假将写入劳动法，一年天为固定带薪休假期，每工作一年增加一天，最多为 天 从政府到地方都在鼓励大范围普及民众的度假生活 房地产供销状况 联排别墅及度假公寓产品的供应量逐年增加， 太湖地区产品种类逐渐丰富 土地供应状况 土地供应状况 土地供应逐年增长，低密度土地供应受到限制，中高密度地块大幅增长 各大湖区宏观情况比较 湖区太湖淀山湖阳澄湖千岛湖 水域面积 （平方公里） 145962119573 开发时间1992 197919951995 旅游人次 （万人） 520.96 248450 119.7 旅游收入 （亿元） 43.111.5 34.710.5 配套建设状况 太湖明珠乐园、桥岛 公园、叶山岛俱乐部 、新世纪俱乐部、蒯 鲁班园等旅游项目及 太湖明珠酒店、垂钓 中心、水殿风来茶酒 楼、夏威夷泳场、涵 村坞度假村、贵都度 假村、水星海事游艇 俱乐部，文化论坛 、 体育公园、太湖水底 世界 大观园游览区，国际高尔 夫球乡村俱乐部、多功能 的水上运动场 ，上海市青 少年野营基地；不少度假 村及宾馆 、福克游艇俱乐 部、餐厅、疗养院、钓鱼 场等旅游景点和服务、娱 乐场 所。 大上海高尔夫俱乐部、 阳澄湖水上风情园、彩 弹射击中心、垂钓中 心，威尼斯度假村等 临湖公园、自然游泳场、 狩猎场 、千岛湖假日饭店 、游艇俱乐部、温馨岛、 祥狮保龄球俱乐部、千岛 湖海外海大酒店、千岛湖 阳光大酒店 、住伯爵号游 轮 等 不管是自然条件还是旅游业发展，太湖都具有绝对优势 各大湖区房地产发展比较 太湖阳澄湖东淀山湖千岛湖 供应面积（万方）26.632.643.938.7 销售面积（万方）20.912.319.521.5 销售比78.6%37.7%44.4%55.6% 太湖房地产市场还存在很大的需求空间 区域市场分析结论 太湖已具备了打造长三角地区短线生态 度假游的品牌优势与配套支撑 环太湖地区综合度假产品分布示意图（2007年） 托斯卡纳 太湖水云间 星城铭座 西山假日湾 洞庭明月湾 别墅、酒店、公 寓综合 中信太湖城 太湖温泉1858 酒店公寓 基本信息 板块项目名称 建筑 面积 容积 率 项目定位社区规划建筑风格核心卖点 胥口星城铭座6.30.98镇区度假投资性公 寓产品 规划酒店式公寓、 中央泰式园林、中 心商业等 现代简约 太湖概念、低总价 、复式户型 太湖水云间102镇区度假养老型综 合社区 多层、小高层公寓 、叠加联排别墅、 水云间酒店 现代简约太湖概念、低总价 太湖 核心 区 太湖温泉 1858 13 0.3- 1.25 苏州乃至长三角地 区第一个真正意义 上的综合性纯度假 休闲社区 5星级休闲度假酒 店，中式温泉庭院 联排、三星级产权 式酒店、叠加别墅 ；高级别墅区和水 上运动项目。 中式江南水乡特色 温泉直接入户、综 合型纯度假社区 中信太湖城681.2 全国甚至全世界高 级别的文化交流和 旅游度假胜地 整体规划包括文化 论坛、大型会议中 心、五星级宾馆、 酒店式公寓组团、 别墅组团、住宅社 区等； 苏州园林精华融合 现代中式建筑风格 文化论坛、高级别 度假胜地 西山洞庭明月湾1.61.25镇区综合度假社区由外及内分别排布 商铺、公寓、别墅 苏式田园风格 自然田园生态环境 、低总价 西山假日湾0.80.5镇区度假公寓产品 多层公寓、集中中 式园林、会所 现代简约 自然田园生态环境 、低总价 东山托斯卡纳12.21.2湖景度假养生社区休闲会所，景观走 廊 、多层公寓、 联排别墅 西班牙 太湖景观、低总价 、养生 规律结论 l主要集中在太湖周边镇区，规模较小，以低密度住宅区为主； l依托周边镇区的配套资源，以生态自然环境、便利生活配套打造休闲养生社区； l社区规划主要以公寓、别墅、配套商业为主要产品，公寓产品作为提升容积率的别墅社区中的附属 产品； l以现代简约为主要风格特征； l由于缺乏优越的自然景观条件和高档商业配套，难以打造高档的休闲度假养生社区，只能通过太湖 概念、低总价来吸引消费力有限的人群； l2007年太湖核心区出现了大规模综合社区，以中低密度为主； l利用绝佳景观和高档休闲配套，打造定位于长三角乃至全国的高级别度假社区； l酒店、商业街、温泉、别墅、公寓等产品种类丰富多样； l以体现苏州江南特色的风格为主； l以温泉、文化论坛等独特新颖的卖点吸引高档次度假人群。 太湖镇区以初级度假和低级养生社区为主，太湖核心区出现高档综合度假社区 托斯卡纳西山假日湾洞庭明月湾 中信太湖城 太湖温泉 1858 太湖水云天星城铭座 XX XXX 度假公寓 项目名 称 供应量上市时间售价 建筑类 型 酒店设施户型排布 户型面 积 配比 户型设 计 装修标准 太湖温 泉1858 投资型酒 店式公寓 224 2008年底 1万以 上 多层 五星级酒店 配套、四星 级酒店管理 酒店式布 局 55标房100% 酒店标 房设计 类似酒店， 全标全配， 装修标准未 定 中信太 湖城 度假型酒 店式公寓 240 2008上半 年 1万以 上 高层 超五星级酒 店配套、四 星级酒店管 理 L型排布， 全南户型 ，两梯 78户 70-80一 房 70% 不详 精装全配、 拎包入住、 装修标准 3000左右 100两房 30% 结论规律 主要的公寓产品都将于08年上市，总供应量约在500套； 以多层、高层为主要产品类型； 两梯多户，中信太湖城户型排布既考虑景观、又考虑朝向 、采光等，值得借鉴； 均有五星级酒店的配套，公寓基本都有四星级酒店的设施 及管理标准 目前酒店公寓标房、一房、两房均有供应，一房成为酒店 式公寓的主力产品； 装修标准实现全装全配，拎包入住，满足业主的度假享受 。 商业休闲设施 项目名称商业娱乐设施建面建面占比 太湖温泉1858 水上运动俱乐部、商业 水街、主题娱乐中心、 五星级温泉会所 78006% 中信太湖城商务办公区、文化论坛 、论坛广场、白金五星 级酒店、商业水街、文 化水街 600007.9% 规律结论 商业娱乐设施是度假社区的重点，其定位将 直接决定社区的档次和后期住宅类产品的销 售； 除了酒店、会所、商业街等必备的商业元素 外，水上运动、主题公园等提升品牌档次、 形成差异化的元素也相继出现； 占社区比例在78%左右； 客户群 项目名称客户定位消费价值观生活方式职业特征年龄家庭特征 太湖温泉 1858 定居于苏州、上海 的事业有成的社会 金领人士、企业私 营业主及公司股东 等； 有钱追求有品质的生 活，易被优雅的建筑 、有内涵的文化、高 品质的环境所打动。 对单价敏感度低，对 总价略有敏感； 度假是生活的一部分 ，也是身份的象征。 事业处于上升 期，高知、高 压、高收入 3040岁，家庭的 依赖还不是特别大 中信太湖 城 江浙沪一带事业有 成，追求品质生活 的高收入阶层 认同文化论坛和太湖 稀缺资源对地块价值 的无限提升 追求完全彻底放松的 度假生活，认为只有 这样才能更好的投入 到事业中 完成原始积累 ，事业相对稳 定 3550岁，老人已 年迈需要照顾，孩 子处于青少年期， 需要提供给他们好 的环境 结论规律 事业有成的社会上层人士是度假产品主要针对的客群； 如果总价在可接受范围内，产品如何打动人心是最主要的 ； 度假既可拓展人际关系又可提升休闲生活品质，成为推动 事业、家庭的重要因素， 目前太湖地区的高端度假公寓尚未大量上市 成交时间宗地编号地块座落用途容积率建筑面积楼面单价单位 胥口 2004-8-15苏地2004-G-26吴中区胥口镇专线公路北侧商业娱乐136136.4560宋刚 2007-1-19苏地2006-B-23号 胥口镇胥进路东侧、时进路 北侧 居住169630.41579 苏州尼盛国际投资 管理有限公司 2007-1-19苏地2006-B-24号胥口镇孙武路北侧、香泾路 东侧 居住19655.8 2795 苏州兴成房地产开 发有限公司 商业1.89655.8 2007-1-17苏地2006-G-68号 胥口镇专线公路北侧、绕城 高速出口处东侧 商业1.212458.41405蒋义兴 137536.8 西山 2005-9-10苏地2005-B-50吴中区西山镇金庭路南侧居住/商业146666.71050 苏州市吴中区西山 镇房