征地价格评估方法 主要内容 征地价格概述 征地价格测算方法 征地案例分析 农地价格因素修正测算法 征地案例比较测算法 年产值倍数测算法 农用地经济功能价值补偿 法 假设开发法 征地价格是实行按价征地时征地补偿标准的泛称, 是 被征土地价值的体现，也是征地单位给予失地农民的补偿。 目前关于征地价格有两种提法，即征地区片价与征地 区片综合地价。“征地区片价”来源于农用地估价规程 (TD/T1006一2003)。该规程规定，农用地征用区片价等 于基准地价与社会保障价格之和。而“征地区片综合地价” 来源于国务院关于深化改革严格土地管理的决定和国 土资源部发布的关于完善征地补偿安置制度的指导意 见， 征地区片价和征地区片综合地价的概念尽管说法 不同，但本质是一致的。 征地价格概述 征地区片综合地价是指在城镇行政区土地利 用总体规划确定建设用地范围内，依据地类、产值、 土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关 系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平 等因素，划分征地区片并采用农地价格因素修正、征 地案例比较和年产值倍数等多种方法测算的区片征地 综合补偿标准。征地区片价的实质是征地补偿标准， 不含地上附着物和青苗补偿费。 土地征用过程中发生的被征用土地的地上附 着物和青苗补偿费，各地差别较大，将按照实际情况 具体估价进行补偿。 征地价格概述 测算工作步骤： （一）确定测算范围 （二）划分征地区片 （三）测算区片综合地价 （四）对区片综合地价进行验证和调整 （五）测算结果听证 （六）确定征地区片价 征地区片价测算方法 （一）确定测算范围 征地区片是指一定范围内集体土地类别、产 值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、 土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民 最低生活保障水平等条件基本一致的，征地补 偿标准相同的区域。 征地区片价测算范围重点在土地利用总体规 划确定的城市、集镇建设用地、规模范围内， 但各地可以根据征地需要和实际情况扩展到更 大范围。 耕地保护区、法定生态保护区、其他规定的 特别保护区不在征地区片价测算的范围之内。 （二）征地区片划分方法 1.综合判定法 综合判定法是在村行政界线的基础上，根据经验 对行政村的基本情况进行判定，直接划分征地区片 的方法。 基本步骤： （1）在工作底图上，标出行政村界限。 （2）对相邻的行政村基本情况进行分析比较和判 断。 （3）对基本情况相似的行政村进行适当归并，形成 征地区片。 （4）绘制区片图，并对区片进行编号和面积量算， 编制区片情况表。 2.农用地级别调整法 农用地级别调整法是在村行政界线的基 础上，根据农用地级别界线并考虑其他相关 情况，适当调整划分征地区片的方法。农用 地级别调整法适用于有农地级别成果的地 区。 基本步骤： （1）在工作底图上，标出行政村界线； （2）准备相对应的农地级别图，并与工作底图相叠 加； （3）根据农地级别界线对行政村界线进行调整，形 成初步的区片界线； （4）选择主要因素对各行政村分析和判断，对初步 的区片界线进行修正，形成征地区片。 （5）绘制区片图，并对区片进行编号和面积量算， 编制区片情况表。 3.多因素综合评价法 多因素综合评价分区法是以村级行政区域为基本 单 元，选择地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕 地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民 最低生活保障水平等影响征地补偿标准的主要因素，建 立评价指标体系，确定每一个基本单元的综合分值，然 后，在综合分值相近的单元进行归并和调整，划定区 片。 基本步骤： 土地征用补偿区片综合价格影响 因素和因子的选择。在参考以往城镇土地 分等定级的经验和广泛听取各方面意见的 基础上，经过专家打分和运用特尔菲法对 各种因素和因子的筛选，构建出土地征用 补偿区片的划分因素和因子评价体系。 土地征用补偿区片的划分因素和因子评价分值的计 算。土地征用补偿区片的划分因素和因子评价，一 般采取 100 分制分值量化的方法来衡量其作用和 影响。每一个土地征用补偿区片的划分因素的综合 作用分值按照下列 公式： 区片的确定 在运用多因素综合评价方法得出的土地征用 补 偿区片的多因素综合评价单元的综合分值的空间 分布频率直方图的基础上，按照同一区片的单元 综合作用分值相似性最大，不同区片的单元综合 作用分值差异明显，区片界线应当位地指标特征 值变化梯度最大处的原理，得出土地征用补偿区 片划分的结果。 1.农地价格因素修正测算法 农地价格因素修正测算法，是指以农地价格为基础，同时考虑影 响 征地补偿的有关因素，修正确定征地区片补偿费的方法。 基本公式： 式中， （三）测算征地区片价 具体测算步骤 （1）计算区片内的农地价格 已经根据农用地估价规程完成农用地基准地 价测算的地区，参照农用地基准地价确定区片的农 地价格。没有完成基准地价测算的地区，可以采用 收益还原法、市场比较法等地价评估方法确定。具 体方法参照农用地估价规程的有关规定。 （2）确定修正因素和系数 修正因素主要考虑土地区位、人均耕地数 量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民 最低生活保障水平。 采用综合评分法确定因素的修正系数。因素修 正幅度大小要适当，并根据当地实际情况确定。修 正系数最小为零，并以零为基础向上修正。修正系 数参照下面的方法确定。 土地区位：将测算范围内的区片，根据距离市 中心的距离划分档次并确定修正系数。距离越近， 档次越高，修正系数越大。 人均耕地数量：将测算范围的各区片的人均占 有耕地面积进行比较，分为不同档次并确定修正系 数。人均占有耕地面积越小，档次越高，修正系数 越大。 土地供求关系：将测算范围的各区片一定时间 段的土地征用数量进行比较，划分为不同档次并确 定修正系数。土地征用数量越多，档次越高，修正 系数越大。 当地经济发展水平：将测算范围的各区片一定 时间段的经济收入水平进行比较，划分为不同档次 并确定修正系数。经济收入水平越高，档次越高， 修正系数越大。 生活保障水平：将测算范围的各区片一定时间 段的生活保障水平进行比较，划分为不同档次并确 定修正系数。生活保障水平越高，档次越高，修正 系数越大。 （3）计算征地区片价 将各区片的农地价格和所对应的修正系数代入上 面公式中，计算得到各区片的征地价格。 2.征地案例比较测算法 征地案例测算法是将区片看作一个评估对 象，根据本区片和其他可比区片征地案例的实际补 偿标准，通过比较修正得到征地区片价的方法。 基本公式： 式中： 具体测算步骤： （1）选择征地案例 需要选择3个以上有代表性的征地案例。选择的 案例应该是近3年之内发生的，并发生在本区片或 其他可比区片的项目。征地案例的选择要注意到项 目的不同类别。 （2）统一可比内涵 征地案例的可比内涵要与征地区片价的设定内涵 一致。主要是指在对案例进行整理时，要将青苗补 偿费、附着作物补偿费和其他额外损失的补偿费用 等剔除出去。 （3）进行比较 对征地案例的比较修正应考虑区域因素、个别因素和 时间因素等。 区域因素是指区片所在地区的自然条件与社会、经 济、 行政等因素相结合所产生的地区特性，并对土地价格水 平产生影响的因素。区域因素包含的内容主要有区片的 位置、交通状况、区域环境条件、城市规划、土地使用 限制、区域农业发展程度。 个别因素是指构成区片的个别特性并对其补偿费用产 生影响的因素。主要包括土地类型、地形、地质、人均 耕地、收入水平、和征地项目类型。 时间因素修正是指根据征地案例费用发生的日期对补偿 费用进行调整。 （4）计算征地区片价 通过案例比较，编制比较修正系数表，代入公 式中，计算各区片比较价。在区片比较价的基础 上，采用简单平均、加权平均等方法将3个案例 的结果进行平均处理，得到各征地区片价。 3.年产值倍数测算法 年产值倍数测算法是以土地年产值为基础，按 照一定倍数测算征地区片价的方法。征地区片价等 于土地补偿费和安置补助费之和。其中，土地补偿 费和安置补偿费按照土地综合年产值的倍数计算。 公式： 式中： 具体测算步骤： （1）确定区片土地年产值 区片土地年产值依据统一年产值标准或者通过调查 前3年平均产值确定。 （2）确定土地补偿倍数和安置补助倍数 土地补偿费和安置补助费的统一年产值倍数，应 按照被征地农民生活水平不降低的原则，在法律规 定范围内确定； 按法定的统一年产值倍数计算的征地补偿安置费 用，不能使被征地农民保持原有生活水平，不足以 支付因征地而导致无地农民社会保障费用的，经省 级人民政府批准应当提高倍数。 补偿费和安置补助费合计按30倍计算，尚不足以 使被征地农民保持原有生活水平的，由当地人民政 府统筹安排，从国有土地有偿使用收益中划出一定 比例给予补贴。 经依法批准占用基本农田的，征地补偿按当地人 民政府公布的最高补偿标准执行。 制定了统一补偿倍数的地方采用统一补偿倍数。 （3）计算征地区片价 将各区片土地年产值、土地补偿倍数和安置补 助费倍数代入公式中，计算得到各征地区片价。 4.农用地经济功能价值补偿法 农村集体土地,对于农民无非具有以下功能:农 地经济收益价值功能、农地就业保障价值功能、 农地养老保障价值功能。 （1）农地经济收益功能价格测算 （2）农地就业保障价值功能价格测算 （3）农用地养老保障功能价格测算 （1）农地经济收益功能价格测算 由于土地生产潜力的无限性,土地收益是一种恒 久的收益流,农民土地被征收后,这种收益流的归属 发生转移,那么就应该对未来一定年期的收益总和进 行补偿,而土地的经济来源功能价格则表现为未来若 干年的土地收益的现值之和,农用地的所有权价格即 为未来无限年期内土地收益的现值之和。 通常计算土地收益的现值之和,可以采用收 益还原法计算,将农地农用的未来预期年净收益折现 的方法计算,考虑土地使用年期的收益还原法计算公 式如下: P为农用地经济来源功能价格； a为农用地未来预期年净收益; b为农用地年净收益每年递增的幅度; r为农用地还原利率; n为土地使用年限。 当n为无限年期的情况下,其计算公式为： 式中各字母含义同上。 （2）农地就业保障价值功能价格测算 土地是大多数农民的就业岗位,一旦失去土地,农民将 面临着失业,相当于城镇居民失业,所以农村土地提供就 业机会的功能价格也就相当于失业保险价格。 由于城镇失业保险金的领取期限最长为24个月,24 个 月之后如果仍未找到工作则转为领取最低生活保障金。 因为农民从未交过失业保险金,所以我们假设农民从失 业到退休一直领取最低生活保障金的办法来计算,计算 公式如下： 公式： 式中： （3）农地养老保障价值功能价格测算 社会保障功能价格是指农民失去土地后, 获得的养老保障等生活保障和接受教育等应 获得的补偿。根据农用地估价规程的有 关规定,结合当地实际情况,根据当地经济发 展水平、社会保障保险状况、农村人口状况 及人均耕地水平进行评估,具体步骤如下： 测算各年龄组人均社会保障价格 计算人均社会保障价 计算单位面积农用地社会保障价格 测算各年龄组人均社会保障价格 计算人均社会保障价 公式： 计算单位面积农用地社会保障价格 公式： 5.假设开发法 用假设开发法测算征地区片价时，征地区片价 等于开发后土地价格扣除基础设施投资费用、国家 所有权收益和其它相关费用(投资利息、相关税费等 )。这种方法其实是土地估价方法中成本逼近法的逆 用，征地区片价也即土地取得费。公式为： （四）对区片综合地价进行验证和调整 对区片综合地价进行验证和调整的目的 是保证征地区片价测算结果能够与现行征地补 偿标准相衔接，保证被征地农民原有生活水平 不下降。 对区片综合地价进行验证和调整时，要求 对现有征地补偿标准、农民生活水平和经济收 入水平进行全面的调查，切实保证区片综合地 价测算结果能够满足被征地农民的生产、生活 和长远发展的需要。 （五）测算结果听证 征地区片价的确定和实施具有较强的政策性， 涉及到多方的利益，特别是被征地集体、农