第一章 申报单位及项目概况第一节 项目申报单位概况一、项目名称微山湖汽车文化产业园二、项目承办单位微山县城市建设综合开发第二公司三、申请报告编制单位泰安市工程咨询院资格等级：甲级证书编号：工咨甲11820070041发证机关：国家发展和改革委员会四、申请报告编制依据1、国家发展和改革委员会、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；2、国家及省、市有关政策、法规文件；3、中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；4、国家发展和改革委员会2011年9号令发布实行的产业结构调整指导目录(2011年本)；5、“十二五”现代服务业规划；6、国务院办公厅2009年公布的汽车产业调整和振兴规划；7、中华人民共和国国家发展和改革委员会令2014年第8号汽车产业发展政策；8、商业建筑设计规范；9、微山县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；10、微山县城市总体规划（2009-2030年）；11、项目承办单位提供的有关数据、资料。五、项目单位概况微山县城市建设综合开发第二公司，是一家专业的房地产开发公司，主要经营商品房组建与销售。于1993年12月27日在微山县工商局登记注册，法定代表人卜庆峰，公司注册资本1000（万元），集体经济所有制企业。公司位于微山县夏镇城后路，在职员工60名，其中有职称工程、经济、财务、销售等技术人员20人。我们有最好的产品和专业的销售和技术团队。公司发展壮大的22年里，在夏镇党委、政府的领导下，始终坚持以市场为导向，实施控制开发总量，提升开发质量的理念，先后开发建设了商业大街、金城小区、金源小区、新世纪贸易城、金盛佳苑等一大批商业、住宅小区，累计完成开发面积30万平方米，利税2500万元。第二节 项目概况一、项目建设的背景（一）微山县概况微山县位于素有“日出斗金”之称的微山湖地区，是山东省农、渔湖业重点开发区之一，境内水域辽阔，岛屿点缀，芦滩广袤，名胜古迹众多。微山南北长120公里，东西宽830公里，总面积1779.8平方公里。全境东依邹滕丘陵，西临苏北平原，四面为陆，中间为微山、昭阳、独山、南阳四湖，统称南四湖，是我国北方最大淡水湖泊，面积1266平方公里。夏秋之交，10万亩荷花应时竞放，蔚为壮观，堪称世界之最，有“中国荷都”的美誉。京杭大运河从湖中穿过，历史上的运河四大名镇微山占了两个，分别是夏镇和南阳。微山以秀丽的湖光山色，被辟为山东省省级风景区。微山县是我国古代人类活动较为集中的地区之一。欢城尹洼出土文物证明，远在五、六千年前就有人类在此活动。县境北部有仲子庙、伏羲庙、伏羲陵等名胜古迹。历史记载，今县境内曾设置过5个诸侯封国、2个郡、5个县。宋元明清时期，今县境北部地区属今鱼台、济宁、邹城；南部地区属滕州、峰城和江苏沛县、铜山县，成为两省七县交界之地。抗日战争时期微山湖区先后成立了“抗日义勇总队”第一支队第一中队、铁道游击队、运河支队、微山湖大队。1944年10月邹西、滕西合并建立枭山县（先后驻鲁桥、石墙、大坞），今县境北部属枭山县辖，南部属沛县、沛铜、沛滕边县。1944年7月沛滕边县改称临城县驻夏镇，辖9区。中华人民共和国成立后，今县境属苏鲁两省8县所辖。1949年12月，成立中共湖区工委和湖区办事处，辖徐州、微山、昭阳、南阳四个湖区及沿湖部分村庄，设五个区一个镇，为便于湖区的统一管理与建设，政务院于1953年8月22日批准建立微山县，将江苏沛县、山东嘉祥、鱼台、枭山、薛城、峄县六个县的四个镇302个村庄划归微山县。1956年3月撇销枭山县、薛城县，将县所辖21个乡划归微山县。同年5月至9月，再次调整区划，一部分村庄划归徐州市、滕县，从峄县、嘉样、济宁划来一部分村庄。1984年初再将江苏省沛县的西平、赵庙等14个村划入，逐渐形成了目前的建制。微山县政府所在地为夏镇。全县现辖2个街道、6个镇、7个乡，有565个行政村、5个居委会。微山地下矿藏资源十分丰富，其中以煤炭和稀土最具代表性。县境内地下煤炭储量为37.89亿吨，不仅含量大，而且质量好。2004年境内煤炭产量1344万吨。郗山稀土矿是目前国内发现的唯一典型氟、碳、铈、镧矿，具有杂质成分少，冶炼工艺简单等优点，初步查明储量（C级）为1275万吨，品位3.25%。微山县种植资源和水产资源也十分丰富。多数耕地土地肥沃，粮食和经济作物发展很快，现在已建成千亩良种培育基地和山东大白菜优良品种培育基地。微山湖资源量居全国大型湖泊之首，有鱼虾84种，水生植物74种，其中微山湖“四鼻孔鲤鱼”、“中华圆田螺”、莲籽、芡实、菱角等远近闻名。2014年微山县地区生产总值366.95亿元，比上年增长10.3%。其中，第一产业增加值39.29亿元，同比增长4.6%；第二产业增加值174.75亿元，同比增长10.3%；第三产业增加值152.91亿元，同比增长11.7%。三次产业结构比例由上年的10.9：49.0：40.1 调整为10.7:47.6:41.7。三次产业对GDP增长的贡献率分别为4.1%、52.0%、43.9%。全县居民消费价格累计上涨2.2%。其中，食品价格上涨5.3%，烟酒价格下降1.7%，衣着价格上涨1.4%，家庭设备用品及维修服务价格上涨0.6%，医疗保健和个人用品价格下降0.5 %，交通和通信价格下降0.1%，娱乐教育文化用品及服务价格上涨4.9%，居住价格上涨0.1%。（二）项目的提出自改革开放以来，我国经济增长快速，综合国力显著加强，人民群众生活质量得到大幅度改善，在满足物质产品要求的基础上，对物质文化产品的需求日益迫切，势必推动了服务业的发展和建设。国务院关于促进健康服务业发展的若干意见国发201340号中明确指出“服务业是国民经济的重要组成部分，服务业的发展水平是衡量现代社会经济发达程度的重要标志。我国正处于全面建设小康社会和工业化、城镇化、市场化、国际化加速发展时期，已初步具备支撑经济又好又快发展的诸多条件。加快发展服务业，提高服务业在三次产业结构中的比重，尽快使服务业成为国民经济的主导产业，是推进经济结构调整、加快转变经济增长方式的必由之路，是有效缓解能源资源短缺的瓶颈制约、提高资源利用效率的迫切需要，是适应对外开放新形势、实现综合国力整体跃升的有效途径。加快发展服务业，形成较为完备的服务业体系，提供满足人民群众物质文化生活需要的丰富产品，并成为吸纳城乡新增就业的主要渠道，也是解决民生问题、促进社会和谐、全面建设小康社会的内在要求。为此，必须从贯彻落实科学发展观和构建社会主义和谐社会战略思想的高度，把加快发展服务业作为一项重大而长期的战略任务抓紧抓好。”入世以来，我国汽车行业的迅猛发展，展现出一片欣欣向荣的繁荣景象，生产技术与国际接轨，国内外的强强联合，使中国的汽车品牌走向世界、遍及全国，形成了从生产到销售的链条式模式。我国2014年中国汽车产销数据，分别达到2372.29万辆和2349.19万辆，同比增长7.26%和6.86%，其中乘用车产销1991.98万辆和1970.06万辆，同比增长10.15%和9.89%；商用车产销380.31万辆和379.13万辆，同比下降5.69%和6.53%。全球排列第一位，跨入全球第五大生产国，各类品牌达到380种之多。集团式、集合化的企业，单一的产品不能满足消费者的需求，在具体的销售过程中，往往给消费者带来许多的不便，而综合服务则能不仅最大化的满足消费者的需求还能使企业的经营走向集约化，形成具有特色的企业文化交流场所。如汽车“4S”店就集销售与售后维护为一体，极大地方便了消费者。项目单位正是基于方便消费者，把销售品牌汽车、汽车售后服务、汽配产品销售综合为一体，形成综合、快捷具有销售、服务以及文化交流为一体的微山湖汽车文化产业园。微山县作为济宁市一个发达的县城，位于山东省的最南端，交通便利，经济发展快速，人民消费观念开放。为加快发展微山县现代服务业，经多方考察论证，决定在微山县建设微山湖汽车文化产业园。二、项目建设地点微山县商业街以东、微山湖大道以西、夏阳路以南。三、项目建设规模和建设内容该项目总用地面积236308平方米，其中建设用地面积187129平方米，城市道路用地面积49179平方米。规划总建筑面积161000平方米，其中汽车4S店及配套建筑面积142400平方米，商务中心建筑面积18600平方米。容积率0.86，绿地率6.0%，建筑密度40%。其中汽车4S店及配套建筑为2层建筑，商务中心（局部3层）为12层的高层建筑，同时购置维修设备、装卸设备、交易平台电子设备、实验设备以及办公设备等该项目主要是集整车销售、维修服务、零配件供应、信息反馈、汽车停放五位一体的微山湖汽车文化产业园。四、市场分析（一）汽车生产企业销售流通的几种模式通过多年的试验与摸索,我国主要汽车生产企业建立的销售流通体系几经变化与改进,就目前来看,我国主要汽车生产企业的销售流通体系大致可划分的三种模式:第一种是以地区销售代理为主的模式。这一模式的特点是:汽车生产企业(企业集团)建立自己的独资销售公司或合资公司,以这些公司作为销售的主要渠道来代理销售企业产品。上海汽车工业总公司生产的桑塔纳轿车,其销售体系采取这一模式,天津汽车工业集团有限公司的产品销售体系与此相类似。第二种是以联营、联合销售公司联销为主的模式。这一模式的特点是无需投入大量资金与汽车流通企业合资或建立自己的独资公司,而是生产企业提供厂名(商誉)、周转车,或在经销价格上给予优惠,与原流通企业组成联营、联合经销公司,联合销售厂家汽车。目前,一汽、东风汽车公司的汽车销售体系属于这一种模式。第三种是以特约经销公司专营为主的模式。这一模式的特点是生产企业与流通企业没有资金合作的关系,通过提供优惠的汽车经销价和货款结算方式,将流通企业确定为生产企业的特约经销公司。经营方式采取联合销售,这一模式以北京吉普汽车有限公司的销售流通体制为代表。除上述三种模式之外,上海通用汽车有限公司的销售网络采用“通用土星”的销售模式,即上海通用公司直接与各地的经销商打交道,取消中间的批发环节。从发展趋势来看,广州本田汽车公司、上海汽车工业销售总公司(桑车)、一汽集团公司均采用此种模式，这种模式也必将成为各主机厂销售的首选模式1、传统的销售流通模式：生产厂家销售流通到代理商，代理商销售给地区分销商，再经过零售商销售到直接顾客（最终顾客），其中代理商和地区分销商又可以被中间分销商所取代由其销售给零售商，而后由后者销售给最终用户从而完成整个销售链2、新兴的销售代理模式：汽车生产厂家直接在各个地区开设特许经销商，由特许经销商将产品销售给直接用户。从这两种模式来看，我国传统的销售流通模式由于流通层次过多，从而造成价格混乱，同时，流通成本过大。而新型的销售流通模式，由于中间层次少，流通成本相对下降，信息的传达也快，生产厂家更易于控制中间销售环节。（二）未来汽车生产企业销售体系演变的 1、以企业集团(生产企业)为主导的发展模式。关于今后我国汽车销售流通体系的发展模式,必须按照汽车工业产业政策精神,参考国际上成功经验与作法,以符合市场经济运行规律来建设现代化营销体系。中国汽车销售流通体系的基本框架,总的说应是按照汽车工业产业政策的要求,以汽车生产企业为中心建立“总分销商地区分销商零售顾客”的销售体制,其中典型模式有两种:一是企业集团建立统一的“集团销售公司(总分销商)地区分销商经销店”的销售网络;二是部分企业建立“企业销售部(总分销商)独立的地区分销商经销店”的销售网络。如下面所示:模式:该模式实质上是汽车企业集团的自销方式,即汽车集团内生产企业集团销售公司(总分销商)集团销售分公司(地区分销商)经销店的销售渠道。其中汽车企业集团销售公司负责包销集团内各汽车生产企业的