保利 西江月 营销推广方案 我们的 目 标 销售价格走高实现收益最大化销售价格走高实现收益最大化 实现项目快速销售实现项目快速销售 塑造项目高端形象，提高知名塑造项目高端形象，提高知名 度，为后续项目销售作铺垫度，为后续项目销售作铺垫 第一部分：市场概况 广州各区在售江景项目分析 保利康桥 220-320 4-5房 均价30000元/ 660960万 传统滨江东江景顶级豪宅客户 逸翠湾 88-289 2-4房 11000-28000元/ 96810万 荔湾区及海珠区的豪宅客户 光大上江 120-160 3-4房 14000-16000元/ 168256万 希望拥有江景的豪宅客户 天鹅湾 150-288 4-6房 16000元/ 240460万 希望拥有江景的豪宅客户 富力桃园 73-91 3-4房 均价12000元/ 72110万 火车站商圈服装、鞋业专 业市场的生意人 金域蓝湾 79-231 4房 9000-16000元/ 72360万 荔湾、白云区的生意人 恒大御景半岛 96-200 3-5房 7500-12000元/ 75250万 周边专业市场、佛山、南 海等地的生意人 保利108公馆 188-217 3-4房 均价28000元/ 526607万 珠江新城豪宅客户及 传统滨江东江景顶级豪宅客户 滨江1933 107-226 2-3房 20000-30000元/ 267520万 希望拥有江景的豪宅客户 博雅首府 198-385 3-5房 均价38000元/ 7521463万 珠江新城豪宅客户及 传统滨江东江景顶级豪宅客户 华标品峰 250-5603-5房 均价30000元/ 7501680万 传统滨江东江景顶级豪宅客户 兰亭御园 83-139 2-3房 均价14000元/ 116195万 希望拥有江景的豪宅客户 项目周边在售项目分析 和黄.逸翠湾 销售主推 和黄和黄逸翠湾现阶段销售的产品均为江景单位。逸翠湾现阶段销售的产品均为江景单位。 首推首推1212栋高层江景洋房单位，销售单价为栋高层江景洋房单位，销售单价为11000-2800011000-28000元元/ /。 2008-7-11开盘，首推 1.2号楼两栋，共400 套货量，开盘单价在 11000-28000元/ 户型：户型：88-10488-104两房两房 129-143129-143三房三房 283-289283-289四房四房 单价单价: 1100028000: 1100028000元元/ / ( (带带3000 3000 元元/ /装修）装修） 总价总价: 97810: 97810万元万元 和黄逸翠湾项目概况 项目规模：逸翠湾占地面积7.1万平方米，建筑面积42万平方米。该项目由8栋25-50层不等的 高层建筑组成，总住宅套数为1896套，首推400套。 地理位置：广州市荔湾区黄沙大道8号 交通配套：地铁一号线黄沙站上盖，地铁六号线 商业配套：小区内配有四层大型现代主题式购物商场“西城都荟” 社区配套：特设大型康体会所包括游泳池、健身房、儿童乐园、羽毛球场等设施。 开 发 商：和记黄埔地产（广州番禺）有限公司 荔湾核心区位 大型发展商品牌支持 完善生活及商业配套 优越地理位置 便利的交通环境 产品户型设计不实用 首推产品受高架路噪音和废气影响 项目劣势分析 项目优势分析 逸翠湾不同朝向价格走势分析 东南向的单位，景观望江景和园林，均价最高，幅度在17800-18500元/之间 西南向的单位，景观为江景和路景，价格幅度在14500-15000元/之间 西北向的单位，景观可望江景，价格幅度在12500-13300元/之间 东北向的单位，景观望园林，价格幅度在14300-16000元/之间 恒大御景半岛 户型户型: : 96-140 96-140 159-208159-208 三房三房 四房四房 单价单价: : 750011000750011000元元/ / ( (毛坯毛坯 ） 总价总价: :7525075250万元万元 销售主推 恒大御景半岛现阶段销售的产品均为江景单位。恒大御景半岛现阶段销售的产品均为江景单位。 全新二期全新二期5858栋高层江景洋房单位对外销售均价为栋高层江景洋房单位对外销售均价为75007500元元/ /（毛坯）起。（毛坯）起。 一期一期1414栋、栋、43454345栋余货销售均价为栋余货销售均价为10000120001000012000元元/ /（带（带35003500元元/ /装修）装修） 恒大御景半岛项目概况 项目规模：该项目占地 面积54万，总建筑面积100万；规划设计53栋高层洋房，346栋别 墅，共计约5650套单位。 地理位置：广州金沙洲大桥沿江北段（佛山市南海区里水镇草场村） 交通配套：公共交通配套缺乏，交通设施主要以小车和楼巴为主 商业配套：超市、商业街、酒店等等。 社区配套：社区内配备大型会所、小学、幼儿园等。 开 发 商：恒大地产集团 全一线江景大型社区 大型发展商品牌支持 较低的销售价格 交通配套不够完善 地处佛山南海片区 商业配套不够完善 产品外立面不能突现项目的高端形象 劣势分析 优势分析 恒大御景半岛不同朝向价格走势分析 恒大御景半岛产品分布为“”字型设计，朝向只有南向 和东向区分，全部单位都能望江和中心园林。 南向的单位，景观望江景和园林，均价在11000元/左右 东向的单位，景观为江景和园林，均价在7700元/左右 恒大御景半岛江景线比 较长，所有产品均能望江和 小区园林单位，但是离江景 有一段距离。 万科金域蓝湾 A 3 A 3 栋户型栋户型: : 79 79 92-9592-95 两房两房 三房三房 单价单价: :900090001100011000元元/ / C 2 C 2 栋户型栋户型 : : 230230四房四房 单价单价: :15000150001600016000元元/ / 总价总价: :7236872368万元万元 销售主推 金域蓝湾现阶段主推金域蓝湾现阶段主推A3A3、C2C2栋高层洋房剩余单位，目前栋高层洋房剩余单位，目前A3A3栋剩余栋剩余 3232套，套，C2C2栋栋 剩余剩余2121套单位。别墅组团已推的产品剩余约套单位。别墅组团已推的产品剩余约2020多套。多套。 现阶段主 推A3栋 现推别墅 组团剩余 约20多套 C2栋为望 江单位 金域蓝湾项目概况 项目规模：该项目占地 面积4万，总建筑面积100万；规划设计53栋高层洋房，346栋别 墅，共计约5650套单位。 地理位置：广州金沙洲滨江公园旁（金沙洲大桥北侧） 交通配套：地铁六号线；公交车：55、259、276、283、290 社区配套：社区内配备大型会所、小学、幼儿园等。 开 发 商：万科地产集团 大型江景社区 大型发展商品牌支持 高档次的装修标准 地处广州范围之内 周边商业配套完善 交通配套不够完善 产品外立面不能突现项目的高端形象 项目劣势分析 项目优势分析 金域蓝湾不同朝向价格走势分析 西南向的单位，景观望江景和园林，均价在16600元/左右 东向的单位，景观为江景和别墅，均价在16000元/左右 金域蓝湾目前江景洋房可售产 品不多，西南向单位能够欣赏小区 内部园林，所销售价格比东南向单 位要高。 富力桃园 户型户型: : 73-8373-83 90-9190-91 两房两房 三房三房 单价单价: :9500-110009500-11000元元/ / （带（带25002500元元/ /豪华装修）豪华装修） 总价总价: :7211072110万元万元 销售主推 富力桃园现阶段主推诺丁郡富力桃园现阶段主推诺丁郡E3E3栋及栋及E1E1、E2E2栋的剩余单位和全新江景单位栋的剩余单位和全新江景单位D8D8栋。栋。 E5E5栋销售时间未定。诺丁郡栋销售时间未定。诺丁郡D1-D3D1-D3、D5D5栋暂不销售。栋暂不销售。 现将现将E1E1、E2E2栋的剩余单位作为一口价单位进行销售栋的剩余单位作为一口价单位进行销售 诺丁郡D1-D3 、D5栋暂不销 售 诺丁郡E5栋 销售时间未 定 现阶段主推诺丁 郡E3栋及E1、 E2栋的剩余单位 现阶段主推诺丁 郡E3栋及E1、 E2栋的剩余单位 和全新D8栋单位 。 富力桃园项目概况 项目规模：该项目占地 面积14万，总建筑面积40万。 地理位置：环市西，西槎路直入500米（富力环市西苑桃园大桥入） 交通配套：多条公交线路通达广州各区 商业配套： 700米商业步行街，此外，大型超市上海联华超市、建设银行已经进驻，社区内还 配套生鲜市场、邮局、电信营业厅等。 社区配套：11000平米四层超大型豪华会所。2所幼儿园、一所小学、一所中学。 开 发 商：富力地产集团 成熟大型社区 大型发展商品牌支持 社区配套成熟 项目江景面不够宽阔 项目劣势分析 项目优势分析 富力桃园不同朝向价格走势分析 西南向的单位，景观望湖景，均价在11200元/左右 东南向的单位，景观为江景，均价11170元/左右 东向的单位，景观为江景，均价在10600元/左右 富力桃园江景洋房单位D8栋， 西南向单位能够欣赏到项目内部 园林景观，而且东南向单位江景 景观面不够开阔，所以西南向江 景单位销售价格比东南向单位要 高。 5月31日推出B、D栋5月31日推出B、D栋 城启天鹅湾 户型户型: : 151-165151-165 179-266179-266 230-288230-288 四房四房 五房五房 六房六房 单价单价: :16000-2000016000-20000元元/ / （毛坯）（毛坯） 总价总价: :242576242576万元万元 销售主推 现阶段主推现阶段主推B B栋和栋和D D栋单位共栋单位共180180套单位，套单位，A A、CC、E E栋暂不推出。其中栋暂不推出。其中D D栋整栋为栋整栋为 复式单位，复式单位，B B栋整栋为平层单位。栋整栋为平层单位。 城启天鹅湾项目概况 项目规模：项目占地53000平方米，总建筑面积15万平方米，总体规划由8栋高层单位组成，首 期为5栋31层的高层连体商住楼，二期为3栋30层高层连体商住楼。 地理位置：广州市海珠区革新路（金沙路内进右转） 交通配套：地铁近在咫尺、多条公交线路通达广州各处 商业配套：今日街市、家乐福购物中心、百佳新一城店；中国银行、工商银行、建设银行、农业 银行、商业银行； 开 发 商：城启地产集团 全一线江景大型社区 大型发展商品牌支持 城市中心核心区位 商业配套完善 产品难尾多年，客户有心理影响 户型面积过大 项目劣势分析 项目优势分析 天鹅湾不同朝向价格走势分析 南向的单位，景观望江景，均价在16900元/左右 西南向的单位，景观为江景，均价17400元/左右 南北向的单位，景观为江景，均价在16200元/左右 天鹅湾江景面开阔，西南向 单位江景景观能够大道270。 南北向单位夹在两栋楼之间，所 以西南向单位景观最好。 各大项项目一线线江景单单位销销售均价对对比分析 逸翠湾恒大御景半岛金域蓝湾富力桃园天鹅湾 17000元/10000元/16000元/11000元/17000元/ 价格建议： 综合市场上同类项目的一线江景资源单位的销售价格，我司建议项目 江景洋房的销售均价为12000元/ 第四部分 项目定位第四部分 项目定位 广州广州 新滨江岛岸新滨江岛岸 临水大宅临水大宅 定位理念： 把握滨江东沉