浅谈绿色饭店与可持续发展战略以北京威斯汀酒店为例1、相关定义1.1、星级酒店的概念 在 1988 年公布实施了中华人民共和国旅游涉外饭店星级标准,按照饭店的 建筑设备、饭店规模、服务质量、管理水平,将旅游饭店的等级共分五等,即一星、 二星、三星、四星、五星。随着我国饭店业发展的过程,旅游饭店星级的划分与 评定首次提出了在原有设定的五个星级基础上,在五星级饭店中,增加和包含一 个新的等级白金五星级。即一星级、二星级、三星级、四星级、五星级(含白 金五星级)。最低为一星级,最高为白金五星级。星级越高,表示旅游饭店的档次 越高19。 1.2、酒店式公寓的基本概念 酒店式公寓,意为”酒店式的服务,公寓式的管理”,是一种只做服务、没 有任何酒店经营的纯服务公寓。它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综 合套间的居住建筑,大厦提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管 理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住,又可以交由大厦以酒店的形式 出租,获得投资回报。 1.行业资讯.真正意义上的”酒店式公寓”: http:/www.022online.com/123/news/newscontent.aspx?id=56 天津大学硕士学位论文 酒店式公寓的建筑设计初探及其实例分析 - 7 - 因此,酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式,又吸收了信息 时代写字楼的特点,拥有良好的通讯条件,可针对性地提供秘书、信息、翻译等 商务服务,是一种综合性很强的物业管理概念,集住宅,酒店、会所等多种功能 于一体。 酒店式公寓的户型,从几十平方米到几百平方米不等。可以满足使用者的个 性化需求,在装修上统一为精装修,提供全套的家居设计和电器。对于不同户型 也有不同的格调,在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时,附属设施还 增加了银行、会所、小超市等其它项目。 在设计上,由于酒店式公寓项目的客户群大多是知名跨国企业高级员工、经 理、总裁等,因此他的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司 进行管理,这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑,可以为住客提供高档、 到位的各种服务。为住户提供了一个星级酒店的家,但收费比酒店便宜,主要适 于较长期逗留的客户租住。 酒店式公寓的位置最好在商务核心区,地段和区域直接决定酒店式公寓的投 资价值,好的区域,以北京为例,比如 CBD、中关村以及亚运村等区域都是比较 理想的投资区域。 1.3、低碳酒店概念界定 2.2.1 低碳酒店内涵2.2.1 低碳酒店内涵 目前,国内对低碳酒店的定义较为模糊,没有一个确切统一的概念,但是很多学者 都提出了自己对于低碳酒店的认识,比如曾丽婷(2011)将低碳酒店定义为在保证酒店 顾客消费水平不降低的前提下,将酒店经济增长与酒店碳排放脱钩作为经营目标的新型 管理理念与消费方式28。翁钢民、刘岩(2011)认为,低碳酒店是以环境保护与可持续 发展为理念,实行清洁生产、倡导低碳消费、节约资源和能源、保护生态环境,成为经 济效益、社会效益和生态效益”多赢”的酒店29。徐峰(2013)认为低碳酒店是以低 碳和可持续发展为理念,运营特点为低能耗、低污染、低排放,以实现酒店经济增长与 -8- 第 2 章 理论基础及概念界定 酒店碳排放脱钩为目标的新型酒店13。 综合以上观点,我认为低碳酒店应该包括三方面的内涵:第一,低碳酒店的建立是 一个持续性的过程,要保证减碳的可持续性,酒店应有足够的保障条件和措施使得在可 预见的未来保持低碳运营;第二,”低碳”概念贯穿酒店生产经营和管理全过程,不仅 要坚持节能减排、资源循环利用和低碳运营,还应该利用旅游行业服务功能和特点传播 低碳理念,服务社会;第三,衡量酒店低碳水平应该以量化指标作为初始门槛,以碳排 放单值作为指标依据,分阶段设立行业基准值,切实提高酒店业低碳化的整体水平。因 此,低碳酒店是以”低碳”理论为指导,将低碳经营渗透到酒店管理的各个方面,通过 技术手段控制酒店碳排放,并把降低二氧化碳排放量作为低碳发展的最终目标,做到酒 店的可持续发展。 1.4、酒店顾客体验的定义和特性 基于顾客体验的相关研究,酒店顾客体验是指顾客以酒店的设施、服务、 实物产品以及环境为依托,获得难以忘记和有价值的消费经历的过程(彭雪蓉, 2006)61。顾客体验本身具有一些特有的属性,但结合酒店业的特征,酒店顾 客消费具有享受性和文化性(吕建忠,2003;邹益民,2004);由于顾客的心理 需求、情绪和知识会随着环境的变化而发生变化都不同,即使在相同的环境下 不同顾客的感受也不尽相同(Berry,1980),因此具有异质性;重视互动性(王 佳欣、王妙,2005),良好的顾客体验需要顾客与酒店服务系统中的服务人员、 实体环境或自助服务技术的互动;人本性(曾武英,2003),酒店员工与顾客的 服务是投入感情的服务,通过无微不至的服务,满足顾客内心被关爱的需要, 体现了以人为本;酒店顾客的体验贯穿于消费前、消费中和消费后整个过程, 因此具有持续性(田苗苗,郑向敏,2006)96。 1.5、酒店成本相关概念 产品是产生成本的直接原因,进行系统的企业成本管理模式的研究必须对企业提供的产 品的特征有正确的认识。酒店作为服务型企业成本构成有其独特性。 a. 酒店产品特征 酒店作为一个为在旅途中的客人提供休息、餐饮、休闲等服务的休闲场所,在经济社会 中形成了行业规模。贡献的产品具有如下特征: (1)酒店提供的多是服务之类的无形产品,主观色彩比较浓重。酒店作为服务行业的载 体,多为顾客提供无形的服务产品,无法提供那些能给顾客鲜明直观感受特色的有形产品。 酒店服务的质量通常是凭顾客的主观感受来对酒店的服务做出评论,服务员主动帮助客人寄 存包裹,这也是帮助客人,给客人创造便利的行为,但客人对这种酒店服务的评价很大程度 上取决于服务员的服务态度和意识,而非企业创造的服务这项产品。然而,酒店服务的效率 和服务的热情往往是因人而异的,因为人与人的经历不同,经验不同,感受也不同,因此酒 店提供的服务质量的标准不好确定。 (2)产品价值具有瞬时性。很多企业特别是制造业会有存货存在,但酒店行业是服务型 行业,不会有存货,因而其产品具有瞬时性。如果产品不能在一定的时间出售,产品的价值 将会消失。 (3)产销同步。酒店产品具有产销同步的特性,产品一经生产就必须售出,没有剩余存 储和改进的空间,产品的质量也难以进行事前控制。客人通常对服务产生不满极少即时抱怨, 使得企业不能即时发现问题,而等到积怨已深,客人开始投诉时,问题已经很严重。所以, 对于服务产品的质量管理是很困难的,而酒店对于产品的质量多是建立在严格的管理体质、 服务人员的数量、管理人员的监督以及应对客人的技巧方面。 (4)酒店产品消费群体的交叉性。一般酒店包含前厅部、客房部、餐饮部、娱乐部等多 个部门,目标消费群却不完全相同,比如,餐饮部的客户 70%来自于酒店周边,目标客户群 比较明确,而客房部的客源 90%以上来自外地,且流动性比较大。但各部门之间又相互关联, 如客房入驻率的大小将影响到酒店其它各部门的营业额。 b. 酒店成本构成 从广义上来讲,酒店的成本包括营业的成本和费用。在经营过程中酒店的成本主要有以 17 下几项: (1)前期成本。酒店前期成本主要与酒店选址、固定资产投入有关。酒店选址对酒店的 长期发展是一个至关重要的起点,将影响酒店生产经营活动中价值链中价值的每一个环节。 酒店选址一方面考虑的是租金成本和人工成本,另一方面考虑的是酒店的消费市场。如”锦 江之星”在选址上偏向于交通便利,客流量大的主干道,迎合广大的市场需求,降低了营销 费用和大量因为交通运输产生的费用。酒店前期的投入中,固定资产投入占得比重最大,主 要包括土地使用费、房地产成本、店内设备投入。例如,如家通常选择居民区,租用居民楼 或者废旧厂房,通过改建自用,以降低固定资产投入,降低成本。 (2)运营成本。经营成本指酒店在经营过程中的各项经营业务耗费,一部分是为顾客提 供服务而产生的各种原材料的成本,例如餐饮部门的原材料,酒水,烟草等成本等;另一部 分是经营费用。经营费用指经营部门在经营酒店过程中发生的各项耗费,其包括营业部门人 员的基本工资、低值易耗品摊销、广告费、福利、营业费用等;还有就是管理费用。管理费 用指酒店在经营过程中管理部门产生的各种费用,其包括管理人员基本工资、酒店的租金、 燃气费、水电费、固定资产折旧费等。 因为目前针对酒店成本管理的理论研究还没有一个系统的评述,因而以上的成本只针对 酒店日常活动产生的耗费。 1.6、定义 城市空间受到了与城市相关的各个方面因素的影响,从气候,地理到人文, 城市功能等。在诸多影响因素中,有些因素表现出更大的影响力,直接控制某 一城市空间的定位与发展。这类影响因素就是本节所要谈到的控制因素。 一般来说,站点周边的城市空间定位与该地区所承载的功能属性有直接紧 密的关系。后者的不同与改变会使得城市空间发生根本的变化。对于轨道交通 站点周边的城市空间,也是同样的道理。轨道交通站周边 TOD 地区的功能属性 的不同会对其空间设计产生直接而具有控制作用的影响。 所谓功能属性,指的是某地区在其城市规划中所分配的主要城市功能,比 77 如城市商业区,居住区,办公区等等。轨道交通站周边 TOD 地区不同的功能属 性直接控制其空间追求的服务目标,对空间形态有重大影响。比如,北京西单 地铁站周边地区的功能属性被定位为北京的核心商业区。人们一提起西单,就 自然而然的想到了大悦城,西单商场等商业娱乐设施与建筑空间。但实际上, 西单站周边 TOD 地区除了商业区外,还有所占比例也很大的居住区与办公区, 可对于不居住在此的人们而言,后者在他们脑海中毫无认知。并且,此地区的 规划设计也都围绕着商业属性来建设,比如喧闹而立体的商业街巷,延续到居 住区的商业气氛等等。由此可见,商业功能属性对于西单站周边城市空间定位 的控制性作用。 图 4.1 左图 西单站地区商业空间与其他空间比例 资料来源:笔者自绘 图 4.2 右图 西单站地区立体商业街空间 资料来源:笔者自摄 除了商业型这样的城市功能属性会对城市空间产生决定性影响外,有些非 功能属性的特殊元素也会对城市空间产生控制性作用。在北京,最为典型的就 是城市封闭环路这一交通系统城市元素。这是因为城市环路本身对空间隔离性 大,而同时诸多北京轨道线路是沿着环路修建发展的。比如地铁 2 号线,10 号 线,未来的 14 号线,9 号线等等都是沿着二,三,四环修建的,其站点周边空 间必然受到环路的影响。而这种为了应对小汽车发展模式下城市”摊大饼”蔓 延开发而建立起来的城市快速环路尺度规模巨大,高架路或者车行地下道频繁 连续,车流速度极快以及封闭性(不让步行者进入或穿越)。西直门站 TOD 地 区中,高架的二环路占据了核心站点区(包括商业与交通站),算上地面辅道 在最宽处共达到 80 余米。同时,穿梭的高架车行道直接阻碍了城市视觉的延续 性。人们只能通过不安全的车行道或者麻烦的地下通道来回于由二环分隔的不 同街区之间。 78 图 4.3 西直门站地区 二环路对城市空间的影响 资料来源:笔者自绘 因此,就北京而言,其城市中某轨道交通站周边地区的空间控制因素就是 指能从根本上影响该地区的城市空间及其形态的城市功能属性与城市环路,比 如西单站地区的商业属性与西直门站区的二环路都分别是这两者的城市空间控 制因素。 1.7、北京城乡结合部概念与地域范围 城乡结合部主要是指介于城市与乡村之间的第三种类型,它的产生主要是由于中国 特有的土地二元制度、户籍管理制度。它有城市以及乡村两种”属性”,所以在一定程 度上并不等同于我们平时所说的郊区或者农村。由于大量流动人员选择”落脚”在城乡 结合部地区,使其人口密度较高、人口异质化较强;有些地区城乡结合部还保留有农业 生产,然而农业生产已经不作为最