综合性地产项目可行性报告编写指引 目录 第一部分 项目概况 第二部分 项目出让条件(项目取得方式) 第三部分 市场分析 第四部分 规划设计初步分析 第五部分 工程开发计划及项目租售计划 第六部分 项目投资估算和资金筹措计划 第七部分 项目财务分析 第八部分 风险分析 第九部分 SWOT分析 第十部分 结论与建议 第十一部分 编写要点总结 2 第一部分项目概况 一、基本情况 宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经 济开发区、商贸金融区等）的地理位置； 项目区域未来规划简要描述（项目所处区域 未来发展定位）； 四至范围； 土地性质（商业、办公、酒店等）； 规划设计条件（总占地面积、净用地面积、 容积率、限高、公建配套、建筑密度、绿化率、其他 ）； 项目权属状况（合作项目包含此部分内容， 包括项目权属，剩余土地使用年限、项目抵押情况等 ）。 报告内容分析 3 第一部分项目概况 附图： 项目在该城市的区位图（标记出宗地区域位 置，与标志性市政设施、建筑物如市中心商圈、机场 等的相对位置，与主要中心区域办公/商务/政府的关 系）； 若项目在区县的还应另附上与主要城市的相 对位置图； 区域规划图； 平面地形图（标记红线及相关数据）。 报告内容分析 4 第一部分项目概况 二、宗地现状 项目地形地貌特征（坡度状况、水渠、较深 的沟壑（小峡谷）、池塘等，自然标高，与周边地势 比较）； 地上附着物情况（拆迁：包括具体居住人数 、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等， 并说明对拆迁及项目开发进度的影响；高压线、垃圾 处理厂、坟场、文物古迹等不利因素）； 地下情况（包括重要管线、地下电缆、暗渠 、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等）； 土地的完整性（有否市政代征地、市政绿化 带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地 ）； 地质情况（包括土地结构、承载力、地下水 位和抗震性要求）。 报告内容分析 5 第一部分项目概况 附图： 地形地貌图（地形较复杂的项目需附，以反 映宗地地形、山体、河流、沟壑等内容）； 地下状况图（包括地下管线、暗渠、电缆、 光缆等）； 项目现状照片（反映项目地形地貌、附着物 情况、重要影响因素等）； 如有，Google Earth 图（标记项目大致红 线）。 报告内容分析 6 第一部分项目概况 三、项目综合定位 结合地块基本情况分析，对项目的总体定位 做阐述，并对各类型物业的布局、体量及产品比例、 高、中、低的档次进行简要分析。 四、规划技术指标 各类型物业分项的规划设计条件（占地面积 、容积率、地上、地下建筑面积、地上、地下车位数 量、限高、建筑密度、绿化率、其他等）。 (如果项目简单，项目综合定位可以与规划技术指标合并拟写 ) 报告内容分析 7 第一部分项目概况 规划技术指标表 报告内容分析 1.项目1.合计1.一期1.二期1.三期1.单位 1.占地面积1. 1. 1. 1. 1.平方米 1.亩1. 1. 1. 1. 1.亩 1.容积率1. 1. 1. 1. 1. 1.总建筑面积1. 1. 1. 1. 1.平方米 1.地上建筑面积1. 1. 1. 1. 1.平方米 1.商业面积1. 1. 1. 1. 1.平方米 1.办公面积1. 1. 1. 1. 1.平方米 1.酒店面积1. 1. 1. 1. 1.平方米 1.公建面积1. 1. 1. 1. 1.平方米 1.其他面积1. 1. 1. 1. 1.平方米 1.地下建筑面积1. 1. 1. 1. 1.平方米 1.总车位数1. 1. 1. 1. 1.个 1.地下车位数1. 1. 1. 1. 1.个 8 第一部分项目概况 五、项目周边配套 （一）周边步行范围内的社区配套 交通状况 公交系统情况，包括主要线路、行车区间， 站点位置等； 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发 展商自己解决； 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地 铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程； 大型购物中心、主要商业，高档写字楼等； 文化、体育、娱乐设施； 公园； 其他。 报告内容分析 9 第一部分项目概况 附图： 交通状况示意图（包括现有和未来规划的城 市公共交通和快速捷运系统）； 生活设施分布图，具体位置、距离。 （二）宗地周边步行范围外但可辐射范围内 主要社区配套现状 报告内容分析 10 第一部分项目概况 六、项目周边环境 治安情况 空气状况 噪声情况 污染情况（化工厂、河流湖泊污染等） 危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产 或仓储基地等） 周边景观 风水情况 近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、 工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。 其他 （根据个案特性描述，没有的可以不写） 报告内容分析 11 第一部分项目概况 七、大市政配套 道路现状及规划发展 包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地 的关系（影响）。 供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。 污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施 时间。 通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位 置、距宗地距离、涉及线路成本等。 永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、 距宗地距离、涉及线路成本等。 燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接 口位置。 供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗 地距离、接口位置。 附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位 置，及未来规划扩容和增加的情况。 报告内容分析 12 报告内容分析 第二部分 项目出让条件(项目取得方式) 一、招拍挂项目取得方式（上海范本） 1、出让方式及报名条件 招标/拍卖/挂牌 时间 竞买/投标人资格 报名条件 2、出让程序 招投标的注明招投标时间安排、程序、投标人资格要 求、评分标准等； 拍卖/挂牌出让的竞价规则或者招投标规则如果与一般 情况有不一样的，要另做说明。 3、出让底价及付款方式 4、竞争对手分析 13 报告内容分析 第二部分 项目出让条件(项目取得方式) 二、 合作项目取得方式 1、合作方基本情况 合作方名称，主要股东投资情况，注册资本 ，成立时间、特殊背景等。 2、合作方式 一次性买断：土地转让、公司转让； 合资合作：共同设立公司、股权收购、增资 控股、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分 利润等。 3、主要合作条件 土地转让价格、股权溢价收购价格、股权比 例、建筑面积或者利润分配比例等。 14 报告内容分析 第二部分 项目出让条件(项目取得方式) 4、风险评估 通过其他相关渠道了解项目背景资料：如土 地方转让的原因、曾经或正在洽谈的公司； 土地使用年限，闲置收回风险； 溢价转让不能提供正规税务发票导致的增值 税； 对分房、分收入承担营业税风险； 土地权属有无瑕疵，抵押或其他的法律纠纷 ； 土地方的信用； 付款进度及与土地手续的配合； 其他与合作方式相关的当地土地政策法律法 规。 15 报告内容分析 第三部分 市场分析商业物业 一、商业物业市场研究 1、整体市场分析 对市场的区域划分(该市的商业区分布情况) ，历史发展，做总的概括性归纳分析。 最好对相关主要业态能有分析。 2、供需情况分析 区域市场的供应量、成交量分析，主要为租 售、上市面积。全市或区域市场整体数据难以获得， 则根据项目周边同类物业的供应、成交进行累加。 16 报告内容分析 第三部分 市场分析商业物业 3、租金、售价、销售率、出租率分析 区域市场租金、售价、销售率、出租率走势 分析。 商业租金、售价的整体数据难以获得，则根 据项目周边同类物业的实际报价、成交价列表。 商业不同楼层、面积、品牌、路况的差异很 大，需区别对待。 出租率根据实际调查大致估算而得。 17 报告内容分析 第三部分 市场分析商业物业 4、周边商业地块成交情况 周边同用途地块的出让成交情况(地块面积、 容积率、建筑面积、规划用途、地价、楼板价、每亩 单价、竞得或受让单位、成交年月)，当前大致的开 发情况。 5、结论 对前述市场分析结合本项目土地的特征进行 总结。 18 报告内容分析 第三部分 市场分析商业物业 二、竞争项目分析 周边可供参考的竞争性物业的开发情况(供应 量、成交量、经营业态、租金、售价、销售率、出租 率)，物业的特征（楼高、层高、机电设备数量、品 牌、物业管理公司品质等），竞争性物业可供本项目 的参考借鉴之处。 三、商业部分SWOT 分析 （SWOT分析方法简介） 四、商业部分定位（案例） 1、客户定位：商业项目需对消费者进行分 析 2、产品定位：产品的档次及材料设备等 3、项目租售价格、出租率定位 19 报告内容分析 第三部分 市场分析写字楼 一、写字楼市场研究 1、整体市场分析 对市场的区域划分(该市的中央商务区或商业 区分布情况)，历史发展，做总的概括性归纳分析。 2、供需情况分析 区域市场的供应量、成交量分析，主要为租 售、上市面积。全市或区域市场整体数据难以获得， 则根据项目周边同类物业的供应、成交进行累加。 20 报告内容分析 第三部分 市场分析写字楼 3、租金、售价、销售率、出租率分析 区域市场租金、售价、销售率、出租率走势 分析。 写字楼租金、售价的整体数据难以获得，则 根据项目周边同类物业的实际报价、成交价列表。 出租率根据实际调查大致估算而得。 21 报告内容分析 第三部分 市场分析写字楼 4、周边办公地块成交情况 周边同用途地块的出让成交情况(地块面积、 容积率、建筑面积、规划用途、地价、楼板价、每亩 单价、竞得或受让单位、成交年月)，当前大致的开 发情况。 5、结论 对前述市场分析结合本项目土地的特征进行 总结。 22 报告内容分析 第三部分 市场分析写字楼 二、竞争项目分析 周边可供参考的竞争性物业的开发情况(供应 量、成交量、租金、售价、销售率、出租率)，物业 的特征（楼高、层高、机电设备数量、品牌、物业管 理公司等），竞争性物业可供本项目的参考借鉴之处 。 三、写字楼部分SWOT分析 四、写字楼部分定位 1、客户定位：办公项目需对承租客户群体 进行分析。 2、产品定位：产品的档次及材料设备等。 3、项目租售价格、出租率定位。 23 报告内容分析 第三部分 市场分析酒店 一、高星级酒店市场分析 1、整体市场分析 对市场的区域划分，历史发展，做总括性归 纳分析。 2、供需情况分析 全市四、五星级酒店市场的客房供应量分析( 酒店供应为同星级酒店客房数累加统计)，需求方面 指酒店入住客源做定性分析(酒店定量需求在入住率 中统计，可不在该部分体现)。 3、房价、入住率分析 估算标准间成交价格，淡旺季入住率估计。 24 报告内容分析 第三部分 市场分析酒店 4、周边酒店地块成交情况 周边同用途地块的出让成交情况(地块面积、 容积率、建筑面积、规划用途、地价、楼板价、每亩 单价、竞得或受让单位、成交年月)，当前大致的开 发情况。 5、结论 对前述市场分析结合本项目土地的特征进行 总结。 25 报告内容分析 第三部分 市场分析酒店 二、竞争项目分析 全市可供参考的竞争性物业的开发情况(建设 规模、客房供应量、房价、入住率)，物业的特征（ 楼高、层高、机电设备数量、品牌、酒店管理公司等 ），竞争性物业可供本项目的参考借鉴之处。 三、酒店部分SWOT 分析 四、酒店部分定位 1、客户定位：酒店项目需对入住客户群体 进行分析。 2、产品定位：产品的档次及材料设备等。 3、项目房价及入住率定位。 26 报告内容分析 第四部分 规划设计初步分析 一、规划设计的可行性分析 1、既定容积率、建筑密度和配套公建面积 时，进行初步设计方案的建筑排列。 2、容积率、面积分配比例等技术经济指标 不完全确定时，我司最理想的数据和基于本数据设计 的面积分布图、层数分布比例。 3、有强烈个性的地块（如山地、冲沟、水 系、地下熔岩、附着物、暗渠等）对规划设计的影响 程度及对应的设计思路。 4、周边自然环境和