营销策划部文件- 1 -盐城 A1 地块前期市场调研报告金国联置业业务部二零一零年四月目 录第一章 盐城市概况 .31.1 地理位置： .31.2 行政区域： .31.3 城市规划： .41.4 三大国家战略 .41.4.1 江苏沿海综合开发： .4 营销策划部文件- 2 -1.4.2 纳入长三角区域经济一体化发展城市经济发展状况： .41.4.3 淮海经济区： .51.5 城市发展趋势： .51.5.1 盐城将发展成为江苏沿海中心特大型城市： .51.5.2 盐城主城区发展方向： .61.5.3 城市建设时序控制原则： .61.5.4 城市建设重点： .71.6 城市经济发展状况 .71.6.1GDP 连年高速增长 .71.6.2 盐城 GDP 增长： .81.7 城市人口发展： .91.7.1 城市化进场加快： .91.7.2 盐城即将迈入百万人口时代： .9第二章 盐城房地产市场概况 .112.1 房地产市场特征： .122.1.1 2009 年盐城房地产市场特征 .122.2 盐城板块市场特征： .142.3 盐城城南板块市场概况： .152.3.1 城南规划范围及环境分析： .152.4 城南板块地产市场概况： .182.4.1A1 地块各项经济指标： .182.4.2 城南针对性楼盘分布图： .19 营销策划部文件- 3 -2.5 盐城商业中心商圈分布图： .192.5.1 城南商住物业类别情况： .202.5.2 竞争个案分析： .312.5.3 盐城商业地产市场总结： .34第一章 盐城市概况1.1 地理位置盐城，东临黄海，西接淮扬，南临通泰，北至连云港，是“京沪东线” 的重要节点， “北上海经济区”的重要成 员。1.2 行政区域 营销策划部文件- 4 -盐城分辖东台、大丰 2 个县级市和建湖、射阳、阜宁、滨海、响水 5 个县。市区下 设盐都、亭湖两个区和盐城开发区，人口约 815 万，市区面积 1862 平方公里。是江苏 省面积第一、人口第二的大市。1.3 城市规划根据盐城市城区最新的总体规划： 城东：开发区（汽车产业为主） 城北：工业区（机电配套等） 城中：老城区（区域配套成熟） 城南：新城区（城市发展方向）1.4 三大国家战略1.4.1 江苏沿海综合开发江苏七大港区，盐城占其四，海洋资源最为丰富。大丰港为一类开放口岸，海岸线占全省 3/5 以上，拥有江苏第二个国 际机场，一 类 营销策划部文件- 5 -开放口岸南洋国际机场。目前盐城市被确定为江苏三个沿海中心特大城市规划，而且身处江苏沿海区域中心。1.4.2 纳入长三角区域经济一体化发展 全面接轨上海、主动迎接上海辐射，是 盐城市委市政府总揽全局做出的一项重大战略决策。目前全市 10 多个省级开发区都与上海经济开发区对接，同时也是苏北 5 市中离长三角龙头城市上海最近的。 从地理位置和传统经济发展状况来看，盐城经济战略区为处于在上海经济圈的边缘。有丰富的农副业资源、土地资源、劳动力资源、水资源和优越的滩涂资源、生态资源，更有两个国家级自然保 护区为龙头的沿海滩涂自然风光旅游带；上海是盐城农副产品、劳动力输出和建筑业最重要的市场之一，盐城出口企业中相当一部分企业通过华交会等窗口把产品打向海外；1.4.3 淮海经济区城市 目前，淮海经济区发展规划即将上升为国家战略。 营销策划部文件- 6 -1.5 城市发展趋势1.5.1 盐城将发展成为江苏沿海中心特大城市世界工厂梯度转移：随着一线城市土地价格攀升，促使一些跨国企业将生产基地向二、三线 城市转移，作为江苏人口大市， 盐城资源丰富，这将为其迎来较大的发展空间。 营销策划部文件- 7 -1.5.2 盐城主城区发展方向盐城主城区发展关键词：“重点向南，逐步向西，推进河东，完善城中，改造城北”1.5.3 城市建设时序控制原则（1）城南片区的开发建设，服从于全市社会经济的发展，服从于城市政府对城市发展建设的整体把握，与其他片区的开发建设统筹兼顾、相互 协调。（2）确保重点，集中建设，边开发，边完善。前期开发为后续建设营造良好环境，形成城市开发建设良性互动局面。（3）充分利用城市建设现有基础和其他有利条件，在开发建设中，依次推进与“ 蛙跳”式发展相结合，不断创造城南片区开发建设的热点和吸引点。（4）运用市场机制经营城市土地，先期开发要注意储备适量好区位优质土地，待土地升值后再逐步投放市场，争取更多的城市建设资金。城市建设重点1.5.4 城市建设重点 优化