宝特龙综合商业叫心战略定位及产品建议报告 2011-06 区域解读 项目属性界定 市场场分析 战战略定位 产产品建议议 目录录 contents 区域解读读 城市空间站位 区域发发展方向 区域承载载功能 区域承载载使命 PART1 p区域解读 古冶区位于唐山市中部区域，属中部发展核心的重点发 展区域，唐山七大市域中心城市之一 城市空间站位 p古冶区属唐山六区之一，位于城市中 部区域。 p古冶区属唐山市两大发展核心的中部 发展核心，是唐山重点发展的市域中心 城市。 p区域解读 作为古冶区中心区位的金山新城，是古冶区“两区一镇” 发展战略的重点发展区域，也是古冶未来的核心区域 区域发展方向 金山新城 古冶区重点发展区域： 金山开发区、产业聚集区、范各庄镇 “两区一镇” 金山新城位于205国道北侧，规划占地6平方公 里，起步区3.6平方公里，是整个金山区的中心 位置。 p区域解读 以三大区域为发展方向，整体打造一个集居住、办公、 商贸、休闲、文化于一体的古冶新城区 区域承载功能 金 山 新 城 三 大 区 域 北部以商业广场、文化休闲为主 南部以市民中心、楼盘居所为主 中部以山体恢复、园林景观为主 办公 商贸 文化休闲 居住 五位五位五位五位 一体一体一体一体 p区域解读金山新城作为古冶三年大变样的头号工程，是古冶人的希 望之城，是推动古冶城市转型的重点战役 区域承载使命 推动古冶城市转型推动古冶城市转型改变古冶历史旧貌 古冶区把开发建设金山新城提高城市形象作为 推进城乡面貌三年大变样的头号工程。高起点 规划大手笔运作，兴全区之力精心打造这座 36万古冶人民的未来之城、希望之城。 产业结构偏重、基础建设滞后、功能分区混 杂等多种历史原因，造成古冶垃圾遍地、残 垣横陈、尘土飞扬，环境卫生长期以来得不 到彻底改善的不良城市形象。 希望之城，转型之役希望之城，转型之役 36万古冶人的希望之城，古冶城市转型的重点战役 位于双核之地 唐山中部发展核心上；古冶城市发展核心中 三区相佐，五位一体三区相佐，五位一体 南、北、中三大区域，整体打造集居住、办公、商贸、休闲、文化于一体的古冶新城区 项项目属性界定 基地分析 区域站位 区域功能 区域利好 道路交通 项目属性界定 PART2 p项目属性界定 本案地块属性具备打造商业产品的条件，且属政府参与的 商业区改造工程，将具有一定的政府引导优势 基地分析 p本案地块形状属狭长地 块，东西面宽较长且北侧 临街面较广，具有一定的 地块优势；东侧局部区域 进深较短，对产品打造具 有一定的限制性。 p本案属政府参与的区域 商业区改造工程，政府回 迁商业面积19176.32 。 本案 规划路 规 划 路 区政府 原205国道 项目指标 总用地 面积 67382.32 总建筑 面积 114179.24 容积率1.81 绿化率35% 本案属古冶区城市中心区位，地处金山新城片区的最南端 ，是古冶城市发展建设的前沿地带 区域站位 p项目属性界定 p本案位于金山新城的最南端 ，属金山新城发展的南部片区 p本案地处古冶区的城市中心区 域，属古冶区重点发展的金山新 城片区 南部片区定位居住功能为主导，是规划中未来金山新城 居住人口最为密集的区域，对本案具有一定的利好 区域功能 p项目属性界定 区政府 行 政 区 北部金融商贸区 中部森林公园区 南部 楼盘居住区 本案 本案所在区域占尽人和，机关事业单位众多，周边遍布 在建居住区，是未来人气旺盛之地，区域价值极高 区域利好 p项目属性界定 p本案北接新区政府广 场，仅百米相距，是政 府较为重视的项目之一 ； p本案紧邻新建行政中 心，是区域未来公务员 的集中地； p本案周边各住宅区已 启动，并已初具规模， 如：兴盛景悦蓝湾，金 山胜境，水韵花都等； 本案位于两条城市主干道交汇处，连接金山新城、唐 山市区之交通条件均非常便利，辐射范围较广 道路交通 p项目属性界定 永胜路 金山新城南北中轴线 唐山市政府 古冶新区政府 原205国道 连接市区的城市主干道 p本案位于两条城市主干道交汇处 ，交通条件便利 p金山新城南北中轴线水胜路直接 本案 p本案北至原205国道为唐山城市 主干道，直接唐山市区，距唐山市 政府29公里 本案北接两条城市主干道： p项目属性界定 城市新区，发展起步阶段 古冶城市发展建设的前沿 机关大道之区位 交通便利，辐射范围广 未来人气聚集地 。 位于城市发展前沿，具有极高区位价值与辐射力 的综合型潜力项目 市场场分析 土地市场 房地产市场 个案分析 市场小结 竞争环境分析 项目SWOT分析 PART3 p市场分析篇 古冶区09年底城市转型起步，土地市场开始集中放 量，增速迅猛，但仍处于较为初级的转型阶段 土地市场 p古冶区土地市场开始 集中放量始于09年底 p10年是古冶区历年土 地市场最为活跃的一年 p10年网络公布土地成 交数据中金山片区住宅 用地已占古冶区的22% 数据来源：中国土地信息网 p市场分析篇 古冶区现共14个楼盘，均为多层、小高层产品；住宅均价 在2500-3200之间；13个住宅项目，1个商业项目 房地产市场 兴盛景悦蓝湾 水韵花都金山胜 境 古冶金街 名门世 家 爱民花 苑 唐山市供电公司古冶分公司住宅楼11号楼12号 楼 华东 温馨家园 宝特龙 绿野新 城 福磬景苑 新野四季公寓 金鼎名仕嘉苑 繁星花苑 住宅项目 商业项目 p市场分析篇 金山新城项目以多层住宅为主，住宅均价在3000元/ 左右，商业产品均价在7000元/左右 区域市场 兴盛景悦蓝湾 水韵花都金山胜 境 古冶金街 名门世 家 产品类型：多层 住宅均价：3100元/ 商业均价：沿街7000元/ ，小区底商5000元/ 产品类型：多层 住宅均价：起价2500元/ 产品类型：多层 住宅均价：3000元/ 产品类型：多层 住宅均价：3200元/ 商业均价：7000元/ 产品类型：商业综合 体 商业均价：沿街7500 元/，二层小面积商 铺6000元/ 宝特龙 p市场分析篇 兴胜景悦蓝湾是金山新城起步区的重点建设工程之一，属 区域大盘，产品线齐全，各类资源优势明显 个案分析 项目名称 兴盛景悦蓝湾 项目位置 古冶交通岗东行500米，原古冶东街 项目总建 总建100万 项目规划 项目将住宅、别墅、商业、教育、园林及高档生活服务设施等多 重复合功能进行布局设计，并依托于政府、重点中学、医院、北 寺公园以及政府打造的占地700余亩的大型山体公园。建成为集金 融、商贸、服务、流通、休闲、娱乐、度假于一体的多元化生活 区域。兴盛景悦蓝湾项目预计分三期开发，“景悦蓝湾”首期项 目总建筑面积为20万平方米均为多层产品。 开盘时间 2010-8-28 一期开盘 户型面积 57-130，主力面积89 总户数 一期1941 户 去化率 一期近90% 销售价格 均价3200元/ 主力总价 28.48万 折扣信息 全款88折，首付50%可享受9折优惠，首付30%可享受92折优惠。 客群特征 客户来源：古冶本地客群为主；职业特征：政府公务员，事业单 位人员为主；其余为区域中等收入人群；购买目的：自住、婚房 为主；自住兼投资 项目优势 区域大盘，临近双公园（金山森林山体公园，北寺公园），古冶 新城改造的起步重点工程之一，各类资源优势明显。 p市场分析篇 个案分析 兴胜景悦蓝湾89两居兴胜景悦蓝湾125三居 兴胜景悦蓝湾户型设计已较为成熟，整体布局相对合理， 但89两居相对125三居面积利用率略显不足 客卧朝南，采光充足，南北通 透，通风风性良好。 面积积利用 率略有不 足 南北通透，通风性好 客卧朝南，采光充足 干湿分离，布局合理 明厨明卫，设计合理 餐厨一体，布局人性 金山胜境同属金山新城起步区建设之内，且具备一定规模 与区位优势 p市场分析篇 个案分析 项目名称 金山胜境 项目位置 古冶金山开发区永盛路与永安道交叉口 项目总建 一期11.63万 项目规划 “金山胜境”北侧毗邻古冶最大的生态公园金山森林公园，环境 优美，生态良好。项目采用剪力墙结构施工，以及节能保温设计 ，现代环保社区；一层赠送私家花园，3米层高，顶层局部层高 3.9米。二期将于2011-3-18日开盘，加推80-120平米房源300余套 ，均价3190元/平米。一期产品均为多层。 开盘时间 2010-10-28 户型面积 70.77-140.18，主力面积89 总户数 一期1200 户 去化率 一期基本售罄，仅剩余部分顶层房源 销售价格 均价3000元/ 主力总价 26.7万 折扣信息 全款84折，首付50%86折，首付30%88折优惠。 客群特征 客户来源：以金山本地客群为主；职业特征：政府公务员、事业 单位人员与区域中高端客群为主；置业目的：自住为主 项目优势 临近金山森林公园，临近区政府与行政区，临近金山新城南北中 轴线永胜路，北接金山新城主干道永安道。具备较佳的区位优 势。 p市场分析篇 个案分析 金山胜境界95两居金山胜境界121.73三居 南北通透，通风性好 双卧朝南，采光充足 明厨明卫，通风较好 整体布局不够合理， 卫生间与厨房过于狭 长，餐厅与厨房距离 过远 南北通透，通风性好 客卧朝南，采光充足 明厨明卫，设计合理 餐厨一体，布局人性 金山胜境户型细节设计略显不足，对比可见兴胜景悦蓝湾 户型设计更为合理，略占竞争优势 金山新城首个大型商业综合体，占据了区域商业先机 ，区域商业标杆项目 p市场分析篇 个案分析 项目名称 古冶金街 项目位置 古冶205国道与新唐林路交叉口东北角 项目总建 10万 项目规划 古冶金街总建筑规模10万平米！古冶第一座大型商业综合体，万米 超市、家电城、数码影院、酒店、豪华KTV、餐饮、酒吧打 造集购物、休闲、娱乐、美食、社交等多种功能融为一体的全新城 市商业中心。 古冶金街拥有古冶第一条商业步行街，500米商业步行街，地中海 式风格-错落有致 面积区间 40左右小铺面到上万的大型超市及各主力店； 开盘时间 暂未正式全面推盘 销售价格 沿街铺面7500元/；2层小商铺6000元/ 客群特征 区域内及唐山市区的投资客，区域为主 项目优势 金山新城首个大型商业综合体，占据了区域商业的先机，规划业态 齐全，具有一定水平的商业经营理念，以大型品牌主力店带动商业 价值，塑造区域商业新形象，区域商业标杆项目 项目业态规划较为丰富，以集中商业、服装精品街、时 尚酒吧街为主；涵盖购物、休闲、娱乐、餐饮等各类业态 p市场分析篇 个案分析 p市场分析篇 市场小结 p古冶区09年底商品房市场开始发展，现仍处于起步阶段 p金山新城住宅产品供应以两居与三居为主，主力户型多为两居在90左右 p古冶区整体房地产市场现仅一个商业综合体项目，位于金山新城的古冶金街 ，业态规划丰富，是现今金山新城的商业标杆项目 p古冶区以多层、小高层产品为主，金山新城片区，住宅均价在3000元/ 左右，主力客群多来自古冶本区；社区临街商业均价在6000-7000元左右 p市场分析篇 竞争环境分析 p本案的直接竞争区域为金山新城的南部片区 区政府 行 政 区 南部 楼盘居住区 本案 p就项目属性而言本案最为直接的竞争项目为古冶金街 p就区域性质及发展水平判断本案现处于区域内竞争阶段 p金山新城的区域内竞争格局 p市场分析篇 项目SWOT分析 S优势 l 地块东西面宽长，招市面广，适 宜打造商业产品 l区位优势明显，地处机关大道之区 位，且交通通达性强，辐射范围广 l地块所在属区域未来人气集聚地， 将为本案提供充足的客流量 l地块属政府参与的商业改造工程， 具有一定的政府引导力度 W劣势 l 地块东部区域进深较短，不利于 该区域的产品打造 l地块商业位置优越区域，均属政 府商业回迁，一定程度上限制了本 案