房地产经济学房地产经济学 Economics of Real EstateEconomics of Real Estate 广东工业大学管理学院 主 讲 人: 兰泽英 邮箱: lanying_plan 授课时间和地点：周四1-2节，教611 学分：3.5，共48学时 讲授内容： 第四章 房地产价格 重点问题 n土地价格 n建筑物成本和价格 n房地产价格 n影响房地产价格的因素 第一节 土地价格 一、土地价格的概念 二、土地价格的内涵 三、土地供需与土地价格 四、土地价格构成的本质 五、土地价格的种类 六、不同类型地价之间的关系（估价） 七、土地价格的变动 八、土地价格与国民经济的关系 第一节 土地价格 一、土地价格的概念 土地价格：是和平的获得他人的土地所必须付 出的代价。在现今社会，它通常用货币来表示 ，惯例上是用货币来偿付。但也可以用实物、 劳务等其他形式来偿付。 二、土地价格的内涵 古典理论（考虑时间因素，资金的时间价值） 从卖方来讲，土地价格是所出租或出售土地的地租资本化收入 ； 从买方来讲，土地价格是资本化的，因而是提前支付的地租， 地价是地租受益的现值之和。 如以V为土地价格，an为第n年的地租，i为折现率（假定折现 率不变），则土地价格用公式表示为： 土地价格 第n年的 地租 折现率 微观经济学中的知识：资金的时间价值（折 现率） 假设我得到了两份雇佣合同：哈佛大学以年薪8万 美元雇佣我10年；耶鲁大学准备第一年给我6.2万 美元，但是保证在随后的9年里，他将以每年4000 美元的幅度给我增加工资。双方都以10年为期限， 以10年的工资换取我10年工作（10年的工资换取 他们所要的物品）。应该接受哪一份合同呢？要知 道钱的价值每年都在变化。 为了便于比较，我用今天的现值衡量两份报价。假 如我今年以10的利率借入1000美元，明年我要 归还1100美元。按现值计算，我借入的1000美元 等于1100美元。如果我把10年的工资总和按照1.1 的比率折算，我将得出每一方出价的现值，应该接 受哪一份合同就一目了然了。 微观经济学中的知识：资金的时间价值 先计算哈佛的报价，每一年我的收入是8万美元， 它的现值就是8万美元。第二年的8万美元可以借 用公式$80000/1.1转换成第一年的价值（现值）； 如果我在第一年借入这笔钱，我正好用第二年的收 入还清这笔借款。第三年，8万美元的现值是 $80000/(1.1*1.1)，以此类推。将表11的第三栏 中的所有数目相加，我们得出哈佛10年报价的现 值总和为540723美元。相当于我在第一年借入这 个数目，然后用整整10年的收入偿还。 年数哈佛的年薪哈佛年薪的现值耶鲁的年薪耶鲁年薪的现值 1$80 000$80 000$62 000$62 000 2$80 000$72 727$66 000$60 000 3$80 000$66 116$70 000$57 851 4$80 000 $60 105$74 000$55 597 5$80 000$54 641$78 000$53 275 6$80 000$49 674$82 000$50 916 7$80 000$45 158$86 000$48 545 8$80 000$41 053$90 000$46 184 9$80 000$37 321$94 000$43 852 10$80 000$33 928$98 000$41 562 总计$540 723$519 782 表11两份工作的比较 三、土地供需与土地价格 和其他商品一样，土地的供需是土地价格形成的重和其他商品一样，土地的供需是土地价格形成的重 要因素。要因素。 1 1、土地需求定义、土地需求定义：是指消费者在特定时期，在每 一个价格水平上愿意而且能够购买的土地商品或劳 务的数量。 2 2、土地供给定义：、土地供给定义：是指生产者在某一特定时期， 在每一价格水平上愿意而且能够提供的土地商品或 劳务的数量。 3 3、影响土地需求的因素、影响土地需求的因素 n n 该种土地的价格水平该种土地的价格水平 n n 消费者的收入水平消费者的收入水平 n n 消费者的偏好消费者的偏好 n n 相关物品的价格水平相关物品的价格水平 n n 消费者对未来的预期消费者对未来的预期 4 4、影响、影响土地土地供给的主要因素供给的主要因素 n n 该种土地的价格水品该种土地的价格水品 n n 政府的一级土地市场供应政策政府的一级土地市场供应政策 n n 该种土地的开发成本该种土地的开发成本 n n 该种土地的开发技术水平该种土地的开发技术水平 n n 开发商对未来的预期开发商对未来的预期 ？ 5 5、土地的均衡价格、土地的均衡价格 定义：当土地市场需求与市场供给量相等时的 价格（Equilibrium Price）。 均衡价格理论：均衡是市场价格运行的必然趋 势。如果市场价格由于某种因素的影响而脱离 了均衡价格，就必然形成短缺或过剩，导致买 方或卖方竞争。 图中，SS表示商品供给曲线，DD 表示需求曲线，E是供求均衡点； P表示商品价格， Q表示商品数量 。当 EQ=OP时，表示价格均衡； 当EP=OQ时，表示数量均衡。 在一定的市场条件下，若供给数 量小于Q为Q，时，显示市场上商品 供不应求，导致价格上升至P， 进而供给增加，使供给数量向Q移 动，价格趋于平衡； 又若供给数量大于Q为Q时，说明 市场上商品供过于求，导致价格 下跌至P，进而供给又会减少， 向Q靠拢，价格又将趋于平衡。 纯自然土地价格 无生产成本 供给总量有限 土地数量 m O p p d d s 价 格 图 土地供给条件下地价的决定 土地价格由需求决定 土地数量 mO p1 p2 p3 p s1 ss sm d1 d 价格 图 土地供给随时间变化条件下地价的决定 某类土地的价格 供给随时间变化 6 6、实际土地价格的形成、实际土地价格的形成 是指物品能够满足人们的某种需 要，具有使用价值。 物品数量没有多到使每个人都可 以随心所欲地得到。 指对物品有支付能力支持的需要 。 7 7、土地价格的特点：土地价格的特点： 土地价格没有一个固定的波动中心 土地价格主要由土地需求决定 土地价格呈现上升趋势 土地价格受区位性影响明显 土地价格是关于土地权益的价格，不同于一般商品 价格的确定 土地价格是在长期综合考虑中形成的 土地价格具有个案性 土地价格受到各国政府的控制 四、土地价格构成的本质 u1、理论上的土地价格 以劳动价值论为基础，土地价格由土地物质 价格和土地资本价格构成。 （1）土地的物质价格： Jdw=Jdj1+(1+r)nud/s 上式中，Jdw为土地物质价格；Jdj为绝对地价；r为相 邻级别土地级差地价的差别幅度；n为土地的级别（最差土 地为0）；u为土地不同用途的价格差别系数；d/s为土地供 求平衡度系数. Jdw(1+r)n为不考虑土地用途和供求状况时 的基础级差地价。 （2）土地本身的土地资本价格： Jdz=Jj(1-Kx) (1-Km)+Jx-Jf 上式中，Jdz为土地本身的土地资本价格；Jj为过去历次 投资所形成的土地资本价格的累计（全新重置成本）；Kx为 土地资本的无形（功能性、经济性）损耗系数；Km为有形损 耗系数；Jx为最近一次或数次形成的尚未发生损耗的土地资 本价格；Jf为当前已经报废的土地资本（假定残值为0）的拆 除费用。 （3）外部辐射的土地资本价格： Jds= Zi + Fj 根据劳动价值论，我国城镇土地价格的实际构成： u2、土地价值与土地交易额 从使用价值论的角度看：土地价格是土地原始 价值、公共投资与环境改良价值、私人投资改良价 值、未来价值四项因素在地理空间的结合，而表现 出来的土地货币交易额。 农地地租 不确定性风险年 补偿费 土地资本租金 区位地租 距CBD的距离 地租 CBDd 图 城市土地租金 u3、土地价格构成 从市场的角度看，土地价格由纯农地价格、土地用 途转换成本、土地价格的预期增值（也可能是减值，即 可能为负数）、不确定性的风险补偿费、区位价格构成 。 图44 城市土地及农地价格比较 纯农地价格 不确定性风险补偿费 转换成本 区位价格 距CBD的距离 地价 CBDd 预期增值 农地开发权价格 纯农地价格 五、土地价格的种类 按不同的标准，可以划分出多种土地价格： n使用价值和交换价值 n投资价值和市场价值 n原始价值、账面价值、市场价值 n成交价格、市场价格、理论价格、评估价值 n土地所有权价格和土地使用权价格 n基准地价和标定地价 n课税价格、征收价格、抵押价格 n总价格、单位价格、楼面地价 使用价值和交换价值 1、使用价值：是指该种商品能满足人们某 种需要的效用 2、交换价值：是指该种商品同其他商品相 交换的量的关系或比例 3、土地或房地产商品既有使用价值，也有 交换价值 返回返回 投资价值和市场价值 投资价值：是该土地（房地产）对于某个具体的 投资者的经济价值，是投资者基于个人需要或意 愿，对该房地产所估计的价值或做出的评价。 市场价值：是该土地（房地产）对于一个典型的 投资者（代表了市场上大多数人的观点）的经济 价值 返回返回 原始价值、账面价值、市场价值 原始价值：简称原值、原价，也称历史成本、原 始购置成本，是一项资产在当初购置时的价格或 生的支出。 账面价值：是该资产的原始价值减去已提折旧后 的余额。 市场价值：是该资产出现时在市场上实际所 值的价格。 返回返回 成交价格、市场价格、理论价格、评估价格 成交价格：简称成交价，使交易双方实际达成交易 的价格。 市场价格：是指某种房地产在市场上的一般、平均 水平价格。 评估价格：是估价人员对房地产客观合理价格或价 值估算和判定的结果。 返回返回 正常成交价格形成的条件（7点）： 1.公开市场 2.交易对象本身具备市场性 3.众多的买者和卖者 4.买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿 5.买者和卖者都具有完全信息，了解市场价值 6.理性的经济行为：力图以最小的经济代价去追 逐和获得自身最大的利益 7.适当的期间、不易急于出售成购买 公开市场： 1.交易双方追求最大的经济利益 2.市场信息充分 3.有充裕的时间交易 4.对交易对象有必要的专业知识 5.交易条件公开且不具有排他性 返回返回 市场调节价、政府指导价和政府定价 市场调节价：是指由经营者自主制定，通过市场竞 争形成的价格。 政府指导价：是指由政府价格主管部门或者其他有 关部门，按照定价权限和范围规定基准价格及其浮 动幅度，指导经营者制定的价格。 政府定价：是指由政府价格主管部门或者其他有关 部门，按照定价权限和范围制定的价格。 返回返回 所有权价格、使用权价格、转让价格，租赁价格， 抵押价格、典价 土地所有权价格：买卖土地所有权的价格。无限 期地租的折现值。 土地使用权价格：一定年限内使用土地的权利的 价格，是若干年限内地租的折现值。在我国，又 可称为土地出让金。 土地所有权价格与土地使用权价格在数量上的差 异，随使用年限的增加而缩小。 返回返回 基准地价、标定地价 城市基准地价：是以一个城市为对象，在该城市一 定的区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价 相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区 段在某一时刻点的平均水平价格。 （估价规程定义比较，不同的表述方法） 标定地价：是指一定时期和一定条件下，能代表不 同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。 可以在基准地价基础上