上海宏华物业管理有限公司 SHANGHAI HONGHUA PROPERTY MANAGEMENT CO.LTD. 1 交楼（入伙）工作程序 p 万事开头难 p 良好的第一印象 上海宏华物业管理有限公司 SHANGHAI HONGHUA PROPERTY MANAGEMENT CO.LTD. 2 一：交楼前的准备工作 （一）文件资料的准备 上海宏华物业管理有限公司 SHANGHAI HONGHUA PROPERTY MANAGEMENT CO.LTD. 3 入伙涉及的政府文件资料 p政府有关物业管理法规条例、住宅室内装饰装修管理办法、房屋 建筑工程质量保修办法 p物业管理公司营业执照及资质证书 p物业管理公司收费许可证 p前期物业服务合同 p物业竣工验收证明文件或物业竣工综合验收合格证 p物价局有关物业管理综合服务费、停车场收费等收费标准的批复 上海宏华物业管理有限公司 SHANGHAI HONGHUA PROPERTY MANAGEMENT CO.LTD. 4 入伙涉及的主要文件资料 住宅质量保证书 住宅使用说明书 入伙工作方案 入伙工作流程及执行标准 入伙通知书 收楼须知 业户手册 业主临时公约 物业管理服务费收费协议 业主（用户）入伙房屋验收表 p 上述文件一经业主接受或签定，就构成了今后物业管理的法律基础。 上海宏华物业管理有限公司 SHANGHAI HONGHUA PROPERTY MANAGEMENT CO.LTD. 5 入伙涉及的其他文件资料 p物业管理收费标准一览表 p业户联络资料登记表 p验收遗漏工程记录表 p锁匙托管承诺书 p 上海宏华物业管理有限公司 SHANGHAI HONGHUA PROPERTY MANAGEMENT CO.LTD. 6 1、住宅质量保证书及住宅使用说明书 p中华人民共和国建设部于1998年以“建房（1998）102号文”的形 式下发商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书的制度 ，该制度要求从1998年9月1日起执行此规定，强制要求建设单位在 向业主交付销售的新建商品住宅时，必须提供住宅质量保证书 和住宅使用说明书。 上海宏华物业管理有限公司 SHANGHAI HONGHUA PROPERTY MANAGEMENT CO.LTD. 7 住宅使用说明书 按照建设部的规定，住宅使用说明书须至少包括以下内容： 1、房屋结构说明； 2、房屋使用注意事项和使用方法； 3、二次装修时的要求； 4、不按说明书使用房屋造成损害的责任。 上海宏华物业管理有限公司 SHANGHAI HONGHUA PROPERTY MANAGEMENT CO.LTD. 8 住宅质量保证书 按照建设部的规定，住宅质量保证书须至少包括以下内容： 1、明确告之房屋的设计、施工、监理单位、房屋的质量竣工验收情况 ； 2、房屋正常使用的最低保修时间； 3、保修单位和保修电话； 4、保修争议的投诉电话和投诉部门。 上海宏华物业管理有限公司 SHANGHAI HONGHUA PROPERTY MANAGEMENT CO.LTD. 9 2、入伙通知书 p入伙通知书是在建设单位完成楼宇的施工并于物业管理企业验 收房屋合格、接管之后，通知全体业主办理入伙手续的通知。主要 包括以下内容： （1）房屋具体位置 （2）房屋竣工验收合格以及物业管理企业验收接管合格的情况介绍 （3）准予入伙的说明 （4）入伙具体时间和办理入伙手续的地点 （5）委托他人办理入伙手续的规定 （6）业主入伙时需要准备的相关文件和资料 上海宏华物业管理有限公司 SHANGHAI HONGHUA PROPERTY MANAGEMENT CO.LTD. 10 3、收楼须知 p收楼须知是物业管理企业告知业主（用户）在办理入伙手续时 应携带的各种证件、相关资料、费用以及入伙程序、注意事项等的 文件。主要包括以下内容： （1）入伙情况说明 （2）入伙时需要准备的证件、资料、费用等 （3）入伙程序以及注意事项 上海宏华物业管理有限公司 SHANGHAI HONGHUA PROPERTY MANAGEMENT CO.LTD. 11 4、业户手册 p业户手册是向业主用户介绍物业管理服务相关情况的文件，是 管理处物业管理服务指南性质的文件。主要包括以下内容： （1）欢迎辞 （2）项目概况 （3）物业管理公司以及管理处情况介绍 （4）装修管理指南 （5）项目内相关公共管理制度 （6）公共及康乐设施介绍 （7）服务指南及服务电话 （8）其它需要说明的情况以及相关注意事项 上海宏华物业管理有限公司 SHANGHAI HONGHUA PROPERTY MANAGEMENT CO.LTD. 12 5、业主公约 建设部关于印发业主临时公约（示范文本）的通知 各省、自治区建设厅，直辖市建委、房地局，新疆生产建设兵团建设局 ： 为了贯彻物业管理条例，推动建立业主自我管理与自我约束 的机制，维护全体业主的共同利益，我部制定了业主临时公约（示 范文本），现印发给你们，供建设单位制定业主临时公约参考 使用。 中华人民共和国建设部 二四年九月六日 上海宏华物业管理有限公司 SHANGHAI HONGHUA PROPERTY MANAGEMENT CO.LTD. 13 6、物业管理服务费收费协议 p业主办理入伙手续时，物业管理单位要与业主签订物业管理服务收费 协议，为进一步清晰双方的权利义务，协议中应详细明确： （1）各业主实际收费面积 （2）各业主实际收费金额 （3）管理处收费时间 （4）收缴方式 （5）滞纳金及有关催缴措施 （6）调整管理费的条件或其它情况 上海宏华物业管理有限公司 SHANGHAI HONGHUA PROPERTY MANAGEMENT CO.LTD. 14 7、业主（用户）入伙房屋验收表 p业主（用户）入伙房屋验收表是记录业主（用户）对房屋验收 情况的文本，通常以记录表格的形式出现，使用该表可以清晰地记 录业主用户的验收情况。主要包括以下内容： （1）房屋号 （2）业主（用户）姓名、验收人姓名 （3）验收情况简介 （4）房屋分项验收情况记录 （5）双方签字确认 （6）注明验收时间 上海宏华物业管理有限公司 SHANGHAI HONGHUA PROPERTY MANAGEMENT CO.LTD. 15 （二）交楼前的工程准备 上海宏华物业管理有限公司 SHANGHAI HONGHUA PROPERTY MANAGEMENT CO.LTD. 16 对楼宇质量的查验、跟进物业及设施之验收移交 登记遗漏工程 对遗漏工程进行统计、归类、总结 将遗漏工程总结递交发展商、承建商，若有时间将督促承建 商进行整改、执漏 管理公司针对遗漏工程的总结对验楼员进行交楼前工作总结 上海宏华物业管理有限公司 SHANGHAI HONGHUA PROPERTY MANAGEMENT CO.LTD. 17 核对水表、电表、燃气表 有关核表工作一定要做到表对户、户对表、记录清晰 对有问题的表一定要记录在案，出文通知发展商、承建商、供电公 司、燃气公司、供水公司，要求发展商、承建商协助供电公司、燃气 公司、供水公司尽快进行整改工作；保证单元交付后水、电、燃气的 正常供应 建立初步设备档案，明确责任人，并对有关设备、设施进行查验，对 有问题的设备记录在案，并通知发展商、承建商督促其进行整改 管理公司针对遗漏工程的总结对验楼员进行交楼前工作总结 上海宏华物业管理有限公司 SHANGHAI HONGHUA PROPERTY MANAGEMENT CO.LTD. 18 核对施工方移交的锁匙数量及是否匹配 含电表房、水表房、管井房、电房等设备房 及管理用房的锁匙 贴标签，将锁匙移交物业部 上海宏华物业管理有限公司 SHANGHAI HONGHUA PROPERTY MANAGEMENT CO.LTD. 19 熟悉单元二次装修规限及部门之相关工作 工程人员对物业内不充许改动的墚、柱、承重墙、给排水的主管 道及单元内的某些设备（如智能化系统及不充许封闭的设施检查 口等）应事先参照各类型单元之平面图作出详细规定及须对规定 之内容进行熟悉，并将规定知会管理处等作出适当安排 准备物业单元内设施线路分布走向之图纸及各户型之平面图，便 于业户开展二次装修工程 上海宏华物业管理有限公司 SHANGHAI HONGHUA PROPERTY MANAGEMENT CO.LTD. 20 （三）入伙工作方案 1. 日期、时间 2. 地点 3. 分组及岗位安排 4. 现场布置 5. 入伙工作流程及执行标准 6. 入伙工作模拟演习 7. 前期筹备 上海宏华物业管理有限公司 SHANGHAI HONGHUA PROPERTY MANAGEMENT CO.LTD. 21 1、入伙日期及办理时间的确定 p日期的确定应考虑分批办理 p办理时间的确定应充分考虑业主的需求 2、入伙地点的确定 p地点的确定要考虑集中，提供一站式的服务 上海宏华物业管理有限公司 SHANGHAI HONGHUA PROPERTY MANAGEMENT CO.LTD. 22 3、工作岗位安排 p 引导组 p 收款组 p 签约组 p 验房组 p 咨询组 注：所有参与入伙工作的人员均要接受管理员工服务意识、礼仪礼貌、 行为举止及穿着等方面的岗前培训。 上海宏华物业管理有限公司 SHANGHAI HONGHUA PROPERTY MANAGEMENT CO.LTD. 23 安保工作的安排 p 对着装的要求，仪容、仪表的要求，文明礼 貌的要求，站立的要求进行培训 p 增加人手、加强巡逻次数、制订防范突发事 情的方案及车辆停放管理方案 p 增加岗位 p 做好迎接业主的训练 p 交楼当天准备雨伞 上海宏华物业管理有限公司 SHANGHAI HONGHUA PROPERTY MANAGEMENT CO.LTD. 24 保洁工作的安排 p公共区域、单元内部应做一次彻底的开荒清洁，将一个环境 优美卫生干净的楼宇交予业主 p交楼处、售楼部、交楼路线范围的清洁更为重要，应要求清 洁工程承判商或清洁工定时密集地进行日常保洁 上海宏华物业管理有限公司 SHANGHAI HONGHUA PROPERTY MANAGEMENT CO.LTD. 25 4、现场布置 p 气氛布置的要求，突出喜庆、舒 适、围蔽未完工部分，清理现场环境 ，避免发生意外 p 布置方法：鲜花蓝、气球、彩 带、彩旗、气垫拱门、绿化地带点缀 p 该项工作可交由专业布置、策划 公司完成