项目五 在建工程评估 引言 到现在为止学过哪些评估方法？在建工程 评估适合用什么方法？ 本 项 目 讲 授 1.在建工程的相关知识 2. 运用成本法对在建工程评估 3. 运用假设开发法对在建工程进行评估 v某在建工程开工于2008年3月1日，规划总建筑面积1万， 用途为写字楼。土地面积2万，取得于2007年3月1日。该 项目的正常建设期为2年，建设费用（包括前期工程费、建 筑安装工程费、管理费等）为每平方米建筑面积2300元。至 2009年3月1日实际完成了主体结构，已投入70%的建设费 用，估计至建成尚需1年的时间，还需投入40%的费用。 v在估价时点，土地的重新取得成本为1000元/，土地还原 率为7%，土地使用权年限为50年。 v当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，贷 款利率为5.58%，建筑工程的销售费用为售价的3%，销售税 费为售价的5.5%，销售利润率为0。试估算该在建工程2009 年3月1日的正常购买总价。 在建工程相关知识 v1.定义 v广义上的房屋在建工程，是指房屋自主体工程动工建 设开始至建成后房地产主管机关颁发所有权证书止所 处的状态。 v狭义上的房屋在建工程，是指房屋工程自主体工程基 本建设开始至房屋达到竣工验收条件前所处的状态。 v在建工程：建筑工程尚未完工或虽然已经完工，但 尚未交付使用的建设项目房地产 。 v具体指正在建设中的固定资产或改造工程，生产性 和非生产性综合工程与单项工程的建设，包括固定 资产的新建、维修、安装、改建、扩建及大修理工 程等。由于其尚未完工，所以不能交付使用、不能 产生收益，有的甚至还不能达到预售的条件。 2.在建工程分类 v停工项目 v竣工项目 v施工项目 3.方法选择 v（1）属于停建的在建工程，要查明停建的原因， 确因工程的产、供、销及工程技术等原因而停建的 ，要考虑在建工程的功能性及经济贬值，进行风险 系数调整。 v（2）整个建设工程已经完成或接近完成，只是尚 未交付使用的在建工程，可采用工程形象进度法进 行评估，按在建工程建成后的房地产的市场价值结 合工程形象进度作适当扣减作为其评估值。 v（3）对于实际完成工程量较少的在建工程，可采 用成本法或假设开发法进行评估。 4.在建工程的特点 v所有权的相对确定性 v合法性 v可变价性 v法定抵押权优先于约定抵押权 5.在建工程评估有关规定 v（1）房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场 价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值 减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 v（2）房地产估价师知悉估价对象已设定抵押权的，应 当在估价报告中披露已抵押及其担保的债权情况。 二. 测算公式 v在建工程价格=土地取得成本+前期费用+土地开发成 本+在建工程建造成本+管理费用+投资利息+销售税费 +开发利润-折旧 v1. 某在建工程开工于2008年3月1日，规划总建筑面积1万 ，用途为写字楼。土地面积2万，于2007年3月1日取得。 该项目的正常建设期为2年，建设费用（包括前期工程费、 建筑安装工程费、管理费等）为每平方米建筑面积2300元。 至2009年3月1日完成了主体结构，已投入70%的建设费用， 估计至建成尚需1年的时间，还需投入40%的费用。 v在估价时点，土地的重新取得成本为10000元/，土地还原 率为7%，土地使用权年限为50年。 v当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，贷 款利率为5.58%，建筑工程的销售费用为售价的3%，销售税 费为售价的5.5%，销售利润率为0 。试估算该在建工程2009 年3月1日的正常购买总价。 三、成本法运用 v2. 某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业 务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料， 该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6 月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/,包括 土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用.销售税金和 期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。 估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费 用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价 时确定该房地产的重置价格为1800元/。 请问： （1）估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误? （2）在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格? v（1）错误有： 应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用。 应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以 此计算投资利息。 利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。 v（2）还应将重置价格减去折旧： 可能存在的施工质量缺陷、有形损耗等各种原因产生的 物质折旧。 可能存在的烂尾楼设计过时（落后）等各种原因产生的 功能折旧。 可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外 部因素变化产生的经济折旧。 v例3. 某在建工程开工于2004年9月1日，规划总建筑面积1万 ，用途为写字楼。土地面积2万，于2004年3月1日取得 。该项目的正常建设期为2年，建设费用（包括前期工程费、 建筑安装工程费、管理费等）为每平方米建筑面积2300元。 至2005年9月1日完成了主体结构，已投入70%的建设费用， 后因甲方原因停工，至2009年3月1日时，该在建工程考虑各 方面因素按八成新折旧。 v在估价时点，土地的重新取得成本为10000元/，土地还原 率为7%，土地使用权年限为50年。 v当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，贷款 利率为5.58%，建筑工程的销售费用为售价的3%，销售税费 为售价的5.5%，销售利润率为0 。试估算该在建工程2009年 3月1日的正常购买总价。 任务2 运用假设开发法评估在建工程 v一、假设开发法公式 v在建工程价格续建完成后的房地产价值续建 成本续建管理费用续建投资利息-续建开发利润 销售费用-销售税费买方购买在建工程的税费 二、假设开发法运用 v1. 某在建工程开工于2008年3月1日，规划总建筑面积1万，用 途为写字楼。土地面积2万，于2007年3月1日取得。该项目的 正常建设期为2年，建设费用（包括前期工程费、建筑安装工程 费、管理费等）为每平方米建筑面积2300元。至2009年3月1日 实际完成了主体结构，已投入70%的建设费用，估计至建成尚需 1年的时间，还需投入40%的费用。 v在估价时点，土地的重新取得成本为10000元/，土地还原率为 7%，土地使用权年限为50年。 v当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，贷款利 率为5.58%，建筑工程的销售费用为售价的3%，销售税费为售 价的5.5%，销售利润率为15% 。预测在建工程完工后售价 30000元/。试估算该在建工程2009年3月1日的正常购买总价 。 v根据市场比较法求得该在建工程续建完成后在2009年3月的预期 市场售价为6800元/m2。 本项目结束！