市场篇【上海市经济政策环境】 2002年1月1月起，上海市房地产市场明码标价实施细则正式实行，上海房的地产市场将全面实行明码标价 二手房新版合同出台，上海市房地居间合同和上海市房地产代理合同正式执行，取代了原先上海市房地产经济合同。 2002年1月1日，上海市房地局发布的上海市居住物业管理招标暂行规定实施。 2002年1月下旬，上海住房拆迁安置补贴新规定出台 2002年3月，上海市住宅发展局、上海市通信管理局出台规范新建住宅通信配套管理的若干规定，要求“住宅通信设施应当与住宅建设同步设计、同步施工、同步交付使用。 2002年起高层建筑的面宽控制规定执行，新建高层面宽受到限制 2002年5月房产测量新规定实施，对已有的房产测量规范未作规定或规定不明确的部分，按新的规定进行房产测量。 2002年5月起住宅室内装饰装修管理办法施行，明确规定了住宅装饰装修的主管工作由各级人民政府建设以及房地产行政主管部门负责 2002年4月1日起上海购房蓝印户口政策终止执行，对已有蓝印户口的，仍可转办常住户口。 为了规范本市居住证制度，上海市政府日前频了引进人才实施上海市居住证制度暂行规定。对长期或者一定时期内在本市居住工作的人员，实行按居住地管理的方式，分类发放有效期长短不一、享受相应待遇的居住证【上海市常住家庭年总收入调查表】说明：由图表中可以看出上海市约有68%的常住家庭年总收入在50万元间。以平均家庭年收入与房价1：6的惯例来看，上海市商品房以3060万元/套的区间有最大消费市场。【上海市常住人口购房预算分析表】说明：由图表中可以看出约有77%的客户购房预算在300万以及50万元以上。从中也不难看出，上海的消费市场亦属十分理性，符合楼市消费惯例。【上海市常住人口购房动机分析图】说明：由图表中最明显的是体现出目前上海投资客群体的养成。房屋的另一特性不动产投资正方兴未艾。【浦东区域概况】地理条件浦东新区位于上海市东部，黄浦江东侧，南与南汇、闵行接壤，西北与黄浦、杨浦、宝山等区隔江相望。总面积：522.75平方公里总人口：165万人人口密度：0.3万人/平方公里【浦东新区房地产市场综述】浦东新区预售市场批准预售量分析 单位：m2年 份个案数推案量住宅楼综合楼1997（1季度）13509,283470,51038,7731997（2季度）412,903,0982,759,786112,6161997（3季度）251,209,3541,098,59193,400前三季度794621,7354328,887244,7891997（4季度）722,351,9182,207,202123,1171997 合计1506,973,6536,536,089367,9061998（1季度）18368,525321,82546,7001998（2季度）42932,116918,98314,9031998（3季度）52667,691597,84166,895前三季度1121968,3321838 ,649128,4981998（4季度）76967,994813,637110,2991998 合计1882,936,3262,652,286238,7971999（1季度）36629,516521,86197,6451999（2季度）32489,268486,44701999（3季度）66808,342799,3812,393前三季度1341927,1261807,689100,0381999（4季度）631,012,940792,708196,3221999合计1972,940,0662,600,397296,3602000（1季度）14393,200315,50077,7002000（2季度）22687,900551,000136,9002000（3季度）121820,892590,859205,120前三季度1571901,9921457,359419,722000（4季度）30526,498434,30092,1982000合计1872,428,4901,891,659536,8312001（1季度）15183,499116,02167,4782001（2季度）49639,474614,46125,0132001（3季度）891,439,1361,146,115293,0212001全年1532262,1091876,597385,512浦东新区预售市场实际成交量分析 单位：平方米时间成交套数（套）成交面积1997 (3季度)48736,5251997 (4季度)1,685138,6421997下半年合计2,172175,1671998 (1季度)1,389138,0701998 (2季度)2,274218,2391998 (3季度)3,631351,767前三季度7，294570,0061998 (4季度)4,630458,0541998合计11,9241,166,1301999 (1季度)3,524350,7261999 (2季度)3,083331,7331999 (3季度)4,208466,460前三季度10,8151,148,9191999 (4季度)4,602531,2741999合计15,4171,680,1932000 (1季度)3,946442,8002000 (2季度)5,348623,2332000 (3季度)4,716547,033前三季度14,0101,613,0662000 (4季度)6,783821,1612000合计20,7932,434,2272001(1季度)4,681549,5092001(2季度)6,494763,0962001(3季度)7,709865,5372001全年14,8842,178,142【浦东新区期房市场供需情况统计图】【浦东2001年单套单价与成交套数比例图】【浦东2001年单套面积与成交套数比例图】【浦东居民年收入与储蓄水平比照柱型图】说明：由图表中可以看出浦东居民的人均年收入维持8%的递增速度；而同期居民存款水平却维持约10%的递减速度。大量的民间资本需要流向的引导。 产品篇塘桥地区地处陆家嘴金融贸易区南端，区域面积3.86平方公里，常住人口5.54万，主要集中在南浦、海富、文蓝、南泉、仁恒、蓝高、金浦、塘东、蓝村等九大居民区内。南浦大桥综合改造区暨世博会主场地 规划范围浦东片北起塘桥新路，南至白莲泾，东起浦东南路，西临黄浦江，占地约63.5公顷。规划范围北侧是小船浜商住综合区，东侧外围现为塘桥龙阳高级商住及港机新村、临沂新村、上南新村等居住宅区，南侧白莲泾以南为南浦港区、上钢三厂。 现状概况浦东片大桥南北两侧以新村、仓库为主，沿浦东南路皆为厂房。在白莲泾北侧沿浦东南路为新建商品房、宾馆等建筑。 世博会带来的契机国际征集方案的特点是：创造良好环境，引入大型文化、教研、体育设施，提升土地价值。结合现状，住宅建设现代住区，创建生活、娱乐、工作综合区，以吸引多种层次市民入住和活动。在处理手法上，方案提出结合内河整治和滨水公建布局，开辟江中岛的设想，以延展滨水岸线，建设商业、文化、娱乐复合中心，成为具有都市魅力的滨江活动点。同时，通过有效的公共活动组织，联系滨水公共活动中心和周边历史地区。依托大型展会，推动环境建设：上海2010世博会选址于本地区浦东南浦大桥与卢浦大桥之间，以世博会为契机进行地区改造，可以推动地区产业结构调整，提高旧区改造质量，改善两岸环境，带动周边地区繁荣。 优异的功能布局浦东片：大桥北侧以规划浦明路为界，东侧为已建微山新村，西侧规划为高级居住小区和数据港综合小区。大桥南侧至卢浦大桥已定为世博会主会场，将结合世博会设施后续使用，形成环境优美、设施完备的新型文化住区。规划在浦明路西结合开敞绿地布置娱乐、商业服务中心（包括文化设施、餐饮、游艇码头）。沿浦东南路，会展期间可作为世博村，沿江布置展馆区和临时服务设施，会后可保留一部分展馆作博物馆、社区服务设施，结合后续建设形成特色文化住区。 绿化环境沿江及大桥两侧布置大片开敞绿地、公园和游览设施，与毗邻的世博会环境协调，并通过内河两侧绿带、垂直于江边的林荫大道将绿化引入腹地。滨江绿带串连起多个公共活动节点，规划以疏林草地为主，以满足今后世博会大量人流游览之需。【区域市场主流产品状况列表】案 名乔顿花园怡东花园贵龙园位 置浦建路588号环龙路263弄东方路1669弄投资兴建跃进房产怡东建设贵龙房产规划用途内销住宅内、外销住宅内销住宅基地面积3万m28.2万m27.3万m2建筑楼层615F711F12、18F规划面积99144 m2101220 m2102262 m2主力面积99113 m2139144 m2139152 m2单价范围42505200元/m268809050元/m247007000元/m2平均单价4550元/m28000元/m25800元/m2主力总价4551万9095万7585万总建面积5.8万m2总14万m2总16万m2总销金额2.6亿元7.3亿元7.5亿元总 户 数516户总970户总1300户可售户数二期252户970户1300户销 售 率90%60%90%售 楼 处