苏州大学 硕士学位论文 物业管理合同的法律问题研究 姓名：周瑞星 申请学位级别：硕士 专业：法律硕士 指导教师：陈立虎 2010-09 物业管理合同的法律问题研究 中文提要 I 中文提要 随着我国房地产经济的快速发展并逐步成熟，与之配套的现代物业管理模式 初步建立并不断完善，在现代化社区建设和发展中的作用逐步凸显，但仍然处于 起点低、发展慢、保障少、问题多的阶段。物业管理合同引发的纠纷也逐年增多， 呈现出类型多样化、矛盾难以调和等特征，给案件审理带来极大的困难。如何减 少该类纠纷的发生，已成为当前与物业管理相关各方人士及法律工作者们讨论的 热门话题。对于物业管理合同性质、业主委员会的法律地位、前期物业管理合同 以及物业管理合同法律适用等问题，理论界和司法界也一直存在较大的争议。笔 者作为一名法律实务工作者，试图通过理论和实证相结合的方法，从物业管理合 同的概念和性质等法理辨析的基础上，理清物业管理合同的类别及其法律适用， 并对司法实践中的热点难点问题和立法存在的缺陷等问题进行分析，尝试得出物 业管理合同应有名化并对其进行立法完善的必要性的结论。 关键词：物业管理合同 性质 构成 发展趋向 作 者：周瑞星 指导教师：陈立虎 Abstract Property Management Legal Research Contract II Property Management Legal Research Contract Abstract With the rapid development of Chinas real estate economy and gradually mature, accompanying the initial establishment of modern property management and continuous improvement, community building and development in the modernization of the role has been showing, it was still from a low, slow development, protection of small and problems of the stage. Property management contract dispute caused growing year by year, showing a type of diversification is difficult to reconcile conflicts and other characteristics, to the case to bring great difficulties. How to reduce the incidence of such disputes, has become associated with the property management and legal workers in various sectors to discuss a hot topic. The nature of the property management contract for the owners the legal status of the Commission, pre-contract, property management and property management contracts and other legal issues for theory and the judiciary, there have been more controversial. I practice as a legal worker, attempts to combine theoretical and empirical methods, the property management contract from the concept and nature of legal discrimination based on, sort out the type of property management contracts and its application of law, and judicial practice The hot and difficult issues and legislation on issues such as the existence of defects, should try to draw names of property management contracts and the need to improve its legislative findings. Keywords: property management contract;constitutes;the nature of the development trend Written by zhouruixing Supervised by chenlihu 物业管理合同的法律问题研究 序 言 1 序 言 鉴于中国特殊的社会环境和人文环境，物业管理行业的发展历程呈现出水土 不服的状况，渐渐成为矛盾的焦点日益突出。物业管理合同纠纷当前已经成为社 会热点问题之一，人民法院受理的物业管理合同纠纷普遍呈上升趋势，在审判实 践中也有诸多难点。国家虽然就物业管理制定了各类相关法律法规，努力完善物 业管理行业规则，仍然存在局限性。物权法的实施以及物业管理条例的 颁布，给物业管理纠纷提供了比较明确的法律依据，但是仍然有很多困惑：如业 主委员会法律地位问题、诉讼管辖问题、举证责任分配、前期物业服务合同问题 以及物业管理合同纠纷的法律适用标准等。上述理论的廓清，将有助于司法实务。 本文拟以物业管理合同为研究对象，运用理论和实证的方法，探讨一下物业管理 合同的性质、对实践中遇到的问题进行分析以及对物业管理合同进行立法完善提 出的一些建议，期盼能对理论和实务有所帮助。 第一章 物业管理合同导论 物业管理合同的法律问题研究 2 第一章 物业管理合同导论 一、物业管理合同的特征 （一）物业管理合同法律概念 “物业”一词译自英语property或estate， 由香港传入沿海、 内地， 其含义为财产、 资产、地产、房地产、产业等。该词自上世纪80年代引入国内，现已形成了一个 完整的概念，即：物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设 备、设施和场地。根据使用性质，物业可以分为居住物业、商用物业、工业物业 和特种用途物业。1物业管理条例第2条中明确了物业管理的概念：“物业管理 是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定， 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的 环境卫生和秩序的活动”。由此可见，物业管理合同是指房地产开发企业或者业主 委员会委托其选聘的物业管理企业对物业所在区域内实施物业管理服务行为而签 订的，明确双方权利义务的协议。 （二）物业管理合同的特征 根据物业管理条例第21、35条规定，物业管理合同依据物业管理不同阶 段分为两种形式：前期物业管理合同和普通物业管理合同。前期物业管理合同， 是指物业区域内的业主委员会成立之前，由房地产开发商与物业管理企业所签订 的物业管理合同。普通物业管理合同是业主或业主委员会以团体形式聘用物业服 务企业进行物业管理服务，业主向物业服务企业支付服务报酬而签订的协议。签 订前期物业管理合同在业主委员会成立之前这个阶段显得尤为重要。从商品房预 售到成立业主委员会，不是一个一蹴而就的阶段，而是一个反复要约、邀请、承 诺的过程。受入住率的影响，自房屋出售到成立业主委员会还有一定的时间间隔。 在这段“真空”时间内，已入住业主的权益如何保障？这就需要物业管理的提前 介入，对于开发商和业主是“双赢”局面：一方面前期物业管理企业利用其专业 特长对物业区域的物业及其配套设备进行维修、养护工作，更好地满足小区业主 或使用权人的需要；另一方面，前期物业管理企业对物业使用功能的完善和改进， 可以使房屋更加易于销售，也为日后新物业管理企业的进驻打下基础。 1 夏善胜主编：物业管理法，法律出版社 2003 年版，第 5 页 物业管理合同的法律问题研究 第一章 物业管理合同导论 3 前期物业管理合同与普通物业管理合同前后相继，相互衔接，构成了动态的 合同链，规制着物业管理运行过程中产生的各方的权利义务关系。2但是两者还存 在明显差别： 第一，合同订立的时间不同。前期物业管理合同签订的时间先于普通物业管 理合同，在实践中通常是在房地产竣工后到房产预售前这个阶段，而普通物业管 理合同的签订时间，是在物业区域内已交付使用的物业建筑面积达到一定比例 （通常为50%）后，由业主召开业主大会选举产生业主委员会后签订的。 第二、合同订立的主体不同。根据物业管理条例第21条规定，前期物业 管理合同签订的主体是房产建设单位与物业管理企业，而普通物业管理是由业主 依法选举的业主委员会与物业管理企业合意一致达成的结果，房产建设单位此时 已与普通物业管理合同无关。对于前期物业管理合同中的物业管理企业，业主委 员会可以续聘，也可以解除合同重新选聘。 第三、合同期限不同。一般来讲，前期物业管理合同的解除是以签订普通物 业管理合同为前提的，其生效期间存在不确定性，目前物业管理相关法律并没有 就此做出明确规定。当普通物业管理合同生效时，也就是前期物业管理合同失效 之时。普通物业管理合同是业主委员会与物业管理企业合意的产物，其期限当然 也是由双方协议而定，无具体时间要求。在实践中，由于业主在物业管理中劣势 地位，为防止物业管理企业管理时间过长造成管理服务质量下降，通常约定期限 为三年。 二、物业管理合同的性质 （一）物业管理合同是民事合同 对于物业管理合同的性质，法律界有不同的看法。有学者指出，物业服务不 是私法上的合同或者至少不是纯私法上的合同。3持上述观点的学者认为：(1)物业 管理关系既涉及公权关系，也涉及私权关系，体现公私权关系的混合特征。物业 服务的内容涉及对人的管理和对公共秩序的维护，属于社会公共管理等行政事务 和公共利益。(2)在物业管理中，国家意志占主导地位，合同主要条款内容排除当 事人的意思自治，如服务价格的确定、合同内容的备案审查、前期物业管理合同 对业主自动适用的效力等。(3)物业合同对合同主体的限制排除当事人的意思自治 2 陈广华、崔乐萍： 前期物业服务合同刍议 ，载南通航运职业技术学院学报 ，2005 年（9） ，第 41 页。 3 曾详生：物业服务合同辨析：兼谈无名合同有名化问题，载南昌大学学报(人文社会科学版)，2007 年(3)。 第一章 物业管理合同导论 物业管理合同的法律问题研究 4 和合同相对性规则其效力自动适用所有业主及其共同居住人甚至出入建筑区划 内的人并排除个体业主的合同解除权等等。物业服务合同所具有的上述特征，